摘要：销售仍然堪忧（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1481篇原创
煎熬中的民营房企在等待一个不确定何时到来的春天。这种迷茫、无力却又苦撑的情绪，让往年本来热闹的年报季，显得黯而冷寂。
2024年3月28日，曾经的行业巨头融创中国发布2023年度业绩，似乎没有激起太多水花。
前段时间已经有诸多国资背景房企率先披露2023年度业绩，在当下激荡的行情下，大部分相对还是稳，安全垫也较厚。
作为民营房企巨头，融创中国2023年的生存情况，或许更具代表性。
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2023年，融创中国合同销售额约为人民币847.7亿元，2022年该数据为1693.3亿元，差不多是腰斩。
此前中指院发布的榜单显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。这其中稳住局面大部分是国、央背景房企，民营房企下滑厉害的居多。
比如保利发展，2023年4222.37亿元销售额，仅比2022年的4573.01亿元下降7.67%；招商蛇口更甚，2022年销售额2926.02亿，2023年还涨了点达到2936.35亿元。
另一边的民营巨头则没那么好过。碧桂园，2022年权益合同销售额约3574.7亿元，2023年该数据下滑到1742.8亿元；新城控股2022年销售额1160.49亿元，2023年759.83亿元；世茂集团2023年合约销售总额约428.2亿元，2022年该数据是865.2亿元。
民营房企光环逐渐黯淡，这是一种进步还是什么呢？
回到融创中国。2023年虽然融创合同销售额下滑，但营收增长却很显著。期内营收总额为1542亿元，同比增速59.41%。
集团连同其合营公司及联营公司的收入合计约为人民币3,293.8亿元，较2022年增加约人民币638.4亿元，增速约24.0%。其中该公司拥有人应占约人民币2,066.1亿元，较2022年增加约人民币471.2亿元，增速约29.5%。
利润方面，融创中国2023年有喜有忧。喜的是归母净利润显著减亏，同比增速为71.20%，为亏损79.69亿元，比2022年的276.7亿元减亏接近200亿元。
忧的是，2023年融创的毛利润还在继续下探中。期内其毛利润为-25.03亿元，比2022年的-8.19亿元增长了，同比下滑205.52%。
这其中，销售成本居高不下是主因。2023年，融创中国销售成本约为1567.3亿元，高于当期营收。融创中国说去年毛亏增加主要是计提的物业减值拨备有所上升所致。
值得注意的是，2023年融创中国亏损缩窄，很大程度上要归因于境外债务重组。期内融创的其他收入及收益从2022年的18.86亿元增加到385.3亿元，其中有315亿多元来自境外债务重组收益，另外还有小部分出售附属公司的收益，具体如上图。
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2023年，融创中国化债迈出关键一步：债务重组成功。2023年11月20日，融创中国官宣境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效，融创中国成为我国首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。
自2023年11月20日起，根据境外债务重组，境外债权人全面解除融创约102亿美元的现有债务，以换取发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份14.7%。
此外，融创中国现有4.50亿美元的股东贷款已获解除，并已发行4.50亿美元的股东强 制可转换债券。
境外债务重组根据相关会计准则被视为重大修改。因此，融创中国现有债务分别约102亿美元及4.50亿美元已全数终止确认。
在蜜妹看来，融创中国2023年部分财务指标的优化，和债务重组成功密切相关，这不仅关系到减轻企业债务压力，更关乎购房者的信心。
融创的故事也告诉我们，出险房企要重回正轨，在目前的销售大背景下，债务展期、重组的成功，可以说是一定要完成的目标，否则后果可能就是活不下去。
以目前的房地产行情，靠销售回暖渡劫，几乎是不可能。
如何最大程度提高债务重组成功概率，融创其实也给出了部分“经验”。比如诚意，尤其是实控人，是否愿意和企业一起共度难关。
过去这些年蜜妹从公开渠道看到，有些实控人破罐子破摔；还有的啥都想要，不想失去主导权，又不想出血，天底下哪有全占便宜的事？
当然，有时候做不做结果都是一样，甚至有的对前途早就很清楚，不乏要坐牢的。
截至2023年末，融创中国借贷总额约为2778.3亿元，较2022年末的2984.2亿元减少约205.9亿元。其中即期短债从2022年的2534.76亿元减少到1819.97亿元；非即期借贷则从2022年的449.43亿元增加到966.33亿元。
资产负债方面，2023年融创中国资产总额从前一年的1.09万亿降低到9779亿元；负债总额从1.004万亿降低到8941亿元。其中流动负债降幅明显：从2022年的9353亿元减少至7792亿元。
现金流方面，融创中国2023年继续减少，受限制现金从2022年的259.4亿元降至175.7亿元；现金及现金等价物从116亿元降至70.56亿元。
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最后，在融创中国财报里，核数师发表了一些观点。蜜妹简单概括几句要点供大家参考。
一是：有关持续经营的多项不明朗因素。主要体现在现金余额较少，而负债高企，具体数据上面都有提到。而且因各种原因，融创中国涉及不同诉讼及仲裁案件。
虽然融创中国已采取多项计划及措施，以改善流动资金及财务状况，出具债务解决方案，但这些计划及措施受到多种不确定性的影响。
另外，自去年至今，我国内地房地产市场调整的时间及深度均超之前预期，整体销售
持续低迷，融资端也尚未改善。融创中国销售企稳回暖及获得银行及贷款人提供的持续支持 存在不确定性，因此能否实施上述计划及措施仍存在重大不确定性。
由于多项不确定因素及其之间可能产生相互影响而对综合财务报表所产生累积影响，核数师香港立信德豪会计师事务所，对于融创中国就有关编制综合财务报表的持续经营基准无法作出审计意见。
本文未注明图表均来自于上市公司公开披露，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
