3月28日晚间，万科A公布2023年度业绩报告，营收利润双降；表现在市场面：3月29日，万科境内债早盘多数走低，“20万科04”“21万科02”均跌超4%，“20万科08”“21万科04”跌超3%；股票方面，3月29日开盘价为8.96元，收盘价9.00元，下跌2.60%，盘中最高跌幅3.35%，近5日该股累计下跌2.81%。
3月29日上午，万科举行业绩说明会，就近期市场关注的热点话题进行回应。
财报显示，行业深度调整给公司经营带来巨大压力。2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%，增速与2022年的0.42%相比，转升为降，且已经非常接近-50%发盈警公告的门槛。值得注意的是，2023年第4季度归母净利润为-14.59亿元，单季度同比降低126.2%，首次出现季度净利润亏损。
万科方面指出，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，对部分开发项目计提了减值。报告期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，较上年大幅增加了30亿元，影响归属于母公司股东的净利润约29.5亿元，与大多数房企一样，资产减值损失对其利润影响非常大。
1、受开发业务影响，主营业务营收下滑7.47%
从业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%；毛利率为15.41%，较2022年下降4.4%；来自物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%；毛利率为14.96%，较2022年增加0.54%。
（1）开发业务：销售低迷，投资聚焦一二线优质地块
财报显示，万科2023年开发业务收入4016亿元，同比下滑9.6%，结算毛利15.7%，同比减少4.7个百分点。2023年实现销售面积2466万方，销售金额3761.2亿元，同比分别下滑6.2%和9.8%；2024年1-2月房地产销售同比下滑43.03%，销售总体仍然低迷，但仍然排名行业第二。
在业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮在谈及对房地产市场看法时表示，目前对于市场持续调整的判断还是没有改变，短期仍存在超跌。尽管行业已经不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔，未来住宅建设的中枢值是10亿㎡。他进一步指出，当前支持房地产市场的政策已大量出台，包括近期北上广深等城市的政策都在调整，这些政策力度是2011年以来最大的一次。随着LPR下调，按揭利率降到近10年来最低的水平，预计政策效果会慢慢显现，市场也会逐步恢复。
2023年万科拿地整体仍保持了一定的力度，全年累计获取新项目43个，权益地价总额达463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/㎡，主要以宅地为主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能级城市。
业内人士指出，聚焦投资一二线优质地块，理论上可以提高毛利率，但前提是房价至少能维持现状。万科在2018年高喊“活下去”的同时，并没有大幅收缩投资规模。据统计，从2018年至2023年，万科累计权益拿地金额达6643.6亿元，2018年-2021年间，年均拿地投资额1421亿元，2022-2023年这一数据才降至480亿元。
（2）经营服务业务：各板块业务营收均实现增长
财报显示，2023年，万科经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%；在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。
物业服务方面，营收毛利双增长：2023年，万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。此外，蝶城战略取得成效，带动整体住宅物业毛利率提升3.5个百分点，整体住宅物业毛利同比增长55.5%。
住宅租赁方面，收入保持增长，业务实现整体盈利：2023年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。通过扩大开业规模、稳定高出租率、提升运营效率，2023年泊寓业务在成本法下实现整体盈利。
财报数据显示，截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。截至2023年底，泊寓出租率为95.76%，继续维持高位。
商业开发与运营方面，收入保持增长，出租率提高：报告期内本集团商业业务营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。
物流仓储方面，经营收入稳健增长，冷链营收保持高增速：2023年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入18.8亿元，同比增长33.9%。
2、资金存量、现金短债比下行，向高质量发展转型短期承压
（1）经营性现金流连续15年为主，但在手现金跌破千亿现金大关
截至2023年末，万科剔除预收房款后资产负债率65.5%，较年初下降2.1个百分点，连续5年下降，但净负债率54.66%，较上年末增加11.05个百分点。同期，万科持有货币资金998.1亿元，较上年末1372.08亿元减少314亿元，降幅达27%，时隔6年再次跌破了千亿现金大关，此外，一年内到期的有息负债624.2亿元，现金短债比为1.6，上年末现金短债比2.13，较上年末有一定的下滑。
但值得一提的是，2023年，万科经营性现金流净额39.1亿元，连续15年为正，较三季度增加36.7亿元，较2022年同期增加11.6亿元，增幅为42.2%。
万科在财报中直接指出，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
（2）债务结构进一步优化，短债比降至历史低位
截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，分融资对象来看，银行借款为1973亿元，占比61.7%，应付债券为792亿元，占24.8%，其他借款为435亿元，占比13.5%。
2023年，万科债务结构进一步优化，境外负债占比降至20%以下，短债占比19.5%，较年初下降1个百分点，债务期限从2022年末的4.79年延长至5.14年，境内新获融资的综合成本3.61%，创历史新低。
（3）新获融资897亿元，REITs将成为关键的融资渠道
财报显示，2023年，万科新获融资约897亿元，其中，境内新获融资约766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资约131亿元。境内融资中，2023年，万科累计发行信用债100亿元，其中，完成20亿元的公司债券发行，分4此完成总额为80亿元的中期票据发行。
此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，在经营性物业贷款、租赁住宅和城中村改造等融资品种上加大推进力度。2024年以来，已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。
在业绩发布会上，针对融资情况，万科集团总裁祝九胜坦言说，“有压力，但能过关”。他进一步指出了融资有关的3点挑战：一是开发业务收支不平衡带来的挑战；二是融资模式改变带来的挑战，以往是可以提款一大笔金额，现在转到项目融资上，按工程进度才能提款；三是，经营业务的布局，收益率不足以覆盖利息爬坡的状态。
针对第一点和第三点挑战，祝九胜给出了解决方案，他表示：“1000亿销售下滑要靠50亿的经营性业务的EBITDA来平衡”。针对第二点，他透露，城市房地产融资协调机制实施以来，银行给了万科3年过渡期，公司积极向新融资模式转型。截至2024年3月底，万科已在22个城市上报42个“白名单”项目，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。
从业绩发布会上多位高层管理者的表述看，万科当前最关键的一个融资渠道就是资产证券化融资。多位高管表示，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。截至目前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
此前，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。
在业绩发布会上，万科董事会秘书朱旭指出，除了通过市场化的方式认购万科旗下印力的消费类REITs外，深圳国资还有另外三大措施支持万科：一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目的合作；三是深圳国资积极协调金融资源来支持万科。
3、未来重点：确保安全底线、应对不确定性，坚定降杠杆
万科在财报中表示，当前，房地产市场面临着供求关系转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。2024年将重点围绕以下方面开展工作：
（1）确保安全底线
万科表示，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。
（2）坚定降杠杆
万科表示，2024年集团要坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元，全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。
（3）精简高效、节衣缩食
万科表示，将推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展。节衣缩食，压降管理费用。事实上，万科已经开始有所动作：
一是调整组织架构：2024年以来，万科先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配。
二是高管降薪：在利润大幅减少的情况下，万科集团管理层在2023年集体选择降薪：2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金，2023年在任职期间内从万科集团获得的税前报酬合计766.1万元；4位独立董事2023年在担任董事期间从万科集团获得的税前报酬合计人民币150万元。至此，万科集团管理层的2023年度税前报酬总额合计降至916万元，同比2022年的3466万元减少了73.6%。
此外，财报显示，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
值得注意的是，这已经不是万科集团管理层首次降薪。此前，郁亮在2019年、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬（税前）144.9万元。
三是，不派息不分红，对应特殊时期的不确定性，保障经营安全：财报里，万科没有提议派发2023年现金或股票股息，这也是该公司自1991年上市以来首次全年无派息。
业绩说明会上，万科董事会秘书朱旭对此做出回应：“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年的分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。”
