中国网财经3月26日讯(记者刘小菲)尽管政策利好不断，但房地产行业风险仍未释放完毕。众多“高杠杆、高负债、高周转”房企风险加速暴露，而那些依赖内生式增长的稳健性优质房企，却展现出“强者恒强”的风采，龙湖集团就是这样的存在。
近期，龙湖集团发布2023年业绩。报告期内，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。值得一提的是，2023年，龙湖集团实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元，为主动压降负债规模、优化债务结构提供新的活水。
“无论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性。”龙湖集团管理层如是说。
高质量发展，经营性收入利润贡献过半
2022年，龙湖提出向高质量发展模式转型。相比过往，该模式主要有三点不同，即经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、开发业务之外的经营性收入及利润稳步可持续增长。龙湖管理层在业绩会上表示：“希望通过这三个动作，能够让龙湖成功穿越周期。”
仅过了一年时间，龙湖两个运营航道商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者地产或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动自身的增长，未来这两个航道会通过自身现金流的平衡去解决自身发展问题。
据悉，过往龙湖坚持用销售回款的10%沉淀到投资性物业，经过若干年，这些投资性物业已经形成了上千亿资产规模，并成为集团新的利润增长点。
截至2023年年底，龙湖开业商业项目总计88座，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.3万间房源，龙湖智创生活的物业管理在管面积3.6亿平方米，龙湖龙智造签约的建管项目在60个左右，实现营业收入19.7亿元(合并抵消前)。
体现在收入上面，2023年，龙湖集团以商业和长租公寓为主的运营业务和以物业管理、智慧营造为主的服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，占总收入的比例达14%，利润占比超过60%。“期待未来经营性收入能够占比过半”。龙湖集团管理层称。
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值得一提的是，龙湖运营和服务业务盈利能力强劲，2023年毛利率分别超过75%和30%。业内人士称，这两项业务的健康发展，在整个行业下行过程中，为龙湖集团穿越周期提供了底气，也成为其穿越周期的压舱石。
据龙湖集团透露，商业投资在2024年预计新开14座商场；长租公寓品牌龙湖冠寓，将在全国有序落地全新4.0产品，活力街区-欢肆将在年内亮相开业全国首个项目。
此外，龙湖集团开发业务2023年也维持了正向经营性现金流，这在当下房企普遍亏损的背景下实属不易。这离不开产品力的打磨、营销方式的创新、有质量的回款及对成本的严格控制。资料显示，龙湖开发业务2023年实现合约销售金额1734.9亿元，行业排名第九，其中95%位于一二线城市，销售回款率超100%；首开新项目35个，平均去化率70%左右。“2024年，龙湖将保持主力项目上产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现；聚焦签约质量，强调回款率和毛利率的修复；去库存的同时守住价格，确保利润。”在谈及开发业务时，龙湖集团管理层如是说。
财务稳健，2026年底前境外无到期公开债券
得益于充裕的现金流，龙湖集团没有靠出售资产也实现了负债的连续下降。2021-2023年末，龙湖集团有息负债分别为2219亿元、2080亿元和1926.5亿元。
截至2023年底，龙湖集团在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%，均为行业内的较高水准。
值得一提的是，在政策支持下，龙湖集团2023年经营性物业贷款净增174亿元，以更优的成本拉长借贷账期。2023年，龙湖集团的平均借贷成本为4.24%，平均合同借贷年期为7.85年。
龙湖集团管理层在业绩会上表示：“2026年底前境外已无到期公开债券；境内债方面，今年将有60亿信用债到期，最近的一笔是5月份的15亿元境内债。目前，龙湖已经做好了资金准备，后续到期的债务也会提前做好资金铺排。同时，龙湖的债务结构比较清爽，主要为银行开发贷、经营性物业贷、境外银团，并不涉及信托、永续债等非标融资。”
内生增长强劲的龙湖集团，在资本市场上获得了机构的认可，国际评级机构惠誉、穆迪、标普均给予了较高的信用评级；国内包括银河证券、中信建投等在内的主流券商，也纷纷给予了龙湖集团“买入”等向好评级。其中，摩根大通在研报中提到，由于龙湖较早布局商业，相信目前的经营性收入已经可以覆盖利息支出；野村证券在报告中指出，庞大的投资性物业在资产负债表和盈利方面均为龙湖提供了支撑，同时龙湖还将受益于经营贷放松的政策。
