房企半年报进入尾声，根据WIND统计，截至2024年8月31日，共有76家房地产企业今年上半年营业收入出现同比降低，34家营业收入同比上涨，“下滑”仍是上市房企业绩的主基调。
同时据统计，今年上半年44家A股房企出现亏损，但同期79家房企总负债下降，在109家已披露半年报的A股房企中占比超72%。可见在赚钱和安全之间，绝大多数房企都选择“优先保证企业安全”，降负债是主旋律。
的确，在当前房地产大环境之下，安全才是第一要义。这一房企的主流选择和行业主要趋势，在作为代表型企业的万科身上体现颇为明显。
根据万科A披露的财报数据，2024年上半年万科实现营业收入1427.8亿元，净利润亏损98.5亿元；公司总负债同比下降19.02%，年内已无境外公开债，公司资产负债率72.94%，也较2022年及之前年份均有所降低。
与此同时，万科在今年上半年实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平，且销售质量也有所提升，万科上半年回款率超100%，销售回款近1300亿元。
若计算7月最新数据，今年1-7月万科大宗交易资产签约204亿元，上半年回款金额93.4亿元，延续了求质量的经营准则。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。
从三年前保规模、保拿地，到如今保安全、保现金流，当房企必须以价换量，亏损也就并不意外了。当前，稳定安全活下去才是要义。
8月30日万科半年业绩说明会上，公司管理层表示，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定。尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。
保安全是第一要义
万科半年融资612亿回款1370亿
当前房地产处于换挡阶段，万科将对“保融资渠道、保现金流、降负债”的重视度放在了历史性高位。
财报显示，今年上半年万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。
截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
这主要得益于金融机构和相关部门对万科的支持。据悉，万科5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。万科当前在白名单方面按“应报尽报”原则积极申请，登陆率也颇高。
经营端，为保证现金流健康，万科一方面将销售金额保持在行业第一阵营，公司二季度以来的月均销售额保持在200亿以上，回款率超100%。另一方面万科积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿。同时，万科聚焦主业，逐步退出了很多非主业业务和投资，实现了回款。
据悉，上半年上述三项工作累计让万科实现回款1370亿元左右。截至今年二季度，万科的经营性净现金流已转正。
业绩会上，万科管理层表示，下半年公司待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。
同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
风物长宜放眼量
万科从主业和多渠道谋突破
在维稳的基础上，万科同时谋求从主业和多元业务中获取更多发展机会。
据悉，主业方面，上半年万科主要聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业的竞争力夯实。
其中，万科综合住区业务上半年销售1273.3亿元，跑赢大市；上半年共交付7.4万套房子，78个项目实现“交付即办证”。同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，万科主动投资项目整体兑现度可以达到87%，销售毛利率平均达18%。
万科在长租公寓业务方面，上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。
物业服务业务上，上半年万物云实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。其中，住宅物业实现了营收双位数增长，客户满意度、缴费率双双提升；商企服务综合能力受到知名企业客户认可；在科技赋能服务方面有诸多业内首创，也持续领先领跑。
多元业务方面，据悉，万科在稳步发展商业、物流、公寓等多赛道的同时，正积极推动REITs进展。
据悉，今年4月30日上市的中金印力消费基础设施REIT，募资总额共32.6亿元。此外，物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理。公寓REITs也已在申报阶段，已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试，万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市。
万科中期业绩会上管理层就表示，2023年万科已明确集团统筹、三支REITs共同推进的工作安排，力图带动集团实现“投-融-建-管-退”的经营性资产良性循环，实现现金流与利润贡献，支持万科健康可持续成长。
（凤凰网王婷婷/文）
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