老建筑焕新融入多元业态，低效用地盘活后成为群众爱逛街区，老旧厂房变身科技创业园……随着城市更新的深入推进，南京一批老建筑、老街区、老厂区，正在更新中蝶变。
“城市从‘拆改留’走向‘留改拆’，南京努力打破存量土地利用、体制机制创新、市场配置资源等瓶颈，勇闯城市更新‘深水区’，探索一条可复制的南京经验。”南京市建委建设二处处长董文量说，今年，南京将实施4类40个城市更新项目。居住、生产、公共、综合4类更新中，生产类更新有20个项目。南京将对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧楼宇、菜场、场站、厂区、园区、商业区等进行更新，在充分尊重工业遗产和历史建筑的前提下，盘活低效用地，以有温度的更新助力产业转型升级。
串联古今建筑，融入多元业态
从中央路转进傅厚岗，几栋颇具历史韵味的老建筑映入眼帘。临街的傅抱石故居，已活化利用，引进了咖啡店，不时有路过的市民走进，在氤氲咖啡香中品味城市文化记忆。
拥有11栋名人故居的百子亭片区，位于南京老城中部，西临中央路，东近玄武湖，北靠玄武门，南临傅厚岗，是南京老城16片历史风貌区之一。1930年前后，书画大家徐悲鸿、傅抱石等多位名流政客在此建设宅邸。时代变迁中，原有的历史风貌逐渐被掩盖于密集的房屋中。为“唤醒”老建筑、老街区，玄武区启动百子亭片区更新。
“项目一期总建筑面积约6.97万平方米，分为南北两个区域，我们定位‘南里静，北里闹’。”建设单位玄武城建集团现场负责人张玮琨介绍，南侧历史风貌区保留修缮11栋名人故居，规划建设4栋建筑，在延续历史文脉基础上，融入文化艺术元素；北侧区域新建3座综合体，发展商业，南、北区域贯通联动。
为最大程度还原历史风貌，项目团队联合多个高校，充分调研考证，寻找历史照片，对老建筑修旧如旧，并从多地寻找老房子适用青砖，精心打磨一砖一瓦。
更新，赋予老建筑“新生命”。目前，南侧的徐悲鸿故居、傅抱石故居、段锡朋故居、杨公达故居、原敏兴故居等8栋房屋已修缮完成，徐悲鸿故居变身“梧桐语”小型城市客厅，向广大市民免费开放，提供文化休闲新去处。X·SPACE傅抱石空间已投入使用，陆续开展了“酿酒的石头”“万物凶猛”等主题艺术展，引领新时代文艺创作风潮。
更新的不仅是建筑，崭新业态正让百子亭“活”起来。“我们在学习上海新天地基础上，与香港瑞安集团合作，充分挖掘历史文化底蕴，打造升级版百子亭天地。”玄武城建集团副总经理范建伟说，百子亭天地主要聚焦省内乃至国内的首店经济、高端品牌的旗舰店、高档餐饮以及国内知名乐队、艺人和商业品牌的演艺秀，正在招引多元复合新兴业态。
目前，百子亭“北里”新建建筑已基本完工，签约了Livehouse，还计划引进高端香薰等业态。有多栋老建筑的“南里”，将打造国内外艺术家文化社交、互动展览、创意沙龙等多元平台。今年下半年，百子亭天地将正式开放。“我们希望，未来，这里是古今融合、业态多元的‘城市会客厅’与标志性文化打卡点。”范建伟说。
让老建筑在新时代“重生”，让片区持续葆有发展活力，南京城市更新积极破题，重视探索可持续发展模式。董文量说，针对城市更新上位法律法规支撑不足、基层实践需求迫切等实际状况，南京增强创新思维，加强政策研究，制定了符合实际、行之有效的《南京市城市更新办法》，并聚焦更新堵点难点，陆续出台了土地规划实施细则、空间要素保障创新计划、消防审验管理实施意见等一批配套政策文件，“1+N+X”更新政策体系的构建，有力支撑了城市更新工作开展。
老建筑更新蝶变、续写“新故事”的实践，将在南京更多地方上演。留有一代人青春回忆的南京市军人俱乐部，也将在更新中打造历史文化与城市商业的结合体。该地块总建筑面积约43749.22平方米，包括14栋建筑，其中1号楼为省级文物保护单位，为国民政府立法院、监察院旧址。据悉，改造工程预计年内启动。
唤醒“沉睡”资源，“长”出网红街区
从南京市建邺区西城路与文广路交会路口往西望去，高楼林立，地铁轨道、高架桥交错纵横。楼下，绿树成荫，一个个酒吧、餐吧点缀其间，音乐喷泉、健身场地应有尽有，彰显着街区的生机与活力。这里是南京建邺区打造的西城·夜未央街区，也是南京首座24小时消费街区。
在南京建邺高新区，仅8.32平方公里的土地上集聚着建邺区95%以上的市级总部企业，约20万以年轻人为主力军的高层次人才在这片热土拼搏奋斗。“以前楼下只有两片绿地，楼内的商业配套营业时间短，楼里的年轻人下班后就走了。”建邺新城房产集团西城夜未央商业管理有限公司副总经理朱彤说，满足年轻人多层次、多元化的休闲娱乐需要，释放消费潜力，激发街区活力，吸引更多青年人才留在建邺、创在建邺，是打造西城·夜未央街区的初衷。盘活低效用地，他们将西城路与文广路交会口附近的两块城市绿地，改造为综合性商业街区。
“西城·夜未央”项目总用地面积约50万平方米，由运动街区、活力街区和音乐街区三大街区组成，营造多元化社交场域和生活方式。漫步街区，青春与活力扑面而来。运动街区随处可见彩色涂鸦，分布着足球场、篮球场、滑板碗池等10余个运动场地。活力街区汇聚众多潮流品牌店，形成以餐饮、文娱为主，生活服务、潮流零售为辅的业态分布。
拥有铁艺花瓣雕塑“凤巢”、庆典广场、城市露台和网红台阶等地标建筑的音乐街区，则颇具文艺范。解锁年轻人喜爱的新潮生活方式，街区整体分为“光阴故事、超级秀场、音乐喷泉、稻香空间、未央火塘”五大板块，分别对应“经典歌曲、时尚秀展、水光秀、潮流音乐和开放演绎”五种音乐风格，音乐、潮流和文化创意元素在此深度链接。眼下，街区新地标稻香空间演艺中心，正在为6月开演作准备。届时，这个可容纳2000多人观演的空间，可让高新区上班族下班后就近看到精彩演出。
目前，已有百余家商户落户“西城·夜未央”，既有已有品牌的新店型，也有新设品牌、焕新场景与设计的连锁品牌。此外，还有Roommate美式餐吧、马伍旺川菜、脂肪家庭厨房等若干网红人气品牌，满足年轻人的多元化消费需求。
新场景、新业态激发了消费新活力。“西城·夜未央”成了网红街区，不仅受到楼宇里上班族的青睐，还吸引了建邺周边居民慕名而来。据统计，去年5月开街以来，街区营业额总计约6340万元。2023年9月25日，西城·夜未央项目被评定为南京市第三批市级夜间文化和旅游消费集聚区。西城·夜未央街区深度链接运动、音乐和文化创意元素，构建多元社交场景，以业态唤醒城市活力，形成了24小时不打烊的璀璨景象。
“西城·夜未央”的“出圈”，离不开政府对地块的新理解、新运作。南京依托《关于促进产业用地高质量利用的实施方案》等文件，鼓励各类主体通过产业转型、增容技改、综合整治等多种模式，盘活存量低效用地或整合相邻地块集中连片开发，兼容租赁住房、宿舍、停车等多元功能和配套设施，在符合规划前提下，允许同一宗地兼容两种以上用途，引导存量工业用地多途径盘活复合利用，优先用于新产业发展，促进产城融合。董文量表示，南京将持续以有温度的更新，盘活低效用地，为发展拓空间，推动产业转型提升。
留住历史记忆，焕新“重生价值”
“这款袜子脚尖和脚后跟做了加厚处理，更加耐磨耐穿，直播间的小伙伴们有什么问题可以打在屏幕上。”5月8日上午，南京禾素时代科创园3号楼的一间直播室里，女主播正在热情地向网友介绍袜子等产品。
位于马群附近的禾素时代科创园，前身是成立于1965年的南京立力煤矿机械厂，主要生产制造煤矿机械，2010年停产。园区保有4栋工业遗存。古朴的老厂房在绿树掩映下，默默诉说着时代的变迁。“2015年，我们筹措资金，对老厂房进行了维修改造，创办了产业园，招引了汽车维修、物业、冷库等相关企业，不过总体看，业态比较低端。”南京立力煤矿机械制造有限公司总经理孙玉祥说，乘城市更新东风，园区正在进行提档升级，以规划“指挥棒”为引领，将逐渐淘汰低端业态，“腾笼换鸟”，打造科技型研发办公园区。目前，已清退约70%不符合园区发展的低端业态。
当下，该园区已引进南京禾素时代抗菌材料科技有限公司，开发和生产禾素纤维终端抗菌应用产品，被中纺联列为中国纺联生物基抗菌产品开发基地。禾素抗菌系列产品袜子，去年在全国抗菌系列袜子中销量第一。“围绕‘禾素时代’这个龙头企业，上下游产业链的相关科技型企业正在洽谈进驻，但老厂房不适宜研发办公，目前比较缺合适的场地，我们正在推进更新。”孙玉祥坦言。
正在更新的禾素时代科创园总建筑面积约3万平方米，目前已完成一栋商务楼改造，正在开展装修设计，将进驻银行，引进餐饮等商业配套。园区西侧的机修空间，在实施大礼堂青年公寓改造工程，将提供130多套公寓，为未来进入园区工作的年轻人提供“拎包入住”、休闲娱乐等生活保障。该工程已经封顶通过主体验收，预计年底竣工交付使用。园区更新计划分“两步走”。第一步，今年完成商务楼改造和大礼堂青年公寓工程，并在西侧开工建设两栋建筑面积为1.5万平方米的研发大楼。第二步，明年对园区中轴线上的老厂房进行改造提升，使老旧厂房满足未来科研需要。以更新重塑产业结构，形成新的产业增长点，禾素时代科创园计划在5年之内，引进10家以上科技型企业。
老旧厂房更新蝶变，此前在南京已有不少经典案例。比如，老烟厂变身D9街区、第二机床厂变身国家领军人才创业园。梅钢企业厂区变身梅钢工业文化旅游区，被评定为国家3A级旅游景区。开放式的园区，文艺气息满满，文旅、商务、街道与园区互动，打造时尚化、多元化、场景化的新型社交空间，让老厂区迎来了发展的春天。
更新有温度，转型有力度。今年，南京还在推动明潮里、玻纤院等生产类项目焕新，助力产业腾飞。明潮里位于狮子山下，为上世纪老工厂，更新中将保留老厂房布局结构，通过修复、设计和改造，重新定义工业厂房。101明潮里园区设计有餐饮、办公、商业、运动等业态，还计划引进手办潮玩文创、儿童游乐等，打造全龄、全业态的商业场景。
“南京注重更新的全局性、系统性、示范性，坚持一抓到底、善作善成，打造一批精品工程、典型案例。”董文量说，南京市建委组织各区政府、功能板块和国有平台对全市待更新区域底数进行全覆盖摸底调查，基于城市更新的居住类、生产类、公共类、综合类4种项目类型和区域性、系统性、复合性3个方面项目特征，梳理形成了全市城市更新项目的“一张表”“一张图”，确保内容准确、分类合理、底数清楚。未来，南京将聚焦项目推进，进一步解放思想、创新突破、担当作为，凝聚社会各界力量，开创精细化实施更新全新局面，共同努力探索富有南京特色的城市更新之路。
