“退房”进军免税, 格力地产“借机”重塑估值?

兜兜转转之间，珠海免税集团51%的股权最终或将并入格力地产体系。与此同时，公司还宣布将剥离位于上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务。这意味着格力地产“退房入免”的战略已经定调，其估值逻辑也将实现重构。

7月8日，格力地产一字涨停，次日，再度涨停，市值达102.9亿。

而股价的涨停或与其调整的重组方案有关。公告显示，公司拟收购珠海免税集团不低于51%股权，并置出地产业务及相关债务。

“退地入免”意味着格力地产的估值将不再对标地产行业，而是将免税作为锚点，这也是当前资本交易格力地产的主逻辑。

“转战”免税

格力地产收购珠海免税集团一事历经多轮转折后有了新进展。

7月7日，格力地产称其对重组方案进行重大调整。公司现计划置入珠海免税集团不低于51%股权，拟将其现有位于上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务予以置出，并且交易不涉及发行股份及募集资金行为。

回溯历史，早在2020年5月11日，格力地产曾宣布过一套有关收购珠海免税集团的粗略方案，半年后的2020年11月6日，格力地产更新收购报告书。

彼时，公司拟通过发行股份及支付现金购买珠海免税集团100%股权，交易对价4.3元/股，交易价格为122.15亿元；同时，公司拟向通用技术集团发起定增，募资额不超过8亿元。

然而事与愿违，彼时因公司董事长兼珠海免税集团鲁君四被立案调查，使得收购案受阻，但格力地产并没有因此放弃购买珠海免税集团。

2023年3月23日，格力地产再度发布公告显示，该笔交易价格降为89.78亿元，交易价格升至5.38元/股；同时，公司拟向不超过35名投资者发起定增，募资额提升至不超过70亿元。

2023年7月，格力地产涉嫌信披违法，导致收购进度再受影响。2023年11月27日，公司再度启动收购事项。

作为交易标的，珠海免税集团资产质量尚可。根据格力地产3月30日公告，2021年至2023年，集团实现营收17.75亿元、16.38亿元、22.86亿元，净利润6.04亿元、3.16亿元、6.66亿元；截至2023年期末，集团货币资金41.3亿元，经营活动现金流5.8亿元。

将最新方案和以往方案比较发现，格力地产虽没有谋求全资控股珠海免税集团，但凭借不少于51%的股权，依然可以成为珠海免税集团的控股股东，并入格力地产资产负债表。

值得一提的是，在此前的公告中，格力地产将买入珠海免税集团定性为——充实其大消费业务板块，与地产开发板块协同发展。而此次，公司在完成免税“入局”的同时，还做出“退房”决定。

而格力地产“去房地产化”或也是其考量经营成果后的一个选择。

2022年和2023年，房地产业务营业利润占据公司利润总额的比例分别为99.71%、89.34%；但在业绩方面，公司扣非净利润于2022年、2023年、2024年一季度先后录得-14.94亿元、-7.121亿元、-1.394亿元，同比增速分别为-437.09%、52.33%、-937.28%。

在地产下行周期，地产股的吸引力大不如从前，估值也是一降再降，而“彻底”转型免税，格力地产的估值将实现重估。

多次谋求转型

从历史上看，格力地产追求转型的执念颇深，但收效甚微。

据格力地产官网2022年透露的信息显示，公司已依托房地产资源，一度将生意涉足至口岸、海洋海岛、现代服务、酒店、教育、商业、物业和金融等宽泛领域。

不过，在营业收入层面，格力地产这些所谓增量业务似乎未曾“撼动”其房地产开发的地位。

以主营分类最为丰富的2017年为例，该年度格力地产除房产板块外还设有海洋经济、服务业、现代金融、口岸经济等细分，但四者营业利润相加占比都不到总额的7%；而在2019年，即使公司房产板块主营利润份额降至近10年来最低，但该部分占总额之比例依然高达78.1%。

2020年后，公司还曾致力于通过资产收购向大健康领域靠拢，不过结局却成为了寻求“变卖”资产。

2020年5月10日，格力地产全资子公司珠海保联耗资17.26亿元，以18元/股的价格从League Agent (HK) Limited处受让上市公司科华生物18.63%股权。

彼时，格力地产表示此交易为公司向生物医药和医疗健康领域布局迈出的实质性步伐；并指出次收购完成后，公司营收、净利润均可实现一定幅度的增长。

据悉，该笔交易将计入公司长期股权投资，并按照权益法核算。

而由于体外检测（IVD）高景气，2020年科华生物业绩良好，全年实现营收41.55亿元，同比大增233.55%，扣非净利润取得6.589亿元，较上一年度上升258.44%。二级市场股价表现也颇为强势，年内涨幅一度高达122%。

然而一年后的2021年5月12日，格力地产却以“出于自身的产业结构和业务发展需要进行”为由，宣布拟将其持有的科华生物所有股权转让予圣湘生物。

不过，交易最终未能成功。2021年8月，格力地产宣称，圣湘生物已终止收购科华生物。

2023年12月14日，格力地产再度公告，子公司珠海保联拟通过公开征集受让方的方式转让科华生物5%股权，再叠加无偿委托的10.64%表决权，继续为这一资产寻找“接盘方”。

逾一个月后的2024年1月11日，格力地产以20元/股的价格将其子公司手持科华生物5%股权以及10.64%表决权转让至致同本益。交易完成后，珠海保联仍持有科华生物7015万股股份，持股比例为13.64%，拥有表决权的股份为1543万股，占科华生物总股本的3%，不再是科华生物第一大股东。

值得一提的是，2020年2月疫情期间，致力于深入“大健康”战略的格力地产还宣布成立主要生产医用物资的珠海高格医疗科技，似乎有意“抓住”当时疫情导致的口罩风口，并且还发布“全年出口1亿片医用口罩”的言论。后来，格力地产这一举动遭上交所质疑“蹭热度”，并被发放问询函；最后，公司也承认其自身涉嫌信批违规。

“脱离”格力集团

格力地产虽含有“格力”二字，但其与格力集团在股权上并没有关联。

股权结构显示，目前公司第一大股东为珠海投资控股有限公司，持有公司8.47亿股，占据总股本的44.95%；公司实控人为珠海国资委。

实际上，格力地产曾与格力集团有过渊源。据格力地产官网描述，2004年开始，时任格力集团副总裁的鲁君四曾带领当时尚属集团旗下的格力地产“以小博大”，快速实现规模扩张。2005年2月，公司启动房产项目“御枫美筑”；在此后的2007年3月、2008年8月、2009年12月，公司又相继开发了格力广场、格力香樟并启动了建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛等项目。

而格力地产的“高光”时刻莫过于在2009年借壳海星科技登陆A股之后，2010年至2013年期间，公司营收从11.57亿元增长至21.64亿元，扣非净利润从1.292亿元快速上升至3.007亿元。

彼时，格力地产一度有望和格力电器一样，成为格力集团麾下的又一“明星企业”。

不过，自2012年5月董明珠担任格力集团董事长后，集团开始更为侧重于格力电器这一招牌。

2015年1月12日，格力集团与珠海投资控股有限公司签署《国有产权无偿划转协议书》，前者将其持有的3亿股公司股份无偿划转给后者，这标志着格力地产正式与格力集团“分手”。

脱离格力集团的格力地产并没有在地产行业大放光彩，而是仍旧偏居一隅。可即便没有盲目扩张，格力地产仍旧受到地产下行的冲击，2022年其亏损额达到20.57亿，2023年继续亏损7.33亿。

如今，置入免税，退出地产，对于格力地产的后续发展而言，未尝不是一件好事。