申明：
才聊REITs所做研究为学习之用。本文不具备投资价值，不具备政策建议性。
C-REITs发展阶段性总结：
激情燃烧2021，情人节快乐2022，奋斗2023，价值回归2024......
【才聊REITs价值均衡效应】
1、市场动能下降预警：
2023年3月才聊REITs提出市场红利快速下降预警，而后进入漫长的下跌过程至2024年1月10日最低点。
2、±30%观点：
2023年5月才聊REITs提出C-REITs价值波动区间±30%观点，2024年1月10日，中证REITs收盘至698.6点位，与1000点基准相比跌达-30.14%。
3、才聊REITs均衡（-20%）：
2024年1月11日，才聊REITs经过实证检验分析认为中国REITs价值回归长期均衡点为-20%。2024年1月11日之后，C-REITs开启价值回归之路，2024年2月26日达到810点，至今依然“横盘”800点左右，实现才聊REITs的-20%均衡效应。
最终至2024年2月后至今均衡在-20%上下浮动。
一、回顾：才聊REITs市场预警
（一）2023年3月18日：《中国REITs市场红利之警示：市场红利动能呈现快速减弱趋势分析与REITs价值化之路的思考 》
本文时下观点：
1、中国REITs二级市场存在市场初期“市场红利”现象（见《中国REITs-IPO投资者情绪：公开发售与投资者偏好》），即在市场初期，因市场情绪等因素影响，导致二级市场普涨现象。
2、但经过分析我们认为，自3月份开始C-REITs市场红利快速下降，REITs二级市场投资风险显著增加，二级市场的风险也正在向IPO市场传导。投资者进行REITs投资时需要具备REITs价值判断的能力。
（二）2023年5月8日：《中国REITs市场财富效应趋势预警（二）：资本价值递减趋势明显 》
本文时下观点：
通过2021-2023不同年度上市REITs的资本增值率进行年度趋势分析，我们发现中国REITs资本市场财富效应无论在【累积效应】还是【年度价值增长】都呈快速递减趋势，且市场动能减弱趋势依然强劲。
表现如下：
1、REITs年度累积财富效应：快速递减趋势；
2、REITs资本价值年度增长效应：快速递减；
如下图：
二、预测：才聊REITs价值波动区间【±30%】
2023年5月21日：《中国REITs资本价值波动区间分析（±30%）：基于分红收益率估值模型 （修订版）》
2024年1月10日达到-30.14%后开始反弹。
本文基于分红收益率模型预测观点
1、截止2023年4月底，15单租赁REITs,按照预期分红收益率【3%，6.5%】区间预测，则租赁型REITs的价值波动区间【42%，-34%】。
2、截止2023年4月底，12单非租赁REITs，按照预期分红收益率【6%，12%】区间预测，则非租赁型REITs价值波动区间【40%，-29%】。
三、才聊REITs价值均衡观点：长期均衡在-20%。
2024年1月11日：《C-REITs发行规模-价值边界假设：证据与检验 》
此为发表为C-REITs在2024年1月10日的历史低点698.60点，累计跌幅-30.14%，即才聊REITs预测下限。
本文观点：
1、C-REITs的累积资本回报率与发行规模显著（1%以上显著性）负相关，即规模越大资本回报率越低。
2、 C-REITs累积资本回报率长期均衡回归值预计在-20%左右，非高速类型REITs均衡回归价值点优于高速类型REITs。
累积资本回报集中在【-10%，-20%】区间，占REITs发行数量的38%。该区间11单REITs平均资本回报率为-14.29%，最小资本回报率18.79%，累积资本回报标准差为2.76%，离散相对集中。
四、C-REITs指数：才聊REITs均衡效应
1、2022快乐情人节：2022年2月14日，中证REITs累计涨幅达到最高点1279.79，累计上涨27.98%，达到才聊REITs+30%附近。
2、2023失望与绝望：自2023年才聊REITs发出市场红利动能快速下降预警后，持续寻找价值锚点，2023年12月29日收盘至756.44点位，累计下跌-24.36%。从2022年2月14日最高点1279.79下跌至756.44点，累计跌幅40.89%。
3、2024新春之光：2024年1月10日，中证REITs收盘至698.6点位，与1000点基准相比跌幅达-30.14%，达到才聊REITs预测下限-30%附近。而后进入价值回归之路。至2024年2月8日除夕前夜收盘至727.08点。
【2024年春节后2月19日迎来开门红，指数当日上涨3.83%，在短暂的近1个半月内，至2024年2月26日指数达到810点。自此，C-REITs指数一直在800点附近横盘，即达到才聊REITs价值均衡点-20%。】
如下图：
四、才聊REITs价值均衡效应：如何破局？
2024年7月厦门大学见
厦门大学财务管理与会计研究院暑期课程
——《REITs理论与中国实践》
课程链接：https://ifas.xmu.edu.cn/info/1011/4413.htm
【问题与思考】
1、如当下存在-20%的均衡效应，则对应的分红收益率多少？
2、-20%均衡效应是否影响或者正在影响一级市场发行定价？
