地产金融“四箭齐发”, 银行究竟能否受益?

5月17日，国务院相关部委发布地产金融四支箭，包括首套首付比例降至15%历史新低；取消商品房贷款利率下限，住房公积金利率下调0.25%；央行设立3000亿元保障性住房再贷款；支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房等。

相关政策一定程度上超出此前市场预期，银行业内人士对其后续影响怎么看？

5月19日，某城商行广州分行负责人对财联社表示，本次政策直接由国务院统筹发布，是近年级别最高、覆盖面最广地产行业利好政策，对银行来说地产资产压力和消费端购买力都得到释放。地产金融核心是“人、房、地、钱和户”，这次政策基本都覆盖了，包括对于未建、未售的商品房和土地都有对应处理政策。

该人士相信，本轮政策会提高地产市场的预期和交易，但是具体不同区域和城市差异会比较大，可能核心区地产、投资型和高净值人群的购买力被激发的会快一些。

对于下一步，中信证券银行业首席分析师肖斐斐5月20日发布观点认为，517政策对当前地产金融影响而言，资产质量重于利率定价。

高级别全链条的利好政策

本轮政策出台的背景是地产市场投资和交易持续低迷。

根据国家统计局数据，1-4月份，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。同时，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

上述城商行负责人认为，这次政策基本覆盖地产金融“人、房、地、钱和户”五个方面。对银行来说最直接影响的是扩大购房资格人群和降低金融准入门槛，可以增加交易和贷款。

贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%（相当于LPR-36bp）、二套主流房贷利率平均为4.16%，其中，常州等部分城市首套房贷利率已经降至3.25%历史新低。

5月20日，某大行深圳分行按揭业务人士对财联社承认，对比目前收入预期和市场收益率水平来看，房贷利率的其实还是高于不少购房者的承受能力，实际上提前还贷的情况一直也还存在。

中信证券5月20日发布观点表示，随着全国范围内的利率下限取消，按揭贷款利率有望更快回归市场化定价，在不考虑LPR下降的前提下，全国按揭贷款利率定价有望下行到3.3%以下。总体来看，大力度的政策调整既体现了政府稳住房地产市场的决心，也会对房屋销售起到积极促进的作用。

对供给端的调节影响更大

上述城商行人士认为，这次政策对土地回收和未售房产的政策对地产和金融行业的影响更大一些。比如超越白名单制度，对未出售房产和未建成的土地都设立了回收的条件，有点类似政府出面调节供应和兜底的风险处理机制，对存量的开发贷款和流动性贷款等都有好处。

5月17日国务院发布与“去库存”相关政策显示：将提供保障性住房再贷款3,000亿元，明确了收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，明确了收购主体为地方国有企业。

据了解，政府“收储”模式主要包括直接收购、以旧换新两种。前者是指国资平台直接向开发商收购；后者是指国资平台收购居民旧房，售房款用于居民购买指定新房项目。

中金公司和中信证券均估计，保障性住房再贷款3,000亿元，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5,000亿元。中金公司研究员孙元祺据此还认为，这意味着围绕存量商品房收购的框架已经得到初步建立和明确。

5月20日，中国银河证券张一纬进一步分析测算，本次保障性住房再贷款3,000亿元预计带动银行贷款5000亿元，相当于2023年全国商品销售额的4.29%。

对银行影响质量重于定价

对于上周五发布的利好政策，市场已经有一定的正面预期。

中银证券研究员张天愉5月20日发布报告显示，上一周，外资持续增持银行股，比例较前周上升0.03pct，截至周五持股市值比例1.64%。42家银行中增持前十分别为：沪农、江苏、常熟、长沙、苏州、紫金、成都、青农、招行。

具体来看，外资微幅减持大行，6家国有行中，交通银行被增持0.10pct，其余五家均被小幅减持；9家股份行中，4家获增持，招行、浦发分别获0.11pct、0.10pct增持，兴业、华夏获小幅减持0.05pct、0.01pct。民生上周被减持幅度较大，为0.19pct。

对“组合拳”政策对行业下一步的影响，中信证券银行业首席分析师肖斐斐认为，当前地产金融逻辑而言，质量重于定价。虽然下阶段新发放按揭贷款利率的可能进一步下降，预计对资产收益率仍有一定负面影响，但今年以来包括“手工补息”规范、高息产品压降在内的负债成本管控，有望对息差带来更强的边际支撑作用。

肖斐斐认为，下阶段涉房贷款的质量变化更为重要，2023年末上市全国性银行的房地产对公贷款不良率均值为3.98%，当前仍然处于不良暴露的“爬坡阶段”。下阶段建议重点关注地产金融政策放松后，商品房销售的回暖情况以及房企流动性和债务偿付能力的边际变化情况。