万科A2023年年报分析：计提减值拖累业绩，聚焦核心城市与多元运营业务发展
要点提炼：
全年业绩下滑：2023年，万科A实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%，归母净利润为121.63亿元，同比下降46.39%。毛利率下滑和大额资产减值是净利润下降的主要原因。
计提减值损失增加：2023年计提资产减值损失34.90亿元，远高于2022年的4.50亿元，主要由于对存货计提跌价准备。尽管销售费用率和管理费用率有所调整，费用管控仍取得一定成效。
销售情况与土地储备：2023年销售面积和金额分别下降6.2%和9.8%，新增43个项目，权益建面333.3万方，拿地力度为12.32%，集中在一线城市和热点二线城市，土储充足，能支撑未来2-3年发展。
财务稳健与投资策略：净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为54.7%和65.5%，债务结构健康，现金短债比为1.6倍，货币资金充足，融资成本下降，境内新增融资综合成本为3.61%。
多元化业务发展：物流仓储、租赁住宅、商业运营和物业服务四大运营业务齐头并进，其中物流业务收入增长17.2%，租赁住宅业务收入增长6.8%，商业运营收入增长4.6%，万物云实现营业收入增长10.2%。
投资建议与风险提示：预计2024-2026年归母净利润分别为122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元，维持“推荐”评级。但需关注宏观经济、房价波动、政策执行及公司销售结算等风险。
