出品 | 创业最前线
作者 | 段楠楠
美编 | 邢静
审核 | 颂文
作为国内大型房地产企业，新城控股在资本市场经历数年黑暗时刻后，近期有走出泥沼的趋势。
9月13日至今，公司股价涨幅接近50%，这对于股价连续数年下跌的新城控股而言无疑是较大的利好。
公司股价连续上涨，与资本市场整体回暖和国家对房地产行业大力支持有很大关系，投资者对于新城控股经营业绩改善也抱有很大期望。
此外，新城控股实控人王振华已经出狱，其出狱后新城控股又会发生哪些变化？公司能否借助政策支持重回增长轨道？
1、销售金额大幅下滑，公司股价却持续上涨
自2021年初新城控股股价见顶以来，新城控股股价已经连跌三年。2024年4月，新城控股股价一度跌至7.95元/股，市值不足200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值蒸发近950亿元。
这种情况自2024年9月以后迎来改善。9月13日至今新城控股股价累计涨幅接近50%，这在长达三年多下跌的过程中并不常见。
新城控股股价回暖一方面与资本市场整体回暖有关，另一方面与国家大力支持房地产市场发展密不可分。
9月份多个重磅会议召开，银行降息、一线城市放开限购等政策陆续出台，在国家大力支持下，房地产销量在国庆期间有所回暖。
中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。
在政策支持下，投资者对房地产企业基本面改善有所期待。作为国内中大型房企，新城控股在资本市场自然受到投资者青睐。
但新城控股销售能否改善还存在较大疑问。克尔瑞数据显示，2021年新城控股操盘面积1803.1万平方米，操盘金额1848.6亿元，在中国房地产企业排名分别为第7及第16位。2023年新城控股操盘面积及操盘金额分别下降至756.9万平方米、599亿元。
2024年1至9月新城控股操盘金额为251.5亿元，2023年同期为475.2亿元，同比下降超47%，销售下跌幅度快于全国房地产销售下滑幅度。新城控股销售金额大跌一方面与房地产市场下行有很大关系，另一方面与公司布局有关。
截至2023年底，新城控股仅40%的土地储备位于一二线城市，剩余60%左右土地储备均位于三、四线城市。作为对比，金地集团70%以上的土地储备位于一、二线城市。
相较于一、二线城市，三四线城市居民由于收入较低，购买力相对较差，整体销售情况较一、二线城市相对低迷。
中指研究院数据显示，2023年1-11月国内一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长3%，三、四线城市日均成交面积同比下降约10%。
作为土储面积在三、四线城市占比较高的新城控股，操盘金额下滑幅度快于行业下滑幅度也属正常。
（图 / 摄图网，基于VRF协议）
目前国家加大对房地产行业政策支持力度，但鉴于新城控股土地储备大多数位于购买力相对较差的三、四线城市，公司能否抓住此次机遇实现逆转还有待观察。
2、近几年停止拿地，下半年仍存大额减值风险
虽然新城控股销售下滑幅度较大，但相对于其他房地产企业，2024年上半年新城控股交出的业绩并不难看。
数据显示，2024年上半年新城控股实现营业收入339.04亿元，同比减少18.83%，实现归母净利润13.18亿元，同比下降42.16%。
（图 / 摄图网，基于VRF协议）
虽然新城控股归母净利润出现下滑，但与万科、金地集团等房地产企业巨额亏损相比，新城控股终归是维持了房地产企业的体面。
与金地集团相比，新城控股之所以能实现盈利，主要得益于公司房地产开发业务较高的毛利率和较少的存货跌价。
以公司收入占比最高的房地产开发业务为例，2024年上半年新城控股房地产开发销售实现营业收入275.5亿元，占公司主营业务收入比例为81.26%，同期公司该业务毛利率为10.93%。
作为对比，万科房地产开发业务毛利率仅为7.25%，金地集团房地产开发毛利率也仅为9.24%，均低于新城控股。
新城控股房地产开发业务之所以能维持相对较高的毛利率，与公司近几年的保守经营策略有很大关系。
2019年，公司实控人王振华因猥亵女童被判入狱五年，此后其子王晓松接掌新城控股帅位。与其父亲激进的扩张策略不同，王晓松在经营上略微保守。
其父王振华入狱以后，新城控股几乎停止了对外大额拿地，正是这一举动让新城控股房地产开发业务维持相对较高的毛利率。
（图 / 摄图网，基于VRF协议）
2020年至2022年房地产行业持续上行，地皮价格也一涨再涨，房企拿地成本普遍要高于2019年。自2022年开始，国内房地产便开始下行，无论是房产销量及价格都出现下降。
而在高位拿地的房企，近两年房地产开发毛利率自然要低于低位拿地的新城控股。从某种层面而言，王晓松保守的经营策略一定程度上也让公司房地产开发业务维持了较强的盈利能力。
不过下半年新城控股能否继续维持盈利还是未知之数。国家统计局公布数据显示，2024年8月份一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。
这也意味着，新城控股房地产开发毛利率或将进一步收窄。此外，从公司过往财务披露来看，新城控股往往会在下半年对存货进行较大规模的减值计提。
如2022年及2023年，新城控股上半年资产减值计提金额都不到2亿元，而在下半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。
2024年上半年金地集团、万科等房地产企业大额亏损重要原因便是计提了大额资产减值。如金地集团上半年资产减值计提金额便多达20.91亿元。
鉴于目前房地产价格仍在下行，结合新城控股近两年资产减值规律来看，2024年下半年公司存在较大的资产减值风险。
3、持续降本增效，但债务压力依然巨大
相较于公司业绩下滑，更让外界关心的是，公司实控人王振华出狱后，其子王晓松在公司地位会不会发生变化？
2019年，王振华因猥亵女童被判刑五年，经多家媒体报道，目前王振华已经刑满释放。
从股本结构来看，王振华仍是新城控股实控人。不过鉴于其曾经有过罪行，考虑到监管层态度和公司品牌形象等问题，其重新走向台前，接掌公司帅位可能性并不高。
与王振华激进的经营策略不同，其子王晓松在经营上极为保守。自2019年王晓松担任董事长以来，并没有延续王振华激进的对外投资风格。
相反，王晓松还给新城控股紧急踩了刹车，处置资产、缩减团队规模、投资停滞、拿地动作全面收缩。
2019年，新城控股在职员工总数为28058人，到2023年公司在职员工数下降至21917人。地皮存货方面，2020年新城控股存货规模多达2706亿元。截至2024年6月30日，公司存货规模为1334亿元，下降超50%。
除削减管理团队外，新城控股也在下调员工工资。此前自媒体市界曾报道，新城控股部分员工基本薪资降了，绩效没了，承诺的年终奖也一直没有发放。
除下调员工工资外，新城控股管理层也在降薪。公司董事长王晓松2022年较上一年降薪25.5%，2023年其薪资再度下调3.30%，不过2023年王晓松薪资仍高达432万元，远高于行业平均水平。
（图 / 东方财富）
在一系列降本增效的举措下，新城控股管理费用大幅下滑。2024年上半年公司管理费用为13.25亿元，2021年同期公司管理费用则高达23.04亿元。
王晓松积极的降本增效让新城控股在这轮行业大洗牌中活了下来。不过即便公司努力节流，但由于前期步子迈得太大，新城控股也不可避免地陷入债务困境当中。
此前，新城控股董事长王晓松曾表示，2023年公司主要目的就是还债。2022年底，新城控股有息负债超710亿元。截至2024年6月30日，公司有息负债下降至560亿元出头。
即便如此，新城控股偿债情况依然不乐观，除560亿元有息债务外，公司短期内需要兑付的应付账款及应付票据余额便多达471.5亿元。
同期，新城控股货币资金余额仅为157.8亿元，扣除受银行监管的保证金，公司可随时动用的资金仅116亿元出头，公司现金缺口依然较大。
（图/2024H1公司货币资金明细）
对此，新城控股曾对外表示，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。
对于王振华而言，五年以来国内房地产行业发生了巨变，新城控股也不再是2019年那个年利润超120亿元的大型房企。
现在的新城控股面临销售大幅下滑及巨大的偿债压力，唯一不同的是国家对于房地产市场的调控变成了支持。
10月12日，财政部召开新闻发布会，将支持地方发行专项债收购存量未开发土地及未售房屋，以此来改善房地产企业现金流状况。在此背景下，新城控股又能否抓住机遇化险为夷，「界面新闻·创业最前线」将保持关注。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。
