记者丨李惠琳 编辑丨鄢子为
“万科很早就提出‘活下去’，但考虑还不够全面，在市场变化下，过去稳健的标准，不一定能完全保障公司安全。”
3月29日，业绩交流会上，董事会主席郁亮，携一众高管亮相，直面生存问题。
月初以来，这家一贯稳健的房企，卷入债务风波。
近两个小时的交流会里，郁亮和管理层有问必答，力证资金安全、经营稳健。
郁亮表示，要活下去，业务好只是其一，公司还要做好极限情况下的压力测试，做充分准备。
他提出“降杠杆”的目标，计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，约为当前有息债务的1/3。
“我们坚决不躺平。” 他表示，有信心跨过这个关口。
全力降债
保卫流动性安全，是以郁亮为首的管理层，当前最紧要的任务之一。
截至2023年末，万科一年内到期的有息负债为624.2亿元，账上货币资金998.1亿元。
总裁祝九胜努力给市场吃定心丸。他提到，剔除预售监管资金后，2024年偿债“有压力，但能过关”。
今年第二季度，该公司有56亿元境外债到期，已提前启动相关置换和还款准备工作。
围绕降杠杆目标，郁亮迅速行动。
万科宣布，2023年度不派发股息，打破了保持31年的分红传统。
“轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。”郁亮说，把债务降下来，在安全基础上再去考虑分红问题。
他带头放弃高薪，节省开支。
公告称，郁亮、祝九胜，以及监事会主席解冻，自愿领取月薪税前1万元。
高峰时期，前两位税前报酬均在千万元以上，2023年降至120万元左右。
郁亮指出，过去万科通过盘活存量、新增融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。
今后，其将以更强的危机感来推进。
2023年，万科通过资产处置，回笼123亿元现金。管理层预计，今年的资产交易规模会更大，交易回款不低于300亿元。
抓住公募REIT风口，郁亮着力盘活重资产。
万科旗下印力集团发布的中金印力REIT进入询价阶段，4月8日开启认购，发行现金先会归还22.3亿负债。
管理层提到，未来，还有59个商场作为扩募的大名单。
此外，物流REITs于3月1日获受理，预计近期获批复，长租公寓REITs预计在两周后提报申请材料。
给足时间
过去一年，楼市疲软，万科销售承压，销售额仅3761.2亿元，同比下降9.8%。
3月中，出于对其恢复销售、改善融资渠道能力的担忧，穆迪下调万科评级至 Ba1。
祝九胜解释，评级下调，影响有限，销售额下降的情况下，银行在风险防范方面与万科是同盟军，其长期合作的26家银行均给予了支持。
“金融机构皱了眉头、提了忠告、给了宽容。”祝九胜提到，2023年新增银行融资近900亿元。
融资方面的挑战，主要在于“模式”转变。祝九胜形容为，老天爷给万科关了一扇门。
该公司过往90%的融资是“总对总”的信用债，80%由总部单一融资团队就能完成，可以一笔大额资金全数提款。
现在银行融资转为项目制，贷款会被封闭在监管账户上，需按工程进度提款，导致总部的自由现金流略显不足。
他提到，银行给了万科1-3年的时间，逐渐转变模式。
所幸，两扇窗打开了：
一是，截至3月末，进入白名单的项目有42个，涉及新增融资169.5亿元；二是今年前三个月，经营性物业贷，获取新增贷款约100亿元。
“我们的资源、资产是足够的，经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。”
他提到，万科正在梳理资源、盘点资产、提供抵押品。
股东力挺
大股东的力挺，给了郁亮闯关的信心。
遭遇做空危机时，深圳市国资委积极表态，助其稳定市场情绪。
此后，大股东出了四招，给予万科支持，包括：
一是帮助其处置流动性比较低的资产和长期股权投资；二是认购该公司旗下中金印力消费REIT；三是通过深圳国企和万科的产业协同，推动多个项目合作；四，是协调金融资源来支持。
其中，深铁和深圳国资旗下海港人寿，分别认购了万科消费类REITs，额度10亿元、1亿元。
万科预计，如果四个措施全部落地，可以释放流动性在百亿元规模以上。
地产行业还在调整中，1-2月百强房企销售业绩下滑超五成，万科的销售下滑四成左右。
郁亮维持乐观，“行业不可能回到过去的高点，但前景依然广阔。”
他预判，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，相信市场会逐渐恢复。
面临多重挑战的万科，基本面尚稳。
2023年，其销售额居行业第二，同比降幅低于行业。去化率也在提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%。
其已连续15年经营性现金流为正。
郁亮期望，跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。
