前一阵子，大家都在对重庆某高档小区物管经理殴打业主的事口诛笔伐。巧的是，笔者几年前在重庆工作时租住的就是这个小区，印象里小区物管的服务还是很细致用心的，没想到短短几年已经物是人非。
不过中国物管最多也就是和业主闹点纠纷，为了多收点物管费不择手段，这与美国的物管公司完全不在一个层面，美国物管的霸道绝对让业主不寒而栗。
一个在中国某房地产公司上班的朋友告诉我，他们公司正在和美国的一家物管公司打官司。
原来，这家房地产公司多年前曾在美国开发了一个公寓项目，总共也就六百多套，对这家当时年销售额超千亿的房企来说，这项目也就是个小盘，当年只是为了所谓进军全球市场做的试水。
不曾想，这个项目自打启动就风波不断，这和开发商不熟悉美国地方法律法规，不熟悉消费市场，更没有国内的上下游供应链支持有关。房子建好多年，只卖掉了六分之一。
按照当地的法律法规，不管房子有没有卖出去，都要给物管公司缴物管费，当然，没卖出去的房子物业费由开发商缴。
从去年开始，朋友供职的房产公司遇到严重的现金流问题，开始频繁进行内部调整，降低运营成本，那些海外公司和项目也就开始频繁更换管理部门与领导，直接造成的结果就是很多项目没有具体负责人，那个美国项目也就成了被遗忘的项目之一。
就在几个月前，房产公司收到了美国来的律师函，要求支付拖欠的物管费。老实说这点儿欠款在动辄几亿、几十亿的海外到期债比起来，根本就不叫事，自然也没人搭理。
于是两个月前，房产公司收到地方政府的信函，告知他们因为长期拖欠物管费用，已经有多套房产被物管公司拍卖，用以冲抵欠款。
房产公司高层这才意识到问题的严重性，连忙安排人去美国调查和协商。去了方知，市价近百万的房子，拍卖价格还不到十万，以至去的人都怀疑，这些房子是不是全让物业公司内部的人买走了。
对这个情况，一个美国的房产经纪告诉我，美中物业管理公司的主要差别就在于独立性上，中国很多物管公司属于开发企业投资设立，甚至本身就是开发商的职能部门，这种从属关系在美国是不可想象的。
美国的物管公司与开发商完全分开，甚至大部分州都禁止开发商涉足物业管理行业，而二者的管理机构、协会组织也完全不同，这使得物业公司与开发企业有着天然的制约关系。
但如果认为物业公司完全站在业主一边，那也是大错特错。如果房主不缴纳物业管理费用，其后果极其严重，物业公司是有权收回房屋所有权的。换言之，物业公司把开发商的房子进行拍卖，冲抵拖欠的物业管理费用在美国是完全合法的。
为什么零八年美国次贷危机，很多白领失去房子变成流浪汉？还不起银行贷款，房子被银行收回的不少，还有很多是因为拖欠物管费用，房子最后被物管公司处置的。
另外，美国的物管公司还有很多特殊的权利，比如可以决定小区内房屋出租的比例，甚至裁决业主的房屋是否可以外租。同样，业主在自家房顶架个卫星天线，也要物管公司同意；砍自家院子里的树，不修剪草坪都可能被物管公司罚款等等。
在这一点上，美国的物管公司更像是社区警察，业主哪敢惹？中国的物管公司没法比。
