前言：受益底层资产业绩提升、信披质量提高以及利率下行等多重因素共振影响，预计将会触发C-REITs市场短期上行趋势。
2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，REITs自2021年6月21日首批试点上市，实践3年，从市场规模、产品类型、资产结构以及试点领域沉淀了宝贵的经验。全面开放REITs发行，下放审核权限，释放回收资金使用规模，取消分派率的基准要求，对于资产结构类型也有所放开，对于历史遗留的合规问题也进行了说明。新政策释放了更多参与主体的自主灵活性，也对专业程度提出了更多要求。预计政策发布后，前期沉淀的部分项目会逐渐得到释放；原来受限于合规问题的部分项目也会得到新政优待；预计后市项目供给端以及二级市场规模会呈现爆发增长。
1、业绩助力成长
从产业园来讲，业绩修复有所提升，在出租率和租金单价方面多数项目具有良好的表现。
高速公路领域，随着自然灾害降低以及区域流动性增加，车流量在上半年持续低迷后将有所增长，这也为项目预期提供了良好的基础。
清洁能源领域，上半年受自然天气及检修等影响了部分业绩；但从实现的指标来看多数项目虽然环比可能降低，但相比于预测数据来讲某种程度上是能够完成的。
仓储物流领域虽然面临着换租及部分项目空置期拉长等因素影响，但从全年的数据看，有望在上年业绩基础上再进一步。
保障房领域，稳定是其发展的基础也是市场较为认可的一个版块。从近期二级市场波动来看，投资者愿意为可看见价值的资产买单。
消费领域，在消费结构变化，实体购物体验性增加的情况下将会给底层资产带来更多客流量；如何将客流转化成消费流考验商场的动线结构以及运营管理能力。
2、问题资产出清
对于一个新兴市场，虽然世界上推出REITs市场的实践案例较多；但我国REITs起步于基础设施领域，这与全球各国及地区发展方式有所差异，所以从本质上来讲，可供借鉴的经验也是较为匮乏的。发现问题-完善结构-提升质量是发展的过程也是实践的成果。
摸着石头过河，难免会有一些意外的问题和因素出现；我国C-REITs市场从零起步发展至今，实践3年，试点规模约1,285.26亿（包含扩募购入的50.642亿）；无论是从规模来讲还是从基础设施资产类型来讲，发展速度在全球也属于前列。
3、外资数量增加
从我国来看，未来一段时间市场低利率环境将会持续；从全球来看，一旦开启降息潮，资本将向价值资产汇集，这也给全球高息资产发展提供了机遇。
据不完全统计，截至2024年7月5日，今年以来已有41家机构申报。2021年全年获批机构数量为118家，2023年全年获批机构数量为81家。前五个月，已有29家机构获批。6月份以来升涛资本投资有限公司、阿拉瓦利资产管理公司、阿曼投资局等3家机构获批。获批机构数量已至32家。近期全球德尔塔资本有限责任公司于2024年7月10日获得一次书面反馈。安博中国投资有限公司于2024年7月10日获得证监会受理。莱茵资产管理有限公司于2024年7月18日获得证监会受理。IMC亚太有限公司于2024年7月18日获得证监会受理。金马投资管理有限公司于2024年7月24日获得证监会受理。
从我国境外投资者获批速度来看，我国在引入外资方面在加速；今年以来，全球各种类型资本拓展中国市场速度也在加快。
4、分红价值
(1).利率下行
2024年7月22日，央行再次调减贷款市场报价利率（LPR），一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）均下调10个基点。
7月25日，工农中建交五大行下调人民币存款利率。将一年、两年、三年和五年期定期存款利率分别下调至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%，此前分别为1.45%、1.65%、1.95%、2.00%。一年期下调10个基点，两年、三年和五年期均下调20个基点。
(2)分红提升REITs价值
受LPR影响，市场存贷两端利率收益进一步下降。作为价值投资产品，全球来看，REITs每年90%的最低分配成为了优质的资本配置标的。
从我国REITs实践来看，自C-REITs市场首批REITs上市至今，累计分红金额约123.9亿。2021年，9只REITs产品实际分红约17.34亿，平均年化分派率约5.8%。2022年22只REITs产品实际分红约39.77亿，平均年化分派率约5.25%。2023年29只REITs产品实际分红约66.79亿，平均年化分派率约为7%。（注：以上分派率为REITs平均分派率，不同资产类型的实际收益也有区别，总体来看，三年来分红派息率在持续提升）
