万科多赛道REITs突破, 探路房地产新发展阶段

近日，从中央到地方，一系列政策组合拳接连落地，行业在明显企稳同时也加速迈向新发展阶段。万科及时把握政策带来的市场机遇，在十一黄金周取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期翻倍。

事实上，不仅是新政出台后，今年以来万科一直在全力行动，在坚守经营安全的基础上，积极探路行业新发展阶段，在多个REITs赛道上实现突破。1-9月，万科实现营收2200亿元，坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，新增融资、再融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿跑赢大市，产品力与精准投资能力持续提升，年内新投资项目首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。此外，万科经营服务业务实现营收超430亿元，同比增长6.3%，其中，长租、商业、物流等多个业务实现REITs、Pre-REITs突破，助力打通资产、资金的良性循环。

一位资本市场人士认为，地产行业进入新发展阶段后，经营性业务对房企的重要性也日益突出，面对国内百万亿级的存量经营性资产，谁能率先打通以REITs为代表的资产证券化通路，谁就能更好地把握市场机遇。从结果来看，万科已在多个业务领域抢答了REITs这道“必答题”，为其在行业新发展阶段的可持续发展做好了准备。

今年前三季度，万科长租公寓业务运营规模和效率行业第一，营业收入突破26亿元，共运营管理约25万间长租公寓，出租率突破95%，并积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约12万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。万科长租公寓始终坚持为租户提供有温度的租赁服务，截止三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超5300家，企业客户占客群比例达到22%，客户包括腾讯、比亚迪、顺丰、美的、大疆等。

物业业务夯实基础服务品质，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。8月，万科物业联合美团推出业内首个“骑手通行解决方案”，在全国3000多个小区率先破解“配送最后一百米”难题，为客户提供更良好的居住体验。同时，万物云持续提升员工的应急救援能力，已有超48000名员工通过CPR心肺复苏术认证，并已挽救22条生命。

此外，万科多个经营性业务也保持了行业领先优势。1-9月，万科商业业务实现营业收入近70亿，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家；万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。

更重要的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化通路。根据公开信息显示，国内REITs市场历经三年发展，截至目前已合计融资规模超千亿，盘活存量资产的效果凸显。但相较于全国百万亿级的存量资产体量，当下REITs市场发展仍有巨大空间今年以来，万科印力REIT已于4月上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。