“千呼万唤”之下，存量房贷利率将迎来新一轮下调。存量房贷利率下调对购房者而言无疑是期盼已久的利好消息，简单测算来看，若降低50个基点，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，月供可以减少300元。有网友直呼“总利息支出少了十几万元，够买一台车子了。”
不过，专家表示，存量房贷利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿。而为了缓解银行压力，接下来监管层或将引导商业银行有序下调存款利率。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
利率下调对广大存量房贷用户而言无疑是期盼已久的利好消息，瞬间引发全网沸腾。简单测算来看，若降低50个基点，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，月供可以减少300元。有网友直呼“总利息支出少了十几万元，够买一台车子了。”
从银行角度来看，受访人士认为，此次政策落地后将有效遏制提前还贷潮，以“价降”换“量稳”。不过，存量房贷利率下调也或将促使银行净息差进一步下行。
潘功胜今日在会上提及，近期将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
据东方金诚测算，若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。
存量房贷利率将下调，以“价降”换“量稳”
根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
而今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，房贷款利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2时代”，当前新旧房贷利率面临着与去年同样差距较大的局面。
在此背景下，现阶段提前还贷潮现象依然明显，6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。
从六大行的中报数据来看，上半年，个人住房贷款余额合计减少3118.92亿元。工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行分别减少1230.92亿元、1006.68亿元、764.66亿元、336.11亿元、16.73亿元，其中工商银行、建设银行降幅与去年全年较为接近。
对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，特别是在当前金融机构普遍面临“资产荒”的背景下，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。
对于新一轮存量房贷利率下调，中国民生银行首席经济学家温彬表示，与2023年9月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。其中，适用范围未区分存量首套和二套，因此适用于全部存量房贷市场规模；调降幅度平均下调50bp，超出此前因城施策下针对加点幅度的调整。因此，本次调降存量房贷利率政策，预计将进一步降低居民端的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，以“价降”换“量稳”，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。
专家：新增房贷利率还将下调，银行存款利率将跟进下调
值得一提的是，提前还贷潮得以缓解的同时，存量房贷利率下调也或将促使银行净息差进一步下行。根据国家金融监管总局发布的主要监管指标数据，二季度末我国商业银行净息差为1.54%，环比持平，同比下降20个基点，继续处于历史低位。
温彬表示，对银行端而言，平均调降存量房贷利率约0.5个百分点，预计对银行业净息差拖累约6.98bp，带动营收降幅约2.9个百分点，净利润降幅约5.8个百分点。其中，国股行由于按揭贷款占比较高、影响相对较大；城农商行按揭占比低、影响较小。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。
而为了缓解这一举措对银行资产端收益的影响，负债端的存款利率也或将进一步下调。记者注意到，去年8月底存量房贷利率调降相关政策文件出台后，当年9月、12月主要商业银行进行了两次存款挂牌利率调降。
王青认为，接下来监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿。“这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。”
王青团队认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。不过，考虑到当前物价水平较低，GDP平减指数同比为负，计入物价因素的实际居民房贷利率仍然处于高位，下调空间较大。据此判断，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。
中泰证券研究所所长戴志锋在研报中提及，应当辩证看待存量房贷利率调降，当前压制房贷规模增长的不是投放规模，而是早偿率较高。若调降存量房贷利率，实际投放回暖的基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长和居民还款的压力，进一步优化银行资产结构，维护银行息差，优化银行零售端资产质量。
他同时提及，调降存款利率对息差的支撑具有滞后性，上市银行负债成本率自2023年四季度才开始停止上升趋势，今年初以来成本率有所下行，预计过去两年存款利率的调降对银行下阶段的息差支撑力度将持续释放。
潘功胜在今日发布会上也提及，本次利率调整对银行净息差的影响总体中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少提前还贷。此外，预期LPR、存款利率将会对称下行，而前几轮存款利率下调的效果也在累积显现。持续综合考虑各项政策后，银行净息差能够保持基本稳定。
