中房报记者许倩丨北京报道
销售下滑、盈利亏损，是大多数房企2024上半年的真实写照。
据中国房地产报记者统计，已发布2024上半年业绩预告的72家A股上市房企中，归属母公司净利润为亏损的房企达47家，占比超过6成，预计亏损额为274.78亿元～348.85亿元。其中，21家房企发出首次亏损预警，包括万科、金地集团、ST迪马、北辰实业、大悦城、荣盛发展、深振业、城建发展、京投发展、栖霞建设等。
72家上市房企中，仅25家房企预计盈利，2024上半年归属母公司净利润共计94.9亿元～100.3亿元，这其中的75.08亿元盈利都来自保利发展。也就是说，除保利发展外，其他24家房企都处于微利状态，有些仅盈利几百万元，距离盈亏线也就一步之遥。
25家盈利房企中，又有15家发出“预减”公告。由此，72家上市房企2024上半年归属母公司净利润预计为-174.5亿元～-253.9亿元，整体处于大亏损状态。
一个值得注意的现象是，随着市场持续调整，经营风险已经从民营企业扩展到国有企业，从中型房企延伸至龙头企业。据记者统计，2024上半年预计亏损金额超过10亿元的房企有9家，其中不乏央企、国企，如首开股份、金融街、华侨城、中交地产等。
销售业绩下滑、计提减值损失、土地过热时拿地导致土地成本过高、以低于账面值的价格甩卖大宗资产，成为房企们绕不过去的盈利掣肘。
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保利盈利最多万科亏损最多
目前来看，2024上半年盈利最多的是保利发展，它也是销售榜的榜首“大哥”。
据保利发展预告，2024上半年，公司实现营业收入1392.69亿元，同比增长1.64%；归属母公司净利润75.08亿元，同比下滑38.57%。
对于净利润下滑，保利发展方面表示，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，导致净利润大幅减少。这也说明，楼市大调整下，所有房地产企业的规模和盈利性都在变差，没有谁是例外。
在这波业绩下滑的房企中，亏损最多的是万科。作为行业领军企业，万科预计上半年亏损70亿元～90亿元，盈利额同比下降171%～191%，这也是万科上市30多年来首次出现中报亏损。
万科表示，亏损原因在于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，公司对部分项目计提了减值，部分非主业财务投资出现亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
同样录得“首亏”的头部房企还有金地集团，预计2024上半年亏损30亿元至36亿元。金地集团在业绩预告中表示，主要原因在于近年来销售规模的下降，所导致的本期可结转面积较上年同期减少，结算量、利润率有所下行，再加上计提减值的损失。
已经出险4年的华夏幸福，盈利状况仍在恶化。2024上半年，华夏幸福预计净亏损45亿元～50亿元，比去年同期12.67亿元的净亏损额进一步扩大。同时，华夏幸福的股价已临近1元/股，接近退市“生死线”。
华夏幸福方面解释称，2024上半年房地产结转项目较少，公司结转收入下降，从而导致净利润下降。随着公司债务重组工作的持续推进，整体资金成本维持在较低水平，但债务存量金额仍然较大。接下来，“将持续推进金融债务重组协议的签订，以进一步减轻公司财务费用压力；始终以‘保交房’为第一要务，聚焦业务开展，坚定‘全面转型产业新城服务商’战略方向，推动公司转型发展。”
2024上半年，金科股份归属上市公司股东净利润为-15亿元～-25亿元。对此，金科股份表示，一是受行业环境和公司自身经营状况影响，房地产项目交付量减少，整体结转收入下降，从而导致利润下降；二是公司存量房地产开发项目因逐步竣工等因素导致符合利息资本化的项目以及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加；三是公司继续计提相应违约金等损失。
国有房企中，首开股份和金融街亏损最多。据首开股份公告，预计2024上半年净亏损19亿元～24亿元，去年同期净亏损19.06亿元，亏损主要原因是本期房屋集中交付较少，营业收入和结转项目毛利率同比下降。
金融街预计2024上半年净亏损18.21亿元～21.86亿元，净利润同比下降150%～200%。金融街表示，报告期内，公司房产开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑，并随项目结算出现亏损。
此外，华侨城A、中交地产、ST迪马均出现了较大额度亏损，亏损额都在10亿元左右，其中，ST迪马为首次亏损。
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这些房企扭亏为盈
值得注意的是，在大多数房企面临亏损或业绩下滑的形势下，一部分房企通过积极应对，比如出售资产，实现扭亏为盈，度过了最艰难的时刻。
记者注意到，今年上半年有8家房企实现扭亏为盈，包括南国置业、华丽家族、深深房A、财信发展、亚通股份、三湘印象、新华联、中国武夷。
其中，中国武夷预计净利润为1.7亿元～2.2亿元。公司业绩扭亏为盈主要因为，北京武夷花园南区西地块住宅项目可结转收入和实现利润同比增加。
2024上半年，新华联实现净利润3900万元～5800万元。公司对此解释是，本期地产项目结转收入较上年有所增加，地产项目毛利有所增加。
南国置业将2024上半年3000万元盈利解释为：公司出售3家子公司股权，转让收益共计5.37亿元。华丽家族的解释为：实施了更为严格的成本控制措施，降本增效。
72家上市房企中，仅有2家企业盈利“预增”，分别是ST数源和春兰股份，但盈利原因均与经营性收入无关。而且，这两家企业的营业收入构成中，房地产开发业务只占半数。
其中，春兰股份2024上半年实现归属上市公司股东净利润为1.08亿元～1.22亿元，同比增加7535.21万元～8954.34万元，同比增幅为233.54%～277.52%。盈利增加的主要原因却是，公司投资的国家能源集团泰州发电有限公司今年6月份召开股东大会通过2023年度利润分配方案，公司确认此项投资收益约1.12亿元。
2023年度，春兰股份的营业收入构成为：房地产业占比51.86%，制造业占比21.95%。
而ST数源2024上半年归属上市公司股东净利润7280万元～1.09亿元，同比增长73.58%～160.37%。业绩变动原因主要系本期收回部分单项计提减值准备的应收款项所致。在2023年ST数源的营业收入构成中，房地产开发与经营业占比50.28%，园区产业类占比25.99%，通信及相关设备制造业占比20.06%。
业内人士称，目前房地产市场的困境不仅是企业内部问题，也是社会经济现象的一部分。居民消费信心不足、市场预期低迷、宏观经济压力等多重因素，都在影响着房地产市场的发展。
2024下半年以来，政策利好仍在不断释放，且力度更大，市场信心有望回升。华泰证券研报称，尽管行业在筑底中，房企整体业绩在年内较难看到拐点。但值得注意的是，一线城市二手房的成交量自2024年3月以来站上“荣枯线”，北京上海二手房价格也在6月出现止跌信号。接下来，高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企则能够更大程度受益于这些城市先行复苏。
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