文/凯风
降息、降准、降存量房贷利率、降首付……都来了。
日前，在国新办发布会上，央行有关负责人表示，将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，近期将下调存款准备金率0.5个百分点。
同时，官方将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，同时统一首套房和二套房的房贷最低首付比例为15%。
这意味着，无论是首套还是二套房贷，首付比例都达到历史最低水平，叠加此前已经落地的取消限购、取消限贷等政策，楼市迎来了“史上最宽松”时代，除了北上广深等个别城市之外，几乎不再有太大限制。
在诸多政策中，最受关注的就是存量房贷降息。据悉，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
以此测算，100万额度的30年期商业住房贷款，每月月供可减少大约280元，每年超过3000元，30年累计可减少利息支出共10万元，这是实实在在的利好，也是典型的让利于民之举。
事实上，早在去年9月，我国开启了2008年之后的首次存量房贷降息，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，力度并不弱。
一年过去，存量房贷为何还要再次降息？
这背后，无论宏观大环境还是市场利率走势，都发生了巨大变化。且不说美联储在9月开启降息周期，打开了几乎所有国家的降息空间，而我国也进行了多次降息，当前首套房平均商贷利率，已从去年的4%以上回落到上半年的3.45%，近期又降到3.2%左右，个别城市已率先跌破3%。
与之对比，前几年楼市高涨之际，房贷利率一度飙升到6%以上，去年虽然降到4%左右，但相较于当前的市场利率，仍然高企。毕竟，连5年期定期存款利率都已跌破2%，想拿到3个点的无风险投资收益率都十分困难，谁能接受4%乃至更高的房贷利率？
这就带来一个后果。面对居高不下的房贷利率与不确定的理财收益，理性的购房者都会选择提前还贷，以减少债务开支，同时收紧消费，不再加杠杆，无论对于楼市还是消费，都将产生一定负面影响。
不过，降低存量房贷利率虽然利好极大，但也有一个明显的利益受损者——银行。自住房市场化改革以来，房贷就是银行最稳定也是最优质的资产，其利差更是银行重要的利润来源之一。降低存量房贷利率，相当于银行主动让利，势必收窄银行的利润空间。
然而，银行同样面对“两难”。房贷再优质，利差收入再高，如果大家都选择提前还贷，部分人甚至直接断供，对银行同样存在显而易见的冲击。
更关键的是，降低存量房贷利率，不是银行一家的事情，关系的也不只是房地产行业，更关乎广大购房群体的民生需要，更影响了未来扩大消费的可能性。而在当下的大环境下，稳地产、促消费，显然有着更大的优先级。
房贷支出对于消费的影响，显而易见。根据央行此前发布的报告，房地产是居民最重要的资产，也是最大的负债来源。在居民家庭财产中，2/3的资产都是房子，而70%左右的债务都与房子相关。
今年以来，一、二线城市整体社会消费品零售总额增速，罕见弱于三、四线城市，就是体现。一、二线城市房价更高，房子在家庭财富中占比更高，居民债务杠杆率也高，房价的波动对于收入和预期的影响也更大。
因此，降低房贷利率，每年减少的1000多亿利息支出，如果一部分能转移到消费上，对于稳定房地产市场、扩大内需、提振经济都有着积极作用。
正如重要会议所指出的，“当前外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛”。
拼经济的重要性，无论如何强调都不为不过。因此，要努力实现全年经济社会发展目标任务，就需要各方面的政策协同发力，稳定市场更要稳定预期。
