????聊聊新加坡REIT的个人偏好

房地产信托也分很多种，零售（商场）、办公室、工业厂房、仓库、酒店、数据中心、医院。大型的REIT通常是混合型的，这里简单聊一下个人的偏好，不构成建议 1. 一般来说我会避开纯office的信托。Covid之后各地的办公室都不好过，居家办公导致空置率很高的同时，又遭受了高利率的夹击。美国office首当其冲，新交所有几个专门做美国办公室的REIT，基本都濒临破产了。新加坡的office相对好一点，市中区的租金还能涨。但整体上office地产收益率偏低，我觉得是不值得的 2. 看好新加坡的邻里mall。新加坡商场也粗分两种，像Jurong point和淡滨尼那几个商场，算邻里商场。有周边人口做基本盘，生意一直很好，实际上形成了一种局部垄断，附近居民不去都不行。另一种是市区高端商场，比如义安城以及乌节路的那些，受游客影响比较大，综合人数也没有邻里的多。VivoCity 算是既邻里又市区，所以人特别多。一个冷知识，VivoCity 是新加坡最大的商场 3. 厂房和仓库这几年租金涨得很快，很多是两位数增长，部分是网购带来的货仓和需求，部分是全球供应链重整的结果。整体来看工业地产单价低，所以一个房地产信托通常会有很多个工业地产，好处是分散投资，坏处是管理成本高。通常工业地产收益率比较高，主要原因是工业地产地契短，比如新加坡大部分是30或60年，到期了资产就清零了 4. 那些投国外地产的要慎重，一来人在新加坡的话对本地的东西还是有所了解的，但是国外基本上就一无所知了。比如前文提到的美国office，再比如一些欧洲商场等，整体上建议是不要碰。除了一线城市，世界上绝大多数地方的房地产是没有投资价值的，不要被freehold骗了。而且还有汇率风险 5. 医院资产是hidden gem：一间仓库租给小商家，过两年可能他就搬走了。但是你很难想象你拥有一个医院建筑，结果医院金蝉脱壳搬走了吧？Parkway REIT是新加坡主要的医疗reit，拥有新加坡三家私立医院。租约特别长，而且租金是绑定CPI和医院营收的。缺点是他还另外投了很多日本养老院。类似的其实还有酒店REIT，一般来说房地产信托不会直接下场去运营酒店，而是做一个带利润分成的长租约把酒店交给另一个实体去运营。这两者其实属性差不多，都是抱住了一个超稳定的租客