重磅! 300亿元资金池, 盘活国企存量土地

盘活国企存量用地，启动资金一直是个难题。

最新消息是，国务院国资委近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动中央企业存量土地盘活利用，相关专项基金给予资金支持。

就在7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式举行。该专项基金总规模300亿元，存续期限102年，将坚持市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，打造“政府出政策国企出资源基金出资金”的合作范式。

这只专项基金由国务院国资委批准，中国诚通控股集团联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立。中国诚通承担专项改革任务的全资子公司诚通通盈基金管理有限公司担任基金管理人，负责基金全生命周期的投资与运营管理工作，中国东方特殊机会投资事业部参与基金未来的运营管理工作。

记者获悉，该基金投资形式为股权投资，盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。业务开展模式有三种，一是项目直投，即由基金直接投资土地资产盘活项目；二是子基金合作，土地盘活基金可与相关央企或地方主体共同发起设立专项子基金，专项服务于该央企及地方；三是定制化方案。根据企业资质、资产状况、盘活需求等不同，可进行定制化土地资产盘活方案和运营模式设计。

基金发起人背景强大

国有企业土地资产盘活专项基金的发起人背景强大。中国诚通由国务院国资委控股，是一个堪称资本巨头的存在，一家见证、参与、推动了中国经济转型史的大型央企。

资料显示，中国诚通成立于1992年，由原国家物资部直属物资流通企业合并组建而成，担负国家重要生产资料指令性计划的收购、调拨、仓储、配送任务，在国民经济中发挥了“流通主渠道”和“蓄水池”作用。2005年，国资委确定中国诚通为国有资产经营公司试点，探索中央企业非主业及不良资产市场化、专业化运作和处置路径；2016年被国务院国有企业改革领导小组确定为国有资本运营公司试点。

中国诚通还多次临危受命，帮助接收了不少经营性国有资产、主业剥离资产、困难企业，实现国有企业清理退出或重组再生，成为优质的国有资产重组和资本运作平台。

诚通通盈基金，成立于2019年4月，是中国诚通为贯彻落实党中央、国务院推进供给侧结构性改革重大战略部署，通过开展基金投资、资产管理等服务央企改革发展和国有资本布局结构优化的专业化、市场化平台。

可以说，在此次设立的国有企业土地资产盘活专项基金中，中国诚通既是基金的出资方，也是负责基金全生命周期的投资与运营管理，负责出资和把控方向。

该专项基金的另一发起人中国东方，是我国四大资产管理公司之一，是上一轮盘活国有银行金融不良资产的主力军，累计管理处置各类不良资产2万多亿元，在不良资产处理和盘活方面具有丰富的经验和手段。因此，中国东方在该专项基金中主要扮演的是运营管理的角色。

中国诚通党委副书记、总经理郭祥玉表示，设立国有企业土地资产盘活专项基金是贯彻落实党中央、国务院关于深化金融服务实体经济、提升国有资本配置效率有关要求，开展产融协同、以融促产的重要举措。下一步，中国诚通将加快探索基金支持国有企业土地资产盘活利用的有效路径，进一步提升国有资本利用效率和效益，为国有企业培育新质生产力、提供新的发展动能提供坚强保障。

“中国东方将发挥功能优势，全面推动专项基金落地实施，期待与中国诚通及各央企、国企深化合作，共同服务经济转型升级。”中国东方党委副书记、总裁邓智毅表示。

建议有合理回报的项目先行试点

鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，是党中央、国务院构建更加完善的要素市场化配置体制机制的重要部署。

2022年11月24日，自然资源部、国务院国资委为支持国有企业盘活利用存量土地，印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》，提出积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等政策措施。

今年3月，国务院国资委全面深化改革领导小组召开2024年第一次全体会议曾提出，推动中央企业存量土地盘活利用，遴选试点项目。

中央财经大学副教授柴铎表示，国有企业采用划拨方式前期获取了大量国有建设用地。随着城市发展扩张，这些存量划拨土地的区位条件变得越来越好，实际价值很大。但是，许多存量建设用地存在闲置、低效利用等问题，造成极大资源浪费。许多土地不再适宜采用原来的用途，本应被转为其他用途，给城市居民提供更好服务、为全民创造公共财富，但是由于划拨性质，其用途受到很大限制。根据现行法律，划拨土地转为其他用途必须补缴土地出让金，有些则需要调整规划。一些国企存在私自违规转用、出租划拨土地的行为，无疑造成国有资产价值流失。

因此，“盘活国企存量划拨用地就成为存量发展时代，适应企业和各方需求、提升城市土地利用效率、促进节约集约利用资源、堵住公共财富流失漏洞的重要举措。但是，无论是引进新的投资者，还是国企自己转型利用土地，启动资金都是一个重要问题。由国家出资成立一个资金池，用于优质资产盘活，是国有资产经营、高效利用的一个政策尝试。”柴铎表示。

柴铎进一步表示，目前，国有资产管理法已经在征求各方意见，随着市场化改革深入、要素市场化配置政策深入推进，国家将组建专门的、综合性的、承担各类自然资源资产运营任务的国有资产运营管理平台企业。

中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所国土开发室主任黄征学表示，国有资产盘活存量土地既缺政策，也缺资金。中国诚通与中国东方共同发起设立专项资金，有助于缓解国企盘活存量土地的资金压力，但相较于庞大的资金需求量，300亿元的规模还是比较小的。不过，毕竟已经起步，希望能形成有效的资金循环模式，引导更多资金投入国有企业土地盘活。

黄征学建议，为实现该目标，最好能从有合理回报的项目开始试点，不断积累经验，加快形成可复制可推广的模式。