大约两个月之后，大湾区又一个超级工程——深中通道即将正式通车！
由此，流光溢彩的珠江口再一次被深度缝合，粤港澳大湾区越来越像一座城。
毕竟，把大湾区最核心的五个城市，广州、深圳、香港、佛山、东莞五个城市加起来，经济总量超过11万亿元，但总面积约为1.68万平方公里，还不到一个杭州的面积。
如此紧凑的城市布局，在中国主要城市群中绝无仅有，这意味着，只要打破行政边界、多修路桥，大湾区迟早会变成一座“城”。
随着大湾区一体化程度持续加深，大量的跨城商务活动会密集出现，这将从需求侧催生一个跨越城市边界的超级CBD。
放眼大湾区，这个超级CBD最有可能在哪里诞生？
01
跨越行政边界的大湾区超级CBD
为什么最有可能在番禺？
首先，要成为一个跨越行政边界的超级CBD，那么它的位置就不能太偏，而必须处在一个方便跨城活动的地方。
一般来说，城市群的地理中心，是最适合开展跨城商务活动的。
那么在大湾区，什么地方最适合开展跨城活动？先给大家来看一张图
如上所示，大湾区的地理中心不是天河，也不是深圳湾，而是大番禺片区（南沙以前也属于番禺）。
正是因为地处珠三角地理中心，广州市乃至广东省的重大基础设施都会优先放在番禺。
比如广州南站、广州大学城，只有放在番禺，才能更好地辐射珠三角、服务全省。
再比如长隆，如果不是建在番禺这个珠三角地理中心，它的客流量想必会大打折扣。
再比如，横贯湾区的广深港高铁，纵贯湾区的18、22号线，“一横两竖”都绕不开番禺。
番禺万博商务区 摄影/小鱼
当然，写到这里，可能有人会说，南沙也是珠三角地理中心，为什么这个超级CBD不可以是南沙？
首先，南沙原本就是从番禺分出去的，说“番禺是珠三角地理中心”和“南沙是大湾区几何中心”并不冲突。
另一方面，南沙目前缺少一个广州南站这样的超级枢纽，也缺乏一个像长隆万博这样成熟的商务区。
广州南站、广州南站、广州南站，重要的事情说三遍，没有南站做支撑，建设湾区级CBD，就只能停留在设想阶段。
所以，对现阶段的大湾区来说，番禺比南沙更适合开展跨城商务活动，大湾区如果要诞生一个跨越行政边界的超级CBD，最有可能出现在番禺。
02
重新认识万博：
从南CBD到大湾区超级CBD
当然，要成为大湾区超级CBD，仅仅靠靠地理位置和交通枢纽是不够的，还得需要扎实的商业与产业基础。
而这个重任，仍在建设中的广州南站还无法担当，只能交给万博这个已经高度成熟的CBD。
从万博到广州南站，坐地铁只需5个站、全程只需16分钟（数据来自百度地图），而且商业、产业高度成熟，是大湾区跨城商务活动的理想选址，
先说商业成熟度，这是所有CBD的的基本前提，万博已经开业的商业面积，相当于十个天河城，总体量可与天河路商圈媲美。
在广州市商务局发布的五大世界级地标商圈中，万博的排名仅次于天河路-珠江新城，超过琶洲、金融城，足见万博在广州商业版图中的独特地位。
万博商圈实拍图
再说产业成熟度，万博已汇聚约39栋高档写字楼，其中有11栋150米以上高楼，有超过2万家企业在此扎根，有2座百亿营收写字楼。
以下是万博部分知名企业分布情况，大家可以感受一下它的阵容
图片来自广州plus
如上所示，全球第四大独角兽—希音（估值4500亿元）、拼多多海外版Temu、携程华南总部、欢聚时代、YY等科技巨头全部都在万博。
正因为如此，有人说，万博产业的业态甚至比琶洲更新。
比如，琶洲的唯品会、阿里都还是传统电商，而万博的希音、Temu都是新型电商，主打全球化，二者分别是2023年全球购物类APP下载量的第一名、第二名
2024移动市2024移动市场报告 图源：data.ai官网
更具神来之笔的是，万博作为一个CBD，居然还自带一个世界级的主题乐园——长隆。
2023年，广州长隆动物园曾创下日接待游客超10万人，年客流量达到接近400万人次。
凭借强大的商业、产业与文旅资源，万博在广州亦有南CBD之称，与北CBD珠江新城分庭抗礼。
但如果放在大湾区一体化的视角来看，南CBD甚至比北CBD更具想象力，因为它的发展目标是大湾区超级CBD。
03
万博扩容，南CBD能级跃升
未来10年，里仁洞是万博核心增长点
城市就像一个生命体，它一直在自我进化与迭代。
2023年，政府对万博做了一个大动作：扩容。
扩容之后的万博商务区，由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块，并统一称之为“南CBD”。
图
源：广州日报
可能有人会问，为什么把里仁洞也纳入万博？
先说结论：万博此前的发展已经饱和，缺乏增量空间，里仁洞片区将成为万博未来10年的核心增长点！
这一方面体现在城市面貌的焕新，另一方面体现在教育、医疗等生活设施的升级，还一方面体现在产业建设的扩容。
众所周知，广州的地块出让大多是很分散的，很难找到像里仁洞162公顷这么大的连片开发用地，连片开发从源头上保证了大规模建设的连贯性和均好性。
在广州，就凭“连片开发”这几个字，就能打败很多商务区。所以，里仁洞500万方的开发体量，一方面填补了万博商务区最后一块拼图，另一方面，还将显著改善三大片区相互割裂的状态
所以，将里仁洞纳入万博之后，有效提高了万博作为一个大CBD的丰富性与融合感，这就有别于那些“单打独斗”的商务区。
万博实拍图 图源：番禺融媒
再比如，相比珠江新城，万博有一点遗憾，就是空间多样性不足。而核心空间的公共化与休闲化，是未来城市发展的一个趋势。
目前，万博的正中心基本是楼宇和马路，没有像花城广场这么大的休闲空间，尤其是缺医院、学校这些居住配套，这对于新居民来说，是个痛点。
要避免成为一个单调乏味的大型办公园区，万博就需要增加空间多元性，比如图书馆、少年、音乐厅，以及连片开发的住宅、学校和医院。
位于珠江新城的广东省博物馆、广州图书馆
这些缺憾，都可以靠里仁洞来弥补，因为它有足够的土地空间。
04
500万方“未来城市”诞生
越秀·万博城，到底长啥样？
千呼万唤始出来！就在近日，里仁洞这个航母级项目，终于浮出水面！
这是一座建面约500万方的超级大城，名字定为“越秀?万博城”，它将高举高打，以未来城市的姿态亮相。
城市中心500万的开发体量，确实罕见！这会是抢滩万博的最后机会吗？
投资界有一个黄金法则，同时满足稀缺性、确定性、成长性的资产，任何时候买入都是对的。
先说稀缺性，目前整个万博，除了还没出让的长隆ab地块，基本就只有里仁洞这个大地块了。未来10年，市场会把源源不断的镁光灯聚焦到这座超级大城。
再说确定性，前面说过，万博的商业、产业、地铁都是看得见、摸得着的，无需等待。相比而言，像金融城、白鹅潭、鱼珠、明珠湾等商务区仍在建设中，确定感均不如万博。
最后来看成长性，就当很多人以为万博的发展已经饱和时，里仁洞突然为万博新增了500万方的增量空间，这将给万博新增大量的商业、产业、教育、文化、医疗等优质资源。
那么，这座500万方的超级大城，越秀又将如何打造呢？它与万博此前的那些项目，又有什么不同？
越秀的回答是：要打破传统旧改分散割裂的开发模式，在这里打造一个丝滑畅通、无缝融合的未来城市。
越秀·万博城效果图（过程稿，仅供参考）
什么是未来城市呢？
传统意义上的城市，被认为是一个巨型机器，需要精密地设计与操控，但随之而来的是越来越不可控的“大城市病”。
未来城市，则被认为是一个有机生命体，它自己就能呼吸、可生长。
越秀地产洞悉到，只有把城市或社区当作一个有机的生命体来打造，才能永葆生命力，成为时间的玫瑰。
看到万博城流出的规划图，我首先想到的一个词是：新融合。
越秀·万博城效果图（过程稿，仅供参考）
越秀·万博城效果图（过程稿，仅供参考）
如上所示，越秀·万博城是一个功能多样、产城融合、自成一体的“城中城”形态。
具体来说，项目涵盖116万方商业，以及约15万方教育配套，约5万方公共文化配套，以及约6万方的医疗配套，而这些配套又通过空中连廊、商业街区连接成一个整体，融合感非常好。
商业街区示意图
再例如，传统的大城开发，之所以无趣，往往都是因为缺乏高品质的公共空间，从园区走出来后就是大马路，没啥可逛、没啥可玩的。
鉴于此，项目将这里的空间围绕“新烟火”展开，引进知名音乐、演出、展览、酒店等文旅业态，规划引入国际知名文娱IP，并打造山体艺术公园、文化艺术中心、青少年宫、社区活动中心等四大文化地标。
概念示意图，仅供参考
这和珠江新城、深圳湾很像，都是拿板块最核心的地段来做公园、人文地标，体现出浓厚的公共属性。
当然，要把规模如此大、资源如此丰富、功能如此复杂的空间，打通成一个可以步行通达、便于交流的整体，并不容易。
美食街区示意图
项目还通过“新链接”的思路，设计立体环廊系统、慢行步道、天桥等，以及开放式的设计，将各个空间节点有机串联起来，丝滑融通
示意图
所以，越秀·万博城绝不仅是一个楼盘的概念，而是一个集合了生态休闲、文化空间、创新创业、教育医疗等多种功能的未来城市。
相比传统住区，它的特点如下：
公共空间美而多；
功能多样、复杂度高；
联系感密切，能够促进人与人之间美好的互动。
而这再次验证了城市建设中一个颠扑不破的道理，最好的往往留到最后，我们也可以叫它后发优势。
接下来，越秀·万博城又将万博的生活图景，卷到怎样的新高度？我们拭目以待。
