2021年下半年开始，随着恒大的暴雷，一系列负面连锁反应接踵而至，整个房地产行业陷入信心危机，房地产行业急转直下，陷入了深度调整期。房企经营压力持续加大，业绩受到房地产开发业务拖累，重组或剥离房地产开发业务，推进主营业务转型，成为部分企业的一种选择。
一、2024年多数企业资产重组工作仍处于筹划阶段
2024年以来已经有山子高科（曾用名：银亿股份）、华远地产、美的置业、格力地产、冠城大通等越来越多的上市企业陆续剥离其房地产开发业务，寻求转型。尽管目前多数公司的转型工作仍处于筹划阶段，但这一趋势还是表明了企业对房地产行业的审慎态度以及对业绩回升的迫切需求。
图表：2024年1-7月部分上市房地产企业剥离房地产业务情况
2024年3月12日，山子高科公告称，拟公开挂牌转让公司房地产业务相关股权和债权资产。此次交易后，公司将全面退出房地产业务。2024年6月29日，山子高科将子公司银亿房产100%股权及公司对拟剥离企业的债权资产挂牌出售，虽然最终成交价较首次挂牌价降幅3成以上，但还是彻底结束了经营了30年的房地产业务。
2024年4月27日，华远地产公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，拟采用现金方式，不涉及发行股份。2024年7月17日，华远地产再次披露进展，表示交易所涉及的审计、评估已完成大部分现场工作，但相关各方暂时还没有签署正式交易文件。
美的置业的动作相对较快，2024年6月23日，美的置业公告称，拟将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，通过实物分派私人公司股份+现金选择权的方式将私人公司集团从美的置业剥离。美的置业计划将于2024年10月18日前完成实物分派。
同样是电器品牌跨足房地产行业的格力选择了逐步剥离其房地产业务。格力地产早在2023年就计划通过发行股份和支付现金收购珠海免税集团100%股权，但由于房地产市场下行、公司估值下滑，发行股份募资难度增加，商品房销售回落也导致企业支付现金能力下降。2024年7月7日，格力地产在新的调整方案中，拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并将置入珠海免税集团股权调整为不低于51%。值得注意的是，格力地产本次调整暂未涉及其在珠海的房地产业务。
冠城大通的做法与华远地产较为相似。7月10日，冠城大通公告称，准备将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让给公司控股股东，这次交易打算采用现金支付方式，不涉及发行股份，不会影响公司的股权结构，将优化公司资产负债结构，实现公司业务转型。7月22日，冠城大通拟收购，拟收购先登高科55%股份，扩大扩宽电磁线业务。
二、在企业放出剥离房地产开发业务相关公告后，资本市场反映十分积极
图表：2024年五家企业剥离房地产开发业务相关公告发布后一交易日股票涨幅
在各家企业发布剥离房地产业务相关的公告后，股价在后一交易日均出现了较大的涨幅，资本市场反映十分积极。其中，美的置业在发布公告后的次日股价涨幅高达69.87%；华远地产获得了连续3个涨停板；格力地产也在发布公告后获得了连续2个涨停板。
总的来看，在企业发布公告之后，投资者普遍对企业剥离房地产业务的决策感到积极，资本市场会作出即时的正反馈。根据大多数投资者的声音来看，投资者对企业提出的业务剥离方案持有谨慎乐观的态度。他们期待企业能够脱离房地产开发业务的泥潭，实现业务的转型升级，同时对于业务重整方案的实施细节和最终效果持有保留态度。
三、有些企业剥离房地产开发业务更像是无奈之举
对于部分房企而言，剥离房地产开发业务更像是无奈之举。在我们关注的2024年剥离房地产开发业务的五家上市企业中，除了美的置业持续盈利以外，山子高科、冠城大通、格力地产及华远地产的净利润均出现了至少两年以上的亏损。尤其是华远地产，2022年亏损额度甚至高达50.39亿元，已经站在了A股“披星戴帽”的边缘。
华远地产利润的下降，与大额的计提减值息息相关。截至2023年末，华远地产在涿州、石家庄、长沙、重庆、佛山等地的部分项目存在存货减值，2023年合计计提存货跌价准备金额18.55亿元，对公司净利润及归属母公司净利润的影响分别为-18.51亿元、-15.12亿元。为了在最短时间内解决资金和负债问题，保住自身的上市地位，让公司在账目上变得健康，将房地产行业负债转移给控股股东，的确是较为有效的办法。
图表：2021-2024年上半年五家企业净利润情况（亿元）
四、企业剥离房地产开发业务主要有三种类型
从企业剥离房地产开发业务的类型来看，主要有三种：
一是非房地产企业主动剥离“非主业”。2021年以前，有不少非房地产上市公司跨界房地产企业，谋求在房地产行业“分一杯羹”。但随着房地产市场陷入深度调整期，越来越多的企业选择剥离房地产相关业务，以求更好地回归和聚焦主业。对于非房企业来说，房地产储备项目不多、资金杠杆不大，剥离房地产业务可以很快和房地产“撇清关系”。
2021年是非房地产企业“去房地产”的高峰期，比如2021年8月11日，杭萧钢构将其全资子公司万郡房地产有限公司100%股权全部转让；2021年9月1日，中天金融拟180亿元出售地产业务；2021年11月13日，海南椰岛发布公告称，为了专注于酒业业务发展，拟公开挂牌转让参股地产公司阳光置业40%股权；2022年6月9日，中国电建公告称，拟以非公开协议转让方式向控股股东中国电力建设集团有限公司及其下属子公司转让所持房地产资产。
二是房地产企业主动求变，跨足其他行业。医美行业和新能源行业是热门选项，在新能源汽车方面，比如早在2017年，山子高科由原来以房地产开发销售业务为主转向“汽车零部件+房地产开发销售”并重，2024年6月29日，山子高科彻底剥离了房地产开发业务，全面进军新能源。2021年9月17日，广宇发展与鲁能集团、都城伟业进行资产置换，以地产业务换取新能源资产。2021年10月22日，中国恒大称，计划在10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型，未来形成以新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局；在医美行业方面，2021年6月22日，奥园美谷公告称，将出售持有的地产业务板块，转型美丽健康产业，并结合医美并购基金等多种融资方式，聚焦医美唯一主业。2021年7月21日苏宁环球公告称，全资子公司苏宁环球健康拟收购三家医疗美容医院，这符合公司向医美产业转型的战略发展方向。2021年10月31日，瑞福达完成了全部房地产开发业务的交割，此后不再从事房地产开发相关业务，全力发展医药大健康和化妆品业务。
三是剥离重资产开发业务转型轻资产管理。轻资产模式最大的优势之一是能够显著降低财务杠杆。传统的房地产开发需要大量的资金投入，企业往往通过借贷融资，这导致了高负债和高风险。通过剥离房地产开发业务，把资金密集型的项目交由别的实体运营，企业自身可以轻装上阵，减少财务杠杆，降低债务负担，从而增强企业的财务稳健性。例如华远资产，选择将主营业务聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理及城市运营服务等，实现业务的战略转型。
五、剥离房地产后转型并非一帆风顺
企业在剥离房地产转型之后的发展并非一帆风顺，在转型之后可能会遇到政策变更、市场需求波动、企业债务风险等多重挑战。
山子高科在2024年一季度，公司实现归母净利润4.58亿元，这是历经连亏6年、累计亏损近150亿元后，首次盈利。在2024年上半年企业业绩预告中，山子高科部分汽车板块业务已实现扭亏为盈，虽然6月出售房地产业务预计带来7-8亿元的非经常性亏损，但是其扣非净利润的亏损降幅十分明显，最高达58.63%，企业业绩受房地产的拖累明显得以缓解。
但是并非所有房企都能转型成功，例如荣丰控股2021年卖掉最后一块地，剥离房地产业务，斥资3.17亿元向医疗器械销售方向转型。但随后的2023年，受医疗健康行业“带量采购”等政策落地影响，其委托威宇医疗代理的骨科耗材产品“带量采购”后实际销售价格较带量采购之前下降幅度超过80%，且以前的部分产品未能中标不能继续销售。最终，荣丰控股不得不对医疗业务进行了剥离处置，重回房地产赛道。
再比如同样转型医美行业的福瑞达和奥园美谷，在业绩上的表现却截然不同，瑞福达在转型之后，业绩持续盈利，在2023年归母净利润更是达到3.03亿元，同比增长567.44%。而奥园美谷受奥园集团及其关联公司的信用状况和所属行业情况影响，奥园美谷曾对2021年业绩进行大幅修正，归母净利润调整为-2.84亿元。2022年归母净利润更是大幅下滑至-15.84亿元，同比降幅达到457.99%，2023年5月5日股票名称披星戴帽变更为“*ST美谷”，由于与奥园集团存在纠缠不清的债务及资金来往关系，自2023年4月开始至今就陷入了十余个诉讼、仲裁案件中。
六、去“重”就“轻”风险并未消失
图表：2023年五家企业营业收入及房地产开发收入占比情况（亿元）
从剥离后的预计结果来看，山子高科已完成转型，其新能源汽车业务已成规模；冠城大通当前电磁线业务超过5成，在地产开发业务剥离后仍能维持一定的规模，转型相对较为容易；格力地产采用资产置换的方式收购珠海免税，免税业务或能支撑起部分营业收入规模。
需要关注的是华远地产、美的置业在2023年房地产开发业务占比分别为98.19%、96.11%，且其后续转型方向是与原地产开发业务具有高度关联的轻资产业务，预计后续营业收入规模将大幅收缩。对于企业自身来讲，其主营业务在剥离房地产开发后将会高度依赖于轻资产管理，虽然轻资产管理可以为企业保障较为稳定的现金流，但是同业竞争的风险或将有所显现。同时，由于并非退出房地产行业，从集团层面来说，项目还在，资产还在，负债还在，整个资产负债状况并没有改变，风险只是不会体现在企业财报里，相关风险及问题并未消失。
未来，随着房地产销售下滑和债务的高企，或将出现更多企业通过出售房地产开发业务、并购新业务等方式，逐渐将房地产剥离出企业的主营业务，进行业务上的转型，从而寻求业绩上的回升。但是当前大多数房企主营业务较为单一，剥离房地产业务，单纯将业务结构由“重”转“轻”或是跨足新赛道并非易事。
