最近，未开发土地政策，又有了一条新消息：
自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。
消息中显示，自然资源部给地方有偿收回闲置土地，划定了基准线：
须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。
若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。
闲置土地回收的关键，在于收地的价格标准。
价格标准制定方面，自然资源部拟建议，参考市场评估价、原价款、利息及经审计的直接开发投入，确定补偿标准。
自然资源部计划通过专项债的形式，为地方提供支持。虽然有了这种收地资金，但计划中仍然要求各地方量力而行，坚决避免再增加新的地方隐性债。
这一计划的揭露，既表明了地方专项债拓展新用途的方向；也点出了土地财政的未来。
01
解决土地障碍，为城市更新铺路
近年来，城镇化速度放缓，地方城建主业已由城区扩张转为提高城镇化质量与公共服务。多地住建局就地改名“住房和城市更新局”。
然而，城市更新具体运作方面，土地产权松散，存量土地现状复杂，阻碍了不少项目落地。
此前，部分地区项目运作仰赖于城市更新的运作主体、市场化收购、并购存量土地；但存量土地交易涉及高额税费、主体纠纷、存量债务关系，这也导致项目收购艰难、推进迟缓。
但有一个办法，可以让城投城市更新项目运作更为顺畅，就是通过地方自行收回后重新出让，可解决大部分存量土地的交易问题。
同时，批准专项债券用来盘活存量土地，在某种程度上也降低了地方与城投在城市更新项目上需要负担的前期投入数量；
如此一来，好处是将会有一批城市更新项目的收益达到自平衡，再加上后续政策性银行的支持，还能进一步降低资金成本，驱动新一轮地方城建运转。
02
从“开发新增”转向“整理存量”稳定运营
地产市场重大调整之下，地方财政的土地整理-土地出让传统路径，难以再见效，一级土地开发与地方政府性基金运作的困难，也使得运转困难。
而走出困境的方法，就是引导地方从“开发新增”转向“整理存量”，地产“去库存”大趋势之下，地方也面临着消化存量土地的挑战。
去库存意义何在？要怎样达成目标？
一方面，可以将已投入的大量基建配套设施所在区域，整体开发，化零为整，收回投资的情况下暂缓对新增区域的投入
另一方面，已开发区域的土地可被重塑，并通过更新、收购、置换等几种模式充分发挥存量区域价值，通过双路并进，调整土地供给，维稳地产市场运行。
当前，实现这一目标的前提是——配套财政政策的支持。
理想很丰满，但各地财政吃紧的当下，如何让地方解缚出一只手，是本轮政策重点引导的方向，也是推动地方经济恢复正常的前提。
03
拓宽专项债用途，为其他领域做好表率
地前些年，支持基础设施的资金，主要来源于地方专项债券，但周期影响与经济增速减慢的双重影响下，难以达到预期收益的一众专项债券，就成为了监管议题的重点。
当下，许多地方的增量投资需求减少，这意味着专项债券的用途拓宽势在必行。
关于这一点，我们可以从此前试点允许地方使用专项债资金补充地方中小银行本金的行为，获悉多种可能。
因此，现在开始推行专项债回购闲置土地，也就不难理解了，符合专项债券专款专用、有对应收益来源以及解决地方财政资金需求的三大特征。
从此地方专项债来到了“多元化时代”，用来回购闲置用地，实际上是一种土储专项债的变形，窥一斑可知全豹，其他类型的专项债券的变化与拓展，已经正在路上了。
综上，目前虽然并没有新的财政政策工具上线，但存量工具的变化与拓宽依然有着许多可能，财政政策与工具仍然是整个市场中不可或缺的一环。
