房地产进入存量市场后，住宅就变成了二手房，交易基本就看房屋中介，链家的创始人左晖做了一个提前的战略布局，就有了贝壳；非住宅类的，在REITs市场还没有起来前，基本就看大宗交易，基本就看五大行的数据。单就大宗交易市场而言，国内长期集中在京沪两个城市，无论从交易规模还是换手率来说，上海都是一枝独秀的存在，所以要想看这个市场的水温，上海就可以代表全国。
我是今天偶然看到一则上海的资产成交信息，才意识到整个大宗交易市场的逻辑已经发生了本质改变。这则消息《神也来抄底？宗教机构15亿上海再买楼》是这样的：“市场消息传言称，5月刚刚完成网签销售的上海地铁上盖枢纽美呈大厦以近14.9亿被上海天主教青年会拿下。美呈大厦位于上海徐汇区宜山路轨道交通枢纽西南侧，紧邻地铁3、4、9号线，东至凯旋路、南至宜山路、西至古宜路，北至规划道路，规划用地性质为交通设施、办公、商业，总建筑面积4万平方米，包括地上4层（局部6、5、2、1层）的商业裙楼和高度57.15米地上11层的办公塔楼，以及与地铁相连的地下三层。该项目虽交通方便，位置优越，但开发周期长达17年：2007年立项，2014年开工建设，2024年4月底才完成竣工备案。据悉，上海天主教青年会此次交易成功的是其约2万平方米的商业裙楼和1.5万平方米的办公楼，楼面价约4.2万元/平方米，跟周边同等物业楼面价基本持平。除了一口气买下美呈大厦商业和办公资产，更让人惊讶的是，这不是该机构第一次出手大宗交易。根据上海楼市媒体爆料，其先后在2023年以约15亿收购了徐汇区漕河泾板块核心板块的锦和中心一期的写字楼，成交单价约3.8万元/平米，对比该物业现实租金5-7元/平米.日和该项目二期新楼在售价格6.6万元/平米，这个收购价相当划算；以4.68亿元收购了黄浦区南外滩同创汇旧改项目。据悉，同创汇项目改造成本约4亿元，最终成交价4.68亿元，是一处物业面积6692平方米的小而美独栋，出售单价约7万，比一路之隔的绿地外滩中心的报价12万低了许多。通过三次收购，上海天主教青年会目前已出资达到35亿元上下，且入手标的基本都在核心区域核心板块，区位优势明显，项目具有代表性。”
这里面有几个有趣的信息：其一是这家宗教机构非常有钱，但同时又神秘低调，目前还没人知道他们的底细，之前也没见他们出手过，忽然选择在市场普遍看空上海商办物业最低迷的时点出手，而且是连续出手，抄底的意味非常明显，难道是得到了“神的指示”？其二是他们选择的标的看起来新房旧改皆可，但不难看出共同点是核心地段小而美的核心资产，投资自用皆宜，非常适合中小机构买家，是流动性保值性都非常好的防守型资产；其三是卖家中我看到了两家非常熟悉的名字（锦和和同创），作为分别起家于上海和广深的城市更新资深玩家，显然他们已经摸索出一套新的重资产打法（相较起家阶段的二房东模式的轻资产打法），这在租金差空间有限而特殊机会投资（如不良资产盘活）增多的市场环境下，无疑是更积极主动的投资策略切换。
再看今年上海其他的大宗交易信息：1月，江苏永钢集团以14亿元竞得翡翠苑20栋别墅（法拍），该物业原为华信集团总部办公所在，资产评估值为17.68亿元，14亿元的成交价相当于7.9折；4月，某内蒙古能源企业收购环球金融中心67层；5月，互联网险资众安在线以14亿收购“洛克.外滩源”中的两处物业。其他代表性交易：财通证券收购陆家嘴富汇大厦B/C座，普陀村集体分别收购普陀信泰中心独栋办公群及中海中心C座，关联方收购东虹桥中心4座，青浦国企收购蟠龙天地酒店（关联交易），内蒙古伊泰集团超20亿元收购北外滩恒大地块等。另外还有一个交易信息：上海环球金融中心71层的整层办公房产再次上架阿里资产司法拍卖平台，此次交易方式改为“变卖”（此前已经二次流拍，变卖价已从评估价的基础上下调1.8亿元，定为3亿元，楼面单价约9.38万元），截至目前尚无人报名参加。根据戴德梁行的统计，目前上海市面上近300栋在售的商办物业中，大概有80%的折扣率在80-90%，7%左右的折扣率为70-80%，剩下3%是在以低于7折在售，这也让上海大宗交易的资本化率持续走高，现在各类物业的平均资本化率均已超过5%。
归纳一下当下上海大宗交易市场的基本特征：1、内资买家占据绝对主力，其中又主要以地方国企、金属/能源类企业、险资为主力，外资买家多为观望，受退出压力影响，内外资地产基金和困境房企开始大幅折价出售优质资产；2、投资目的为自用和关联交易的比重大幅增加，尤其办公类物业，受供给失衡影响，基本已失去投资意义；3、受政策影响（尤其公募REITs的鼓励），长租公寓类资产热度持续攀升，适合改造成保障性租赁用房的物业类型（酒店、公寓、商办楼等）得到普遍关注，很多机构买家开始把投资重心从写字楼市场转向保租房市场。
总体来看，当下的大宗交易市场表现的还是信心不足，即使从资本化率的角度来看，在利率下行预期下，当前已经是非常好的买入时机，但还是有如此多的关联交易（可以理解为托底行为），还是无法吸引外资和纯投资机构进场，租金和售价还处于持续走低的态势，就说明市场的底部还没到，信心重塑还需要看宏观经济的表现，企业家信心指数一天无法恢复正常，大宗交易市场一天就无法恢复投资属性。
幸好，现在还有神一样的机构存在，还有资源红利，还有制度红利，还有人们对一线城市核心资产的笃信，这是最后的底牌，这样的信仰不灭，一切就还没有那么糟糕。神啊，救救我们吧！
附：戴德梁行2024一季度上海房地产大宗交易市场报告
