这一批被点名的城市, 房价涨不回来了

最近，一批省市，头上的紧箍咒又紧了。

8月26日，财政部等6部门联合发布《市政基础设施资产管理办法（试行）》。

在这份文件中重点提到：

政府投资建设的市政基础设施资产应当依法严格履行基本建设审批程序，落实资金来源，加强预算约束，防范政府债务风险。 严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。 什么意思？ 简单来说，以后不赚钱的市政基建，一律不予审批。 这对经济发达的地区来说，影响不是特别大，毕竟人多资金多，收益为正的项目应该还有。

但这招，对于负债较高的省市来说压力就大了，借旧换新的路子走不通了。

为什么要这么做呢？ 很好理解，就是为了防止地方债务进一步膨胀，尤其是地方隐形债务。 过去很多地方官员，为了政绩好看，很喜欢举债去刺激经济。

这些基建，早期做还能说是对经济长期发展有正向收益，但是到了现在，很多基础的建设已经完成，再投资，回报已经极低，往往剩下的仅仅只有债务。

像贵州此前的独山县，400亿的投资全部打水漂，这些都是地方的负债呀。 如果说楼市，是我国经济首要风险，地方债就是第二大风险。 因此地方稳定化债，对于稳定经济全局来说，至关重要。

这股化债风波下，哪些省市受到的影响最大呢？

去年下半年，国家已经有两份文件说的很清楚：

一份文件明确了12个债务高风险重点省份：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏等。 二是要求12个高风险债务省市缓建或停建基础设施项目，包括交通、市政、产业园区、各类楼堂馆所和棚户区改造（学校、医院、供水、供电、供暖等除外）。 换句话说，这些债务压力大的省市，不仅市政基建收紧，任何需要举债的基建，都需要谨慎。 所以接下来，很必然的趋势就是： 城市间的分化，会更加赤裸和残酷了。 说实在的，负债压力比较大的省市，都是因为直接砸钱搞基建，结果根本没有什么收益。

说白了，只花钱，赚不回钱，花的钱就变成了债务。

看看这12个省市，除了天津情况特殊些，剩下基本集中在中西部地区和东北地区。

最大的特点就是产业发展较差，人口流失比较严重，很多地方经济严重依赖基建投资。

现在基建审批收紧，这些地区的经济恐怕会更加困难。

没了基建，落后地区和发达头部地区的差距会越来越赤裸。 收入吃紧的情况下如何化债呢？也只剩节流了。 很多变化已经在局部地区开始出现，比如人口流失严重的地区，公务员岗位直接缩减，国企开始企业化改革，甚至很多地方这两年非税收入开始节节攀升，在罚款上大做文章。

这些变化现在还没扩大开来，但是这些高负债的省份，出现类似情况的可能性非常大。不仅是上述这12个省，分城市来看，很多城市这两年的财政和负债情况都不太乐观。 我最近整理了一份资料包，包括全国各大城市财政自给率和债务情况，很多小城市财政自给率已经低于50%，非常值得警惕。 值得注意的是，这部分高负债城市基建收紧的同时，第三轮大基建却在全面铺开。 最近，不少省份纷纷开挖大运河，超大、特大城市还有重要的“三大工程”正在展开。 有的城市在收紧，但有的城市还在扩张。 所以说，走到现在，选择一定比努力更重要，很多分化的种子就是在此刻种下的。

真的建议大家，认真看看自己所在的城市，包括财政情况、债务情况以及是否属于政策鼓励的基建范围内。 人生最重要的就是借势，财富、工作或者下一代，至少要有1样必须在有增量的地方。 基建，实际上仅仅只是接下来城市分化的第一步。 更深层次的变化，还隐藏在财税体系改革之中。 钱在哪，激励就在哪。

我们今天走到现在，很大原因是过去分税制改革，那么接下来呢？

二十大基本确定，接下来的方向是给地方放权，让地方增加自己的自主财力。

目前涉及到的主要变化就是两个：

1、推进消费税征收环节后移并稳步下划地方。

2、完善房地产税收制度。

房子进入二手市场，对房子的税收从重交易变为重持有。 而这两大改革，都利好经济发达的地区。 首先是消费税改革，征收地从生产地变为消费地，并且收入归地方。

哪里消费的人群更多，消费能力更强呢？

毫无疑问是年轻人口更多的核心城市，2千万人口城市和200万人口的县城，再怎么消费降级也是吊打。

更不要说龙头城市提供的高薪就业更多，能吸引更多的高收入人群，这些人的消费也更能增加税收。 其次是房地产税。 虽然短期内不会落地，但是真要是落地，也可以想像每个月要缴纳的税收不会太多，应该跟物业水电费差距不大。

所以说，核心城市和老家个人缴纳得房地产税拉不开太大的差距，无非就是几百块而已。

但是区别是，大城市人口聚集更多，住房需求更多，房产税的成本也可以通过出租将这笔支出转移出去。

所以从国外的经验来看，大城市的房地产税虽然负担重些，但是房价依旧会涨会贵，而小城市，哪怕房地产税负担轻，依旧是没人买。 这些变化基本都指向，大城市和小城市的财力未来更加天差地别。 财政上的差距，不仅体现在这里，更体现在对未来的布局上。

现在全国都在强调发展新质生产力，如果资金跟不上投入，实际上很难在新质生产力上出现爆发。 所以未来城市竞争，强者俞强，弱者愈弱的局面会更加剧烈。 经济发达地区，本来就不缺钱，他们为了吸引更多人口和企业，会尽量轻徭薄税；

而中小城市、人口流失地区，为了保证发工资，即便经济不好也会在允许的范围内加税。

目前，很多欠发达城市的非税收入（其实就是罚款）异常飙升，就传递了这个信号。

所以我常常跟大家下，买房子就是买城市。

选对城市，未来10年还能享受到城市发展的被动红利。

选错城市，未来10年只能尝到城镇化中后期发展的苦果。 有些情况，一定要趁早看清，然后趁着目前的低谷，开始尽快布局。