房地产深度调整的三年，也是国进民退的三年。这个“进”，不止体现在资产规模，也体现在赚钱能力上。
2023年利润总额217.56亿元的厦门建发集团，是全国第二会挣钱的市级国资平台，仅次于宜宾发展（五粮液第一大股东）。
而在土拍兜底中走向台前的地方城投平台，利润表现也令人瞩目。例如福州进军房地产的4家市属国企——福州左海控股集团、福州城投集团、福州古厝集团和福州新区集团，无一不在闷头搞钱。
最先跑出来的是，福州城投集团。作为福州国资系统第一家进入中国500强的国企，10年间利润总额增长8倍！
怎么做到的？
2024年上半年，全国半数以上上市房企的净利润为亏损状态，连“行业标杆”万科都亏了近百亿，福州城投集团却能实现营业收入234.23 亿元，利润总额4.21亿元！它帮股东赚到的净利润将近3.27亿元，相当于上半年日赚180万！
市国资委所属一级国企的福州城投集团，截至 2024年6月，集团资产总额达2438.74亿元，主营业务是房地产销售、建筑工程和贸易，利润实现主要来自于业务经营。
根据公司债券半年报，其房地产销售业务毛利占比最高（61.43%），毛利率19.11%。市政项目及代建管理费收入虽然毛利率高达93.72%，但收入占比很低。
另外，从公司2024 年度第一期超短期融资券募集说明书可知，福州城投集团房地产销售业务当中，商品房的毛利率相当可观，一季度高达65.78%。要知道，目前行业整体毛利率只有11%左右。
也就是说，福州城投集团的利润表现，离不开集团所属福州建发集团和福州城乡建总集团在房地产领域的深度布局。
据悉，在克而瑞发布的2024年上半年度大福州房企商品房销售榜，榕发地产和建总地产都挤进了全口径销售金额TOP5，楼市存在感越来越强。
再来说说这几年也在房地产板块稳步拓疆福州左海控股集团，其主营全市交通、工业及园区领域的投资、建设及运营。
根据财报，该集团2024年上半年实现利润总额约1.18亿元，归母净利润约1.15亿元。虽然房地产板块毛利率明显提升，但利润大头还是高速公路板块。
福州古厝集团则是福州旅游资产的经营主体，今年上半年利润总额1.02亿元，归母净利润5131万元，利润主要来源是下属企业的商品住宅开发。
以安置房建设、土地整理管理、国内贸易等营收为主的福州新区开发投资集团，整体盈利能力较弱。2024上半年实现利润总额1.07亿元，归母净利润只有1592万元。
不过随着房地产板块业务收入的快速增长，今年一季度福州新区集团的综合毛利率已经由去年的7.91%涨到了41.68%，商品房建设毛利率更是达到惊人的100%。
房地产开发业务正渐渐成为福州市属国企盈利的重要支撑。
福州城投进军地产开发全新版块，客观上是托底地市的国企担当，主观上也有业务转型，开辟新盈利渠道的考量。只是在房地产萧条的背景下，利润增长瓶颈很快就来了。
2024年上半年，福州城投、左海、新区集团的归母净利润同比均有两位数的跌幅。
福州古厝集团今年上半年净利润虽小幅增长，但根据公开披露，其2023 年度净利润减少主要原因是：
房地产确认收入减少，且高毛利的商品房占比较低。
更典型的以贸易和房地产为主业的福州城乡建总集团。作为福州城投集团所属二级企业，其贸易业务规模较大，但利润空间有限。而房地产销售作为第二业绩曲线，毛利率从2022年的24.48%跌到了今年一季度的10.87%。
这也就不难理解，2023 年，福州城乡建总集团营业总收入快速增长，营业利润率却有所下降（下图）。
2024年上半年，福州建发集团的归母净利润也同比大跌94%，仅录得3474万元。值得一提的是，从结构方面来看，房地产销售是对营业毛利润贡献最大的板块。
总之，市属国企利润下滑，地产下行难辞其咎。
不止城投公司，2024年上半年，卖出更多房子的头部央企，利润增长也难以为继：
保利发展的归母净利润同比下降39.3%，创下近11年来首次负增长；
“地产利润王”华润置地综合毛利率剩22.3%，已连续四年下滑；
中海也绷不住了，归母净利润同比下降23.5%。
地方国企最强“黑马”，同样躲不掉“增收不增利”的漩涡。
2024年中期业绩报告显示，建发国际收入327.53亿元，同比上升34.5%，但权益持有人应占利润8.17亿元，同比减少36.4%。
同属厦门国资巨头的象屿地产，2024上半年实现营收137.59亿元，同比增加1514.5%。唏嘘的是，在世界500强厦门象屿内被定位为利润中心的象屿地产，归母净利润只剩下101万元。半年还没有福州城投集团一天赚的多！
对于很多房企来说，保住利润底线，就已经用尽全力。
城投平台虽然不以盈利为主要目的，但随着政府融资职能的剥离，也要提升自身造血能力。更何况利润总额是国资委对国企考核的重要指标。
今年，福州市属国企仍维持较高的拿地强度。前8个月，福州城投集团的新增土地货值（90.5亿元）已经排到全国第37位。
与此同时，福州楼市降价潮也从外围板块蔓延到二环内，从民营房企蔓延到外来国央企、甚至市属国企。能赚到钱的开发商，没剩几家了。
虽然以建总、榕发为代表的部分市属国企，产品力已经今非昔比，但品牌溢价能力仍无法比肩“建保国”。当房地产进入薄利时代，要想确保合理的利润空间，还要继续在产品力赛道上加速奔跑！
上为正文。
