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大浪淘沙的2023，商业地产市场重新迈向了有序发展的运行轨道。但作为疫情过后的第一年，线下消费场景的复苏也出现了一些新的变量。
于行业而言，年度最重大的事件是公募REITs落地。国内商业地产真正打通“投融管退”全链条，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨。
成熟市场数十年的经验表明，REITs是最适合经营性不动产的金融工具。赢商研究中心在过往的行业研究中亦反复强调，REITs于商业地产头部企业、标杆项目是个难得的变现机遇，可盘活投资能力，激励专业的资产管理人。
从资本端再到企业端、商场端、品牌端，面对行业指标的回暖，各有所感。它们从不同维度，不同敏感度，给我们提供读懂行业的立体视角。
2023年，商场客流经历多次震荡、回调后，步入常态化增长阶段；全国重点24城购物中心平均空置率9.06%，同比降了近2个百分点；开关店比1.11，呈现回暖态势。
企业更关注行业底层变化，主动适应时代。以公募REITs为锚点，提升资管能力；放弃速度论、规模论，追求有质量的增长；积极转型，争取更多的轻资产业务；精细管理，深度运营，提升招商能力，提供更匹配的商业内容。
看向2024，上述大趋势未有根本转向，但发展路径、程度不一。找到重点，踩准节点，步步为营，方为上策。
基于此，赢商研究中心即将发布《2024中国购物中心年度发展报告》，以鉴行业。按照不同内容模块，此份报告分为4大篇章，共198页，近14万字。主要包括：
Part 1丨行业·赢商观察
Part 2丨企业·长风破浪
Part 3丨商场·顺潮而上
Part 4丨品牌·造浪奔涌
1
行业·赢商观察
实体商业的景气，除了自身努力，更取决于消费需求和供给。我们观察客流量、空置率、开关店、资产证券化、大宗交易、品牌融资等具备风向标意义的行业指标，从供需两侧解读行业趋势。
长期视角之下，我们看到了中国线下消费市场所展现的韧性，活力及持久的生命力。
客流量：2023年购物中心客流远超疫前水平，回归常态化增长
2023年，商业地产圈的“流量争夺战”呈现出新变化：挤满“特种兵游客”的新一代网红之城，从边缘地带走到聚光灯下。城市之中，那些曾是小透明的商场，被推着卷入了流量池，接住了一波意料之外的泼天富贵。
城市之间，各有争夺。而在城市之中，非标商场、奥莱小镇、网红街区……加入流量混战的它们，改变了“地段决定客流”的绝对标尺，用创意、用诚意创造了一个个另类的流量故事。
当然，有些内核坚硬的商场，不随波而动，守住基本盘，就已经是个大赢家。一如，站在顶奢之端的北京SKP、南京德基广场、深圳万象城们，总是热闹而喧嚣。
据赢商大数据监测，2023年，全国购物中心场日均客流2万人，同比上年大幅增长35%，且超过疫前水平，同比2019年增长10%。
分项目看，2023年，小体量商业客流表现更为亮眼。据赢商大数据统计，年内5万㎡及以下的小体量购物中心，客流密度0.48人/㎡，较往年大幅增长，涨幅高于其他更大体量的购物中心。
再看项目档次，2023年行业马太效应更为明显，高稀缺性、高壁垒的项目对消费者更具吸引力。例如，重奢购物中心2023年场日均客流超5.4万人，同比暴增60%。
空置率：2023年购物中心空置率降至9.06%，为近四年最好成绩
2023年，全国重点24城购物中心平均空置率9.06%，同比2022年下降近2个百分点。拉开五年时间轴，2020年到达高点后，拐头波动下行，去年降至近4年新低。
其中，出租率超95%的购物中心占比近五成，约3成购物中心空置率超10%。经济与就业持续改善，居民消费信心逐步提升，品牌商承租力回血。
分城市线级来看，2023年一线城市整体优异，平均空置率为6.71%，远低于二线城市的9.53%。但具体到城市，二线城市中的青岛、西安、杭州、南京出租率领跑，空置率低于5%。
开关店：2023年购物中心开关店比“止跌回正”
据赢商大数据监测，2023年11城约200个标杆购物中心，调了近2.5万家店，其中新开店超1.3万家、新关店近1.2万家，开关店比1.11，呈现回暖态势。
五大业态中，餐饮、文体娱、生活服务开关店比均超过1，发展向好；零售开关店比接近1，小幅收缩；儿童亲子表现疲软。
开业量：2023年开了394个商场，小体量、非标商业大热
据赢商大数据，2023年全年新开业商业项目394个，体量3413.45万平方米，其中购物中心384个，独立百货10个。虽然数量、体量同比2022年均小幅下降约3%，但下降幅度较上年明显收窄。
资产证券化：总发行金额987.23亿元，超八成来自非民营企业
2023年，国内商业地产领域CMBS+类REITs（仅统计零售物业、办公物业、酒店、混合类）共70宗，总发行金额987.23亿元。其中CMBS为53宗，总发行金额780.45亿元；类REITs为17宗，总发行金额206.78亿元。
值得一提的是，2022年的商业地产资产证券化有明显的主题：国央企占比极高，碳中和主题成新风向。而到了2023年，这两个主题持续的同时，又有了新变化：
非民营企业发行金额占比超8成；
绿色主题延续政策优势仍然是风向；
港资企业拓展境内融资渠道，实现创新尝试。
2
企业·长风破浪
2023年，部分企业凭借较高的投资研判水平与优秀的项目运营能力领先市场，亦有企业流动性承压，主动或被动地战略的深化与升级。
但从市场来看，企业在产品端上各有优势，运营模式各异，均需要全面提升资产管理的能力，穿越周期。
从布局的项目类型上看，目前，华润万象生活是唯一一个实现在重奢、中高端、非标项目领域均规模化布局的企业，且这种规模化布局在“轻重并举”发展模式之下，还在加速，不断提高竞争壁垒。
从本质上来说，轻资产的核心商业逻辑是运营价值与区位价值的重新匹配。购物中心作为场，提供的是消费场景，吸引更多更好的货——优质的商业内容，才能虹吸更多的人——有效的忠诚的消费者。因此，在品牌租户中越有认知度的企业，越是靠着产品力不断扩大管理半径的企业，轻资产布局更加游刃有余。
万达在区域纵深布局呈现出不同的选址特征，且在越下沉的区域，越拥有强势话语权。另一方面，存量时代下，购物中心经营逻辑发生转变，由规模化扩展转向高质量的内生增长，品牌招商提质提效是关键。
当下，龙湖的购物中心布局与其开发业务的城市线级基本一致，聚焦一线及强二线城市。据赢商大数据统计，龙湖目前已开业的88座商场，91%以上都在一线、强二线城市。而在区域聚焦上明显集中于长三角及中西部。
商业市场对高质量的商业运营管理服务具有较大需求，而龙湖商业已经具备足够的商业管理能力来满足此需求，从而可以更快速扩大自身的商业版图及商业收入。截至目前，龙湖商业已累计获取超30多个轻资产项目。
恒隆地产高奢坐镇，内地租赁业务收入占比三连跳；太古地产业绩小幅波动，优化资产配置稳增长；九龙仓内地商业增量放缓，IFS系列仍是业绩压舱石。
凯德零售版图持续换仓，灵活应对周期变化；领展进阶3.0时代，形成公募私募“双基金”模式；越秀房产基金“坚守资产价值最大化的初心”。
3
商场·顺潮而上
2023年，零售商业领域出现了许多行业性、结构性、趋势性的变化。公募REITs、轻资产、TOD等继续成为行业趋势，在更长的时间尺度里，改变着商业的各个方面。
公募REITs正式落地，打通“投融管退”全链条。当然，门槛颇高的资本市场通行证，不仅需要时代运气，更需要来自企业端、项目端的实力与底气。当喧嚣声落下，大家开始理性思考：什么样的资产能够入围公募REITs？
曾被众星热捧的轻资产，被公募REITs抢了风头。但平稳发展，并不意味着不再流行。据赢商研究中心统计，2021-2023年，国内每年新增的轻资产商业项目近140个。不过是，随着行业复苏、玩家力量、策略导向等因素之变，这些上新的轻资产项目亦出现不同以往的一些新特征。
奥莱被认为是购物中心行业最好的细分业态。费主力军呈现出明显的多元化、年轻化趋势。他们不以收入高低给自己定标签，他们追求个性独立，更愿意在自身的兴趣爱好上花钱，他们在奥莱淘潮牌、运动鞋服“尖货”，奢侈名品并非首选。
非标商业不按常规“套路”出牌，以非凡想象打破“千Mall一面”，全新的规划设计、招商落位逻辑，是“非标”商业最大的吸引力。漫游在这些独特的商业体中，消费者能够寻得身份认同和个性表达，获得内在满足和情感共振的体验。
TOD行业的自我修正。抢地的火热，少有上演，理性为王；开发的节奏，以稳为主，不见狂热。新玩家带着更强的场景、品牌与活动组合，争奇斗艳；另一方面，加密的地铁线、站点，改变了一些原有玩家的竞争磁场与定位逻辑，有人笑了，有人哭了。
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品牌·造浪奔涌
从2023的“消费提振年”到2024的“消费促进年，国内消费市场加速回温，零售商业市场再次“热起来”，零售品牌整活不断：品牌首店爆发式增长，主理人品牌蹿红不止，中国品牌集体出海掘金......
如今，“消费分层”趋势明显，理性消费成主流。行业洗牌加剧，“内卷”升级，品牌方们也要在新阶段寻找新的出路。
2023首店又有一波爆发。据赢商大数据不完全统计，2023年度，全国80城有5165家新首店登场，同比增长31.19%，创近三年新高。其中，餐饮业态更活跃，餐饮上新数量及占比首次超过零售，首店占比43.27%。
此外，作为首店贡献大头，2023年新开的餐饮、零售首店数量均高于前两年，潜力不断被挖掘。
“野蛮生长”的主理人品牌为老旧街区商业带来新鲜活力，跳出常规的商业运作逻辑，一步一店，一步一惊喜。这种惊喜，同样触动了商场，开始将“主理人品牌”视为品牌组合中不可或缺的一环。
中国消费品牌长风破浪，闯出一个“生而全球born to be global”的时代。
随着中国用户的消费力越发旺盛，海外品牌正加速进入中国市场。面对越来越卷的本土市场，拥有全球视野的中国本土品牌也开始谋划出海之路，进行“反向输出”。
