房企化债求稳提振行业信心

本报记者鹿杨

2021年起，房地产行业进入深度调整期，至今市场仍未全面回暖。但在持续出台的各项利好政策支持下，房企积极推动债务风险化解并开拓新的经营模式，让市场看到了行业恢复的信心。随着又一年财报季到来，多家房企公布2023年“成绩单”，披露在化债方面取得的实质性进展。

多家房企债务重组取得实质进展

两年前，房地产行业债务违约潮出现，严峻的生存困境让房企不得不告别“高负债、高杠杆、高周转”模式。如今，“将资金安全放在企业健康发展的首要位置”已成为行业共识。今年以来，积极谋求自救的出险房企已接连在债务重组方面取得重要进展。

赶在发布2023年财报前，远洋集团、龙光集团、中国奥园、正荣地产、旭辉控股等多家房企已披露了债务重组进展。

作为“粤港澳四小龙”之一的中国奥园，在历时24个月后，终于宣告境外债重组成功，将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。公司预计，债务重组后8年将减少境外债务支付压力本息49亿美元，未来两三年内在境外公开市场无刚性还债压力。

债务重组计划的完成也带动了中国奥园在项目销售、建设等方面的稳步经营。根据该公司披露的2023年财报，去年共实现营业额275.33亿元，增幅达47.1%。

此外，正荣地产与债权人特别小组成员签订了重组支持协议书；旭辉控股已就境外债务全面解决方案的条款向协调委员会、债券持有人小组及其顾问提交了初步提案。

“出险房企化债进展提速与金融支持力度加码、多家房企债务重组成功提升业内信心等因素密切相关。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，一方面，中央经济工作会议提出要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，为房企化债求稳注入了积极动力。另一方面，融创中国、中国奥园等房企债务重组取得突破性进展，也将为房地产行业重塑信心。

开拓经营性业务穿越行业周期

为保障资金安全，头部房企也在积极降低负债水平，力保平稳穿越行业周期。

根据万科发布的2023年财报，其实现营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%；净利润121.63亿元，同比下降46.39%。面对营收和利润双降，万科表示，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。

同时，面对此前遭遇的做空危机，万科董事会主席郁亮表示，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年计划削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。万科的资产负债率正在下降。根据财报，公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点已连续5年下降。

仅靠御寒，不足以过冬。除了保障现金流安全外，越来越多房企正在开拓和发展经营性业务，力求打造第二增长曲线。

万科是较早向经营性业务转型的房企。其长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间。

行业“优等生”龙湖集团去年实现了多项经营性业务上的突破。根据该公司发布的2023年财报，运营加服务组成的经营性收入占比达到14%，利润占比已超过60%，实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。到2024年，龙湖开业的商业项目将超过100个。

“行业下行过程中，经营性业务为龙湖穿越周期提供了底气，成为穿越周期的压舱石。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平说。

市场短期承压仍需要时间修复

伴随着市场销售规模下滑，房企地产开发业务毛利率下降似乎成为常态。

2023年，绿城中国实现毛利170.73亿元，同比减少22.5%；实现毛利率13%，同比下降4.3个百分点。绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强表示，绿城把安全作为土地投资的首要考虑因素，因此毛利率不会特别高。

“从去年以来，一系列高杠杆企业出险，影响了购房者的购房信心，需要时间去进行修复。”陈序平表示，9亿至10亿平方米是新房市场的真实居住需求承载量。

华润置地副总裁陈伟认为，经济长期向好的趋势不会改变，但目前房地产库存依然比较高，二手房持续分流的压力仍在，市场处在筑底回稳、继续向上势能的阶段，提振客户信心至关重要。