最近素材太少，为了迎合流量，不能一直抓着东区唱空，这几天看到金山部分二手下跌，本来打算写一篇，不过五四北的头号空头-榕发哥，又发来信息明确的素材，可以先水一水。
天空之城
先来第一个素材，榕发哥分享的第一个案例，平台还未呈现，天空之城成交一套，面积66平，中层，103W，单价1.56W。
当初的发票金额，168W，办证补差等，预计3W左右，按持有周期来看5年左右，当初利率较高，按贷款100W计算，预计30W利息。
综上，得出结论，实际支出：201W（168+3+30），目前成交103W，亏损近百万。
为了验证素材真实性，看看当初的备案价：
从数据来看，发票金额和备案价没有差距太大，预计是开盘的时候买入。
回顾一下当时的开盘记录：
2018年12月14日，价格：带精装折后均价约25000元/㎡（含装修2000元/㎡）
2019年8月17日，价格：带精装折后均价约26500元/㎡（含装修2000元/㎡）
对于五四北这个超级大盘，分成AB区，A区是万科操盘，B区保利操盘，3700多套，在2018年底上市，半年时间就网签破千套。
对于这个素材案例，亏损百万，放在这几年楼市也算特别，只不过房源面积不大，实际总价168W，最终的亏损幅度远超实际感受。
对于天空之城，当初二手成交案例，在去年初，成交一套，单价高达2.55W，一年后，同样的小户型，成交单价仅1.7W。
一年时间下跌了8K。
不得感慨，去年那个业主能以这样的价格成交，是有多幸运。
对于项目而言，从单价来看，对比当初开盘的价格，基本是亏损8K-1W，跌幅35%左右。
这里面原因很多，下面通过一些其他案例对比，可以更清晰的发现问题。
对比分析
关于天空之城的联想很多，首先第一个就是同样万科操盘的地铁上盖，卖的也不错的城市之光，项目售价精装2.7-3W。
有一些不同点：
1、城市之光是地铁4号线在楼下，天空之城没有
2、城市之光三环边，部分能看江，天空之城高速边，部分能看陵园
3、城市之光，过江是高新区，天空之城，出去是大面积山体
分析：通过和城市之光的对比，当初接近的售价，就能看出两个项目的部分差异。
项目作为地铁上盖，搭配3号线的规划，最终的结局，短期内承受上盖的缺点，地铁却没有。
项目地处五四北外围，没有过好的空间预期，加上还有部分的负面因素存在。
除此之外，超级大盘的定位，在楼市一直以来都难保值。
对于城市之光，是否会走天空之城的老路，也是一个风险点存在。
第二个对比，项目旁边的新盘国贸保利和颂锦原，小高层定位，售价2.4W。
项目开盘以来的去化表现，每个月都能排到前10，月均30套左右，虽然放在以往不算太理想，只不过目前的楼市，对于这样的刚需盘而言，也算不错。
对于两个项目主要的对比：
首先是居住体验，和颂锦原18层小高层，天空之城是30层的高层住宅。
接着是户型对比，以2T2的产品为例，两个产品代表了两个时间点，一个走四开间朝南，一个走四叶草，目前的市场接受度明显和颂更高。
综上，和颂的整体居住体验和得房率户型设计都强于天空之城。
当然对于和颂而言，2.4W的售价，如今300米远的次新精装售价低于2W，这样的差价，户型等差异是否能够弥补，至少从目前来看有点难。
安商影响
对于五四北，聊完天空之城，就来到榕发哥提到的安商房话题。
五四北前几年也供应不少新盘，都以高比例安商房为主，简单罗列数据：
从数量来看，战坂安商房合计高达8233套，这个体量仅次于塔头。
这些安商房，最典型的代表，两大本土国企开发的，榕发夏荷郡、新榕金岚秀山，当初商品房售价1.8-2W。
项目的安商房对接价1.5W，目前二手成交案例不多：
从案例来看，近期一区成交59平中层，单价1.25W，总价75W。
去年三区成交90平低层，单价1.78W，总价160W。
从成交价对比来看，明显下跌不少，当然从实际来看，存在一定差异。
对于榕发夏荷郡，分成三区，商品房集中在三区，一二区接近纯安商。
从这次成交的户型，可以发现项目虽然是安商房，但是户型设计基本和商品房无异，90平做到主流的连廊中户三房两卫，59平做到两房一卫。
从成交的案例来看，预计都是当初商品房购入，一区仅两套商品房，其中一套就是59平，极有可能就是当前成交这套。
虽然当时备案价2.8W，不过实际也是折扣上市，不过如今1.25W的成交单价，对比当初的售价，也要下跌6K左右。
当然对于安商房，真正的价格战明显还没开始，大量的安商房，如果开启办证上市。
高比例安商社区，商品房和安商房是完全没有差别，届时的价格可能确实会崩盘。
此时回顾安商房，当初最受关注的是对接价，当时经常会被人误以为是拆迁户的购入价，实际这是放弃货币安置的对接价，换言之这个价格是远低于市场价。
如今二手成交，已经跌破拆迁户的对接价，可以说在楼市下行期，拆迁户也是被重点收割的一部分。
盘点总结
对于五四北板块，在楼市关注度相对一般，当初定位鼓楼的后花园，在前几年楼市供应不少新盘。
天空之城的大幅亏损，仅仅是整个板块的缩影。
后续同质化的刚需产品，搭配天量安商房待上，很明显五四北，特别是战坂区域，价格可能还有持续走跌。
如同榕发哥分享的这个截图一样，当初的代表三盛国际，在二手市场甚至出现0元购。
很明显这样的现象，只能说明市场真实价已经比评估价低的离谱。
这可能就是五四北真实楼市的写照。
