最近，陷入困境中的优等生万科迎来了曙光。
5月10日起至今两周时间，万科累计获银行融资近200亿，且已有100亿资金到账；
另外，从4月底至今，万科股价大涨超34%，市值重新突破千亿。这意味着，万科暂时逃离了至暗时刻，董事会主席郁亮也如释重负。
就在最近两个月，这个曾经2018年就喊出活下去的房企，遭遇了危险的敦刻尔克时刻。不仅多次遭遇股债双杀，还被穆迪下调至“垃圾级”，让供应商举报，经历了有史以来首次亏损、不分红，高管带头降薪......
那么，万科真的安全了吗？还会不会爆雷？
01高潮
5月的楼市，迎来一大波利好。
4月30日，高层开会，短短的一句话掀起了楼市的惊涛巨浪：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。
时隔8年的去库存大杀器重启，地产被注入一针兴奋剂。
当天，北京、天津就放松了限购，深圳也紧随其后，新一线城市杭州更是直接脱下了底裤，直接宣布全面取消限购。
这还没完，5月17日，四个大招在一天一气呵成，首付15%、商贷利率下限取消、公积金利率下调、央行官宣拿出3000亿再贷款回购商品房。
对楼市陌生的村口老大爷也看出来了：事情正在起变化，史上力度最大的救市来了。
资本市场则提前就嗅到了气息，早在430开会前两天地产股就开始全线飘红。
之后更是一路狂飙，港股、A股，爆雷不爆雷的都开始蹦迪摇滚，世茂一天涨幅甚至达到60%，融创超25%，万科更是连涨8天，两次涨停，市值重回千亿，上一次它这么猛还是在快2年前。
情绪被点燃，楼市的热度好像又回来了。有人激动得都哭了，深圳乐有家二手房成交量在新政后两天就大涨117%，北京二手房日均成交再次突破1000套。
02 获救
高潮之下，万科又拿起了开瓶器，短短13天向银行融资186.23亿。
5月10日，万科公告，向邮政银行罗湖支行申请贷款13亿。
5月13日，中国银行、农业银行、北京银行三家银行的深圳分行向万科提供贷款73.39亿。其中，北京银行最大气，贷了44.49亿，期限10年。
5月16日，万科公告，中国银行深圳分行提供贷款12亿；
5月23日，万科公告，银行提供贷款87.84亿。
23日，媒体报道，万科还获得了招商银行等金融机构200亿的银团贷款，且已到账100亿。
200亿的融资，是近4年来地产行业最大一笔银行贷款，几乎相当于万科现在一个月的销售额，足以看出高层与银行对万科的态度。
而这200亿，或许还只是先头部队，内部消息人士透露，银行给万科的贷款有500亿。
在困境下，能获得银行数百亿的贷款，在行业中十分罕见。原因很简单，没有稳定的销售回款，贷款很容易肉包子打狗有去无回。
更何况，万科这些贷款很多还只是子公司的股权质押，没有土地抵押。比如媒体报道的200亿银团贷款，是万科旗下万纬物流股权质押，这种非上市公司的股权质押一般只会作为补充抵押物，因为一旦还不上贷款，风险不可控，股权也不好卖，不像上市公司的股权可以随时在二级市场上交易。
这意味着，银行替万科承担了风险，此时的贷款已经不是一种单纯的经济行为。
根据公开消息估算，公开债务方面，万科今年还有约133亿要还。万科今年有93亿的境内债到期，目前已偿还20亿，还余73亿；境外债今年共有3笔到期，金额约105亿元。除了3月11日还掉的6.3亿美元，还剩2笔没还，规模近60亿。1笔是5月末到期，金额是14.45亿元人民币；1笔是6月7日到期，金额6亿美元。
有了200亿融资落地，我们可以基本判断：万科今年公开债务不会违约爆雷了。
03 风险
借钱总是要还的，一个企业不可能永远靠融资活着。尽管暂时获救，绝不意味着万科绝对安全了。
就在万科众多利好之际，5月24日，惠誉下调了万科的评级。惠誉将万科的长期外币及本币发行人违约评级自BB+下调至BB-，展望为负面。
惠誉认为，销售额的持续恶化影响了万科的非银融资渠道，公司将越来越多地依赖在手现金、资产处置和有抵押境内银行融资来偿付其于2024年、2025年到期的大量债务。
万科销售的基本面，依然不稳固。
2023年，万科销售额3761.2亿，还只是同比下降9.8%，2024年就开始陷入糟糕局面。
1月，万科销售194.5亿，同比下跌32.06%；
2月，万科销售140.2亿，同比下跌53.45%；
3月，万科销售245.1亿，同比下跌42.51%；
4月，万科销售208.9亿，同比下跌37.59%。
粗略估计，今年万科销售额差不多就是2400亿元，比2020年7041.5亿的巅峰跌去65.91%。
有机构测算过，万科月销售额不少于300亿才能维持正常资金运营，相当于目前每个月万科要补贴近百亿才能维持运营。
这一点从公司的现金变化也能得到印证。从去年底至3月末，万科账上现金从998.14亿降低至830.66亿，少了167.48亿，平均每个月少了55亿。
而2021、2022年底到第二年的3月末，万科账上现金都是不变或增长的。
另外，万科仍有较大的债务规模。截至3月末，万科仍有负债1.06万亿，这里面有一半是欠购房者的合同负债和供应商的应付账款，分别是2984.95亿、2010.12亿。
欠银行等金融机构的钱有2417.94亿，分别是短期借款19.75亿、长期借款1896.02亿、应付债券502.17亿。
融资和销售是公司的两条腿，融资好只能保证短期安全，销售回暖才能彻底脱离危险。
而销售回暖的关键，是要有人买房。4月，社融新增-1987亿元，近19年来首次变成了负数；住户新增贷款-5184亿元，同比跌幅进一步扩大，越来越多的人开始选择“跳出三贷”之外。
冰冻三尺非一日之寒，冰冷数字的背后隐藏的是普通人对楼市的信心与预期，万科未来的安全之路任重而道远。
