近年来，受房地产行业影响，部分地区的房价出现滑落，进而导致以房产作为抵押物的贷款出现了抵押物估值下滑需要重新审查的情况。南都·湾财社从银行从业人员了解到，房产抵押物估值下滑这一情况并不罕见，银行方通常会采取降低额度的方式处理。
近日，来自深圳的江先生就因为房产抵押物估值下滑而遭遇贷款风波。只不过，拥有银行“审批单”的他却迟迟无法获得银行的后续贷款，双方之间的一系列争议也由此展开。
10年期“循环贷”仅用了一年
2023年3月，江先生在兴业银行沙河支行以公寓房产抵押办理了个人经营贷，贷款总额620万。一年后，江先生因为这一笔贷款陷入了与兴业银行的纠纷。
南都·湾财社记者了解到，当前深圳各家银行对于公寓抵押贷款的放款方式通常有两种：1、十年期授信额度，每年续贷一次；2、十年期授信额度，每三年续贷一次。第二种方式在贷款利率上略高于第一种方式。
从兴业银行方面，记者了解到江先生这笔贷款为一年续贷一次。2023年2月，客户江先生向兴业银行申请个人经营贷款，2023年2月27日获批个人经营授信额度620万，额度有效期为10年，贷款首次发放支用金额620万，发放日2023年3月23日，到期日2024年3月23日，期限1年，还款方式为按月付息到期还本。
时间来到2024年3月，江先生与客户经理开始商讨续贷问题，也正是这时，兴业银行发现江先生的抵押房产出现了估值下滑。江先生所有房产的最新评估单价较2023年2月下跌了19.35%。
出于风险考虑，兴业银行方面提出了新的贷款方案：方案一是协商客户将授信额度从620万压缩至580万，客户需先归还620万贷款本金，授信额度580万继续申请项下发放支用，还款方式为按月付息到期还本；方案二是将授信额度从620万压缩至600万，客户需先归还620万贷款本金，授信额度600万继续申请项下发放支用，还款方式变更为按月还本付息。
从江先生的表述中，记者了解到其采纳了第二种方案。江先生通过个人渠道筹集了620万进行还款，但是银行方面的600万放款却迟迟没有发放成功。这笔为期10年的循环授信个人经营贷款在使用了1年后，很可能就此暂停，甚至终止。
签了“审批单”为何不放款？
距离贷款首次发放到期日的3月23日已经过去了1个月，后续的600万贷款却摸不到“身影”，客户江先生为此很着急。了解中，记者获知，这笔620万的还款来自于“过桥”，江先生需要每天为此支付高额的利息。
江先生向记者提供了一段对话录音。在这段录音中，银行工作人员与江先生就贷款处理方式进行沟通，谈及了“过桥”。
“过桥”通常指的是在借款人无法按时清偿银行到期贷款时，通过向第三方临时拆借以实现信贷续展的短期资金融通模式。
对于过桥的事项，兴业银行深圳分行表示，已启动调查程序，积极消除可能存在的误解，竭尽所能确保客户合法权益。如发现涉事员工在办理业务过程中存在违规行为，将依法依规予以处罚。同时，兴业银行方面也支持客户走法律途径维护个人权益。
事实上，江先生的成功过桥离不开一张神秘的“审批单”。在江先生的展示中，这张“审批单”上有着兴业银行方面诸多信贷相关审核岗的签名，包括零售信贷部贷前干预岗、零售审查岗、审批岗。此外，这张“审批单”的落款日期为2024年3月22日。
江先生同时告诉记者，正是因为银行给出了“审批单”，过桥中介机构才同意为其提供资金。在江先生看来，这份“审批单”理应是银行的放款凭证。但直到现在，江先生还在支出过桥利息，银行的贷款却迟迟不见。
对于江先生的“审批单”，兴业银行方面解释道，江先生所述材料“审批单”是沙河支行按信贷流程给客户定制贷款方案的审批申请表，是贷款审批前的流程之一，而非最终放款的唯一依据。兴业银行在贷款发放前，会严格按照内部流程和政策进行再次审核和确认。
兴业银行称“按规办事”
事情进展到这里，问题点在于江先生提交的“审批申请表”为何最终没有被同意？
在与兴业银行深圳分行的采访中，记者了解到，该“审批申请表”对应的是上文提及的方案二，即授信额度从620万压缩至600万，江先生申请授信额度600万继续项下发放支用，还款方式由此前“按月付息到期还本”变更为“按月还本付息”。
在贷款审核的尽职调查环节中，兴业银行通过已有资料测算出江先生的还款能力证明不足。兴业银行方面根据江先生提供的兴业银行流水、个人征信记录等测算，认为江先生现在选择方案二则第一还款来源明显不足。兴业银行方面要求江先生提供其他可支撑该贷款额度的收入流水及财力证明。
兴业银行方面同时向记者提供了《贷款通则》的第二十七条以及第二十八条，上述两条是关于贷款调查和贷款审批，主要涉及核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的区险度以及审贷分离、分级审批的贷款管理制度。此外，兴业银行方面还展示了个人经营类借款合同，在这份合同中有关于债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷的条款。
记者从兴业银行方面了解到，江先生所述的“审批申请表”一共需要5个审批岗位分级审批。目前，这份“审批申请表”仅有3个岗位签名，仍有2个岗位没有签名同意。
不过对于兴业银行方面所质疑的“还款能力”不足，江先生并不认同。江先生声称自己从未逾期，名下流水也足以支持还款能力，此外还有其他房产等财力证明。
江先生自己同时坦言，自己平时经常使用信用卡，每个月的额度使用情况也不同，有高有低，依据信用卡使用情况来判别还款能力并不充分。在他看来，这些补充要求更多是银行方面想要切割“公寓抵押贷款”的套路。
业内律师向记者表示，通常银行的授信合同中会预留重新评估抵押物、要求补充抵押物等条款。当银行存在违法违规事实时，部分条款才有可能不成立，但整体合同很难不成立，客户很难就此维权。
采写：南都·湾财社记者吴鸿森
