保障性租赁住房由政府给予政策支持，主要利用存量土地和房屋建设，坚持小户型、低租金特点，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。目前，已上市保租房REITs5只，总募集金额超80亿元。本文为资深业内专家行业解读的精简版。
1.保租房发展的三个阶段
第一阶段，保障房与商品房多年共生发展，市场缺少标准；第二阶段，2021年起保租房成为保障房主要载体，并写入政府相关文件，并明确“十四五”建设指标；第三阶段，2023年配售型保障性住房建设启动。
2.供应加大，强化金融支持与金融创新
央行重启PSL，同时开启“存量收储”推动保障性住房建设，展现房地产新增长态势。稳投资：PSL时隔一年后重启投放，预期将投向“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造），要求银行定向投放给地方政府或平台的保障房及保租房特定项目。
调结构：从强调保障性租赁住房转向强调配售型+配租型保障房，未来市场将形成配租型+配售型双轨的住房保障体系。
3.新增房源供应模式
大宗交易收购标的物后用作长租公寓，成为租赁公寓供应的一种模式；城市更新过程中的“工改租”“商改租”以及城中村改为保租房大大增加了长租房的供应；存量收购用作配租型保障房（例如郑州）。
4.保租房筹集进入尾声
截至2023年底，全国共筹建保租房约573万套（间），完成“十四五”目标的65.86%。2024年各地筹建目标普遍占其“十四五”目标的15%以上。
5.核心城市长租房规模出现分化
一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，尤其是上海和深圳，两地集中式公寓规模均突破26万间，且保租房占比均超40%，这些城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展新阶段。相比之下，北京的新增保租房项目更多聚焦于集体用地，所以上市规模相对有限。
二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快。相比之下，南京、成都、武汉三城在集中式公寓及保租房规模上则略有差距，均未达到6万间的量级。
6.租金出现小幅下跌
毕业季的到来使得6月份55城新增个人房源供应量有所回升，但上半年个人房源供应整体较去年同期下降超5%。随着毕业季的到来，6月份55城整体租房需求有所回升，但租金仍在下行。相对来说，保租房抗风险性较强，租金下降的幅度有限。
7.集中式房源：北上出租率走低
北京、上海两地因新建保租房大社区项目集中入市，市场竞争压力较大、出租率相对较低，其他城市出租率相对良好，整体在90%以上。
各城市市场化和保租房租金坪效分化明显，一线城市中上海的市场化公寓租金下跌明显，主要是近年来大量保租房项目入市；深圳市场化租金上涨，主要是大量城中村改造提升了产品品质。二线城市市场化房源租金坪效普遍小幅上涨。
8.大量保租房待入市
不同城市根据自身发展需求和实际情况，在保租房筹集与入市方面采取了差异化的策略与步调。一线城市保租房筹集目标较高，未来也将有大量房源入市，其中广州待入市保租房体量超过58万套。二线城市因整体筹建规划较为稳健，目前待入市的保租房数量相应较少。大量待入市的保租房，不仅促进了市场化运营机构轻资产运营服务的多元化输出，还为国企扩大业务规模、加速保租房REITs的发行提供了更多可能。
