“南方顺丰仓储物流REIT”作为南方基金目前申报的首单REITs项目、顺丰参与的C-REITs市场首个项目；顺丰作为快递领域的佼佼者，也是拥有多个上市平台的企业；本次申报，其选取的3处入池底层资产分别位于武汉、合肥和深圳三座商贸流通较为发达的城市。此次申报的项目正式获得交易所受理，无论是对于企业自身还是对于行业来讲，都是一次全新的探索和突破。
一、资产优势
1、对于“南方顺丰仓储物流REIT”而言，纳入发行的底层资产出租率稳定性是其不可忽视的优势。
2、区位优势是项目稳定的基础，无论是武汉、深圳以及合肥，经济活跃度均呈现较好增长；持续增长商贸业务在一定期限内保证了项目的营业收入。另外，受益于高速增长的仓储物流配送业务，项目的短期增长率也是一大优势。
二、可比项目
有个不可忽视的地方是顺丰在早期发行了“顺丰房托”，并且完成了一次扩募。从扩募资产选择上来看，项目在后续扩募资产选择上与“南方顺丰仓储物流REIT”是存在明显竞争关系，且存在优先权。从制度结构上来看，“H-REITs市场”与“C-REITs市场”存在一定差异。从投资收益来讲，“南方顺丰仓储物流REIT”与“顺丰房托”之间有较大的差距，也就意味着有可能存在较大的提升空间。接下来，有几个指标对比较为有意思(汇率变动及结算成本差异也是影响最终分派率的因素)。
差异1：持续的增长性
从“顺丰房托”发布的上市后各完整年度报告来看，资产价值和经营收入增长较为稳健。但与“南方顺丰仓储物流REIT”的短期超过3%、长期平均2.75%的增长率还是有些差距。假设“南方顺丰仓储物流REIT”预测的增长率合理，上市后达不到如何解释？
差异2：分派率的高低
从“顺丰房托”上市后各期报告来看，2021年报显示，按2021年12月31日的基金单位收市价3.48港元计算的年化分派收益率为7.9%。
2022年报显示，按照发行价格计算其年化分派率约为8.57%。从投资组合估值来看，香港青衣物业资本化率由2021年的4.4%下降至2022年的4.25%；佛山物业资本化率为5.25%未有明显变化，芜湖物业资本化率为5.5%也未有明显变化。
2023年中报显示，按报告期最后一个交易日的基金单位收市价格2.78港元计算，其年化分派率已经超过了10%，达到了10.6%。4个入池当期资产资本化率未有明显变化。
2024年中报显示，其可供分派收入总额增加1.9%至1.193亿港元，按照报告期最后一个交易日的基金单位收市价格2.67港元计算，年化分派率达到了11.1%。保持年0.5%的增长幅度。
“顺丰房托”无论是预测分派率还是其实际分派率显著高于“南方顺丰仓储物流REIT”预测完整年度的4.54%；最高超两倍以上的分派率差距，即便是“南方顺丰仓储物流REIT”上市前两年实际分派率超过预期，但与顺丰房托创造的实际分派率可能还有不小的差异。
差异3：底层资产的一致性
从资产选择来看，截至2023年12月31日，“顺丰房托”持有位于中国内地及香港的四处物流物业，合计可租赁面积约为42.79万平方米，分别是亚洲物流中心-顺丰大厦（中国香港）、佛山桂城丰泰产业园（广东佛山）、芜湖丰泰产业园（安徽芜湖）以及长沙丰泰产业园（湖南长沙），深圳丰泰服务作为运营管理人管理佛山、芜湖及长沙物业。其中，2022年6月24日，顺丰房托收购了长沙物业。
“南方顺丰仓储物流REIT”纳入的底层资产分别位于深圳、武汉和合肥；并且两个平台分别持有安徽资产。从资产选择以及资产运营性质来看，两个平台间的底层资产未有明显的区分。按照“顺丰房托”发行时公告，其对于顺丰持有的未来拟扩募资产持有优先选择权。后续，“南方顺丰仓储物流REIT”将面临未来扩募资产选择的强排他竞争性关系。
