5月14日，广州开发区城市更新局发布《黄埔区广州开发区城市更新专项规划（2021-2035年）》（决策征求意见稿）（以下简称“意见稿”），对全区未来多年的城市更新计划公开征求社会公众意见。
根据意见稿，规划至2035年，黄埔区（含广州开发区）累计推进城市更新项目约34平方公里，其中推进微改造项目约6平方公里；推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目规模约28平方公里，涉及72条旧村以及4个旧城项目，不少项目位于海丝城片区。统计数据显示，海丝城板块纳入省建筑标准设计图入库用地面积约21.6平方公里，将推动老黄埔实现新活力。
羊城晚报全媒体记者了解到，近两年，“老黄埔”片区发力广州海丝城建设，多个大型旧改项目取得突破性进展。其中，规划建筑面积分别约237万平方米、90万平方米的双沙村旧改项目及珠江村旧改项目，均已开放展厅接待咨询访问，预计将分别于6月及8月正式开放商品房营销中心。
海丝城旧改项目分布密集
意见稿显示，黄埔区作为广州市最早的开发区，形成了知识城、科学城、海丝城三大片区，片区发展各具特征。不过，在经历了40年快速城镇化后，城乡二元快速扩张，城市结构已基本成型，城乡混杂等问题日益凸显，海丝城、科学城、知识城三大板块面临不同的空间资源困境，全区土地利用模式正从增量为主逐步转向增量与存量并举的阶段。
未来，知识城、科学城、海丝城、广州国际生物岛形成的“三城一岛”联动发展，将推动城市空间结构优化和品质提升。其中，海丝城发展规划将“留改拆”并举，通过连片统筹更新及微更新，统筹土地资源、功能布局、配套设施，促进旧城区品质提升，传承历史文化记忆，推动老黄埔实现新活力（“老黄埔”片区即旧黄埔区与原萝岗区合并前，旧黄埔区的范围）。
根据意见稿描绘的更新重点项目分布图，海丝城所在“老黄埔”片区旧改项目分布密集，包括横沙旧村改造、文冲旧村改造、沙步旧村改造、下沙（珠江村）旧村改造、双沙旧村改造等约20个旧改项目。
海丝城板块将重点围绕黄埔东路、临江大道沿线区域，通过旧村连片更新统筹，促进重要道路沿线地区功能转换，拓展延伸产业空间，布局数字经济、总部经济、航运服务、商贸服务、海丝文旅休闲业，建设城市服务中心，优化公共服务设施配置及产业配套设施供给。同时，重点推动历史文化街区、传统村落等保护活化，保护老城区风貌，恢复老城区活力。
两大旧改项目预计在三个月内陆续入市
近两年，由于部分民营房企出现风险，黄埔区不少旧改项目陷入停工困境，谋求转让改造主体的机会。“老黄埔”片区内，已有多个旧改项目由国企或央企接手。
其中，规划建筑面积约237万平方米的双沙村旧改项目在去年2月由知识城集团接过大股东的位置，11月，中建八局参与投资。经过半年时间的建设，双沙旧改正式发布了项目案名——一城江山海，并于近日在美林天地M·live广场设置了城市展厅，提供咨询服务。现场工作人员介绍，一城江山海项目横跨了地铁13号线双岗站与地铁5号线双沙站两个地铁站，分为两大地块开发。据悉，该项目的绿化设计是亮点之一，公园面积占比将超过50%，另外，该项目还将以世界滨水城区规划为范本，塑造望江景观最大化的视觉廊道。
作为一座建筑面积超过200万平方米的未来大城，一城江山海项目还将打造集地标办公、购物中心、品质公寓于一体的约31万平方米TOD商业综合体，项目还将传承有600年历史的双沙人文底蕴，构建4大岭南特色街区，同时，将提供1所完全中学、1所九年一贯制学校、2所小学、8所幼儿园等全龄教育配套。工作人员表示，预计6月将在项目现场开放营销中心，首期拟定有建筑面积约76平方米、89平方米、105平方米、115平方米共四个户型。
黄埔港所在地的珠江村近日也传出最新的旧改信息，该项目于去年8月由中国交建第四航务工程局正式接手。在该项目展示中心内，已经铺排有沙盘、洽谈区等售楼部元素，销售团队也已进驻接待看房者。但现场工作人员介绍，项目正式的营销中心预计将在今年8月开放。
据介绍，珠江村旧改项目共包括9栋商品房和12栋回迁房，各小区互不干扰，该项目较近的地铁站有5号线鱼珠站、大沙地站以及13号线、7号线交汇的裕丰围站，项目接近鱼珠商务区，可快速通达天河金融城。该项目距离黄埔港口岸较近，基于一线江景资源，将主打改善型产品。展厅现场提供的设计过程稿显示，项目拟推出建筑面积约112平方米-181平方米的两房、三房、四房共六种大面积户型；较小的户型只有建筑面积89平方米的三房两卫。
工作人员表示，该项目还将会对小区内部的水道进行改线设计，使之科学合理分布，除美化环境外，还可以满足村民和业主进行划龙舟等传统民俗活动的需求。此外，项目将配建一所18班幼儿园及1所48班九年制中小学。
“老黄埔”下半年将迎来多盘竞争格局
随着双沙村旧改项目和珠江村旧改项目的入局，今年下半年，“老黄埔”片区将有多个楼盘同时在售。就目前在售的项目来看，上周末首次开盘的保利招商华发中央公馆依旧保持着不错的人气，记者于本周工作日下午走访其售楼部，仍有十余组购房者同时在看房。销售人士介绍，由于项目周边具备少年宫、体育中心、文化馆（项目配建）、黄埔儿童公园等成熟配套优势，以及定价及产品设计优势，该项目首开取得了不错的成交业绩。
据悉，中央公馆项目是“老黄埔”片区首个采用广州市建筑计容新规则设计的项目，其产品实用率为95%至100%以上，与周边按照旧规则建设的产品相比较高；定价方面，该项目主推建筑面积约81-159平方米的三房、四房，其中建筑面积约81平方米的低楼层产品最低单价4万元，仅有159平方米户型的部分楼层单价突破5万元，项目整体均价4.2万元/平方米。
“老黄埔”片区还有早期就启动的大型旧改项目，支撑着近两年的新房供应。其中，茅岗村（茅岗路以西）旧改项目富力南驰富颐都荟具有广大附中黄埔实验学校（西校区）的教育配套优势，目前主力在售建筑面积112-139平方米的三房、四房户型，参考价为4.9万-5.5万元/平方米。
此外，横沙村旧改项目中鼎珺合府主打现房销售，4月30日该项目引进了广州六中教育集团办学。目前，该项目主推建筑面积约87-130平方米的三房、四房，均价4.8万-4.9万元/平方米。文冲一带，万科城市之光还剩数量较少的房源在售。由知识城集团和中建二局共同开发的文冲东旧改项目则有望在今年冲刺亮相。
沿着黄埔东路往东，穗东街道的庙头、夏园等旧改项目也陆续取得新进展，周边在售楼盘有星航TOD、臻珑府等，还有规模庞大的沙步村旧改项目万科黄埔新城，相关统计数据显示，该项目为2023年及今年1-4月广州住宅销售套数第一位，日前，该项目还推出了现房清栋计划，最低总价260万元起。
广州海丝城将建设“世界一流滨水城区”
广州海丝城发展概念于2023年提出，迅速成为了“老黄埔”建设的新焦点。根据广州海丝城规划设计国际大师邀请赛招标公告，海丝城地处广州黄埔港片区，位于粤港澳大湾区100公里“黄金内湾”湾顶中心位置，拥有千年海丝文化底蕴和良好的对外贸易基础。
今年3月，广州海丝城规划设计终期成果评审通过，优胜的设计团队提出，海丝城是广州高质量“东进”的必经之地、活力创新轴动能转换的关键节点、东部中心重要的核心城区，对于推动海丝城建设尤其是黄埔滨江岸线转型，构建国内国际双循环带动区域发展的“广州样本”具有重要意义。
根据规划，海丝城片区将谋划基于科创发展趋势的“11公里科技长滩”，打造成为“汇聚大湾区科技企业的世界级滨水区”“开放包容的海丝国际交往中心”与“有温度、有魅力的黄埔生活新城区”。
与此同时，“老黄埔”片区还是“广州第二CBD”所在地，同步发展黄埔临港经济区、穗港智造合作区等重要规划，总部经济、航运服务、文化旅游、人工智能与数字经济等主导产业加速集聚。
文、图|记者徐炜伦
