陕西物业龙头浮出水面。
继“西北物业第一股”经发物业（1354）成功登陆港交所16天后，陕西唯一上市房企天地源（600665）发布公告，拟将旗下3家物业公司，转让给公司实控人高科集团旗下全资子公司高科物业。
我们注意到，高科物业在2023年就已成为陕西在管建面最大的物企，此次转让则将其在管建面进一步扩大至3717.53万㎡。
营收2.96亿元：天地源“清仓”
即将出现的陕西物企“巨无霸”将如何诞生？直接进入4家公司基本情况。
先来看看转让方，天地源下属西安天地源物业、深圳天地源物业与陕西天投物业是典型的房地产物企，主要服务地产公司及其部分下属公司项目物业，业态涉及住宅、洋房、别墅、写字楼、公寓、商铺等。
3家标的公司目前在管面积分别为673.87、56.55与85.36万㎡，合计达815.78万㎡，2023年营收达2.96亿元。据天地源2023年年报显示，这些资产正是上市公司目前旗下全部物管公司，此举显然是要“清仓”物管业务。
▲图：涉及公司经营数据
而受让方高科物业作为高科集团单设的物业板块，本身就是头“大象”。
高科物业是克而瑞物管与中物研协联合发布的“2023陕西省物业服务企业综合实力50强”榜首，目前在管项目226个，管理面积达到2901.75万㎡，服务业主14.25万户，业态更是涉及高档住宅、别墅、高档写字楼、商业综合体、城市综合体、学校、产业园、公租房、安置房、医院、政府公共物业等。2023年总资产12.33亿元，营收达9亿元。
进一步观察即将“整合”的4家公司经营状况，我们注意到，从高科物业的角度来看无疑是收获了天地源旗下的优质资产。因为在管面积仅816万㎡的3家标的公司在2023年就贡献了639.19万元的净利润，而在管面积达前者3.6倍的高科物业当年净利润仅304.19万元。
转让完成后，高科物业整体在管面积将达到3717.53万㎡，据转让公告中标的公司及其分公司运营情况来看，将为高科物业新增约640万㎡的省内在管面积。
而“整合”后的高科物业将进一步坐实其陕西省物业管理服务提供商首把交椅。
据经发物业此前招股说明书显示，2023年在陕运营的物业管理服务提供商第一名是一家成立于2004年的非上市公司，其在管建面达2000万平方米，占全陕西市场份额的2.5%，虽然招股说明书没有透露该公司名称，但据成立时间及在管面积的高度吻合来看，高科物业这家省内物业龙头已然浮出水面。
▲图：陝西省运营物管公司在管面积排名
为了更清晰地看出高科物业的“巨无霸”体量，对比“西北物业第一股”经发物业，“整合”后的高科物业省内在管建面达到前者的近两倍，11.96亿元的营收也远高于经发物业的8.62亿元，在管建面几乎达到全省第2名3名总和。
整合频频：明晰业务板块
更大视野下，高科集团的“业务整合”一直在路上，其成立于1992年，旗下共有17家全资或控股直属公司，员工16000余人。目前旗下四大业务板块：城投建设和公共服务、房地产、制造业、服务业，而高科物业属于服务业板块。
规模庞大，高科集团旗下公司之间的同业竞争一直存疑，此次转让是集团逐步消除同业竞争，对旗下地产开发、物业板块进行整合的重要推进。因此这里聚焦上述两大板块。
1：地产板块整合：
2023年，高科集团整合旗下紫薇地产、高新地产、丝路金融公司成立了高科地产。彼时紫薇地产规模在西安房企10强左右，高新地产布局高新、浐灞国际港、临潼旅游度假区，丝路金融公司则聚焦高新CID，成立后高科地产在规模上一举成为本土房企巨无霸。
同年，天地源则通过增发、收购、成立合伙企业以及托管等一系列资本运作，持续聚焦房地产开发主业：比如23年相继通过增发总投46.5亿元用于平江观棠项目、棠樾坊项目；与西安不动产、厦门信托成立合伙企业共同开发西安高新区地块；与百瑞信托通过合资公司、皓岳公司合作开发永安华府项目；且主业能力持续获得提升认可，比如托管紫薇地产旗下的13家子公司及4家合资公司股权。这17家公司中4家已经开发完项目，10家住宅销售超过95%，5家尚存一定规模货值。
2024年7月，高科集团通过股权转让将其持有的高新地产100%股权无偿划转给了高科地产，使得高科地产成为天地源最大股东。（见下图）
整合之后，高科地产定位于发展养老服务产业、商业地产。截至目前，在开发项目有30多个，主要布局在西安“西南-东北”两大板块。省外还有汉中文旅康养度假臻品高新黑稻田项目等。2023年高科地产的销售额跻身西安房企TOP10、陕西本土国有房企TOP3。
集团旗下另一地产开发企业——高新安居则定位于保障性住房项目建设和运营。截至目前，承担29个安置（商）房及城投类项目，总占地约4200亩，已运营8个公租房小区，约1.69万套房屋。
2：物业板块整合：
地产开发板块整合的同时，物业版块也是动作频频。
集团整合旗下紫薇物业、高科物业、枫叶物业成立高科物业，为公司自主开发的地产项目提供物业服务。2023年12月，高科物业通过股权调整，控股股东由高科房产变更为高科集团直接控股。2023年及2024年1~3月，高科物业公司实现物业服务收入分别为8.58亿元和2.36亿元。
为提升物业服务品质，2023年7月本次转让标的之一西安天地源物业与达刚控股成立陕西健达天地。此次在天地源旗下3家物业公司完成转让后，高科集团又坐实了西安物业市场上的巨无霸——高科物业。
至此，通过一系列“辗转倒手”，围绕房地产开发服务，高科集团旗下业务板块逐步明晰：以商业、养老地产为主的高科地产；以保障房安置房建设为核心的高新安居；以及聚焦物业服务业的高科物业。
尽管转让金额3713万元并不算大，但在上半年预亏的背景下，或对上市公司天地源2024年的营收和利润有所改观。
上市预期：陕西物企各有千秋
整合了集团所有物业资产的高科物业下一步将如何发展？
在经发物业作为“西北物业第一股”登陆港交所的“样板激励”下，我们亦乐见陕西省内物业龙头携“高科集团旗下资产”登陆资本市场，虽然高科物业目前没有提出明确的上市计划，但就近年来集团资本探索来看不乏可能。
其一是REITs领域创新性尝试。2022年，意在盘活产业园资产，高科集团旗下子公司西安高新配套公司公开招标，拟发行陕西（西安）首单公募REITs，形成对建设端资金的长期补充（详见金融棒棒糖文章：《租金7000万的“软件新城”2期：能成陕西首单“公募REITs”吗？》）其底层资产具体为西安软件新城软件研发基地二期项目；2023年3月，公司与北京银行西安分行举行签约仪式。
▲注：交流会现场
其二是提早布局资本市场。旗下子公司西安高科幕墙门窗有限公司于2021年4月与世纪证券、致同审计、国浩律所举行IPO签约仪式，并于23年入选省级上市后备企业名单。而本次受让方高科物业，已于2023年8月就邀请毕马威相关人员举办物业板块上市路径和经验交流培训会。
深入观察陕西当前“离上市最近”的几家物企，我们注意到其各自已形成相当的“独特模式”。
例如“另类盘活”政务资产。在经发物业上市当日，我们刊文《西北物业第一股！经发物业今日登陆港交所》记录了以城市服务业务为显著特点的经发物业（陕西城市服务行业物企第一），上市可以理解为母公司或经开区视角下的一种“另类资产盘活”，逻辑在于政府将手中大量物业资产的物业经营权视为“底层资产”，最终通过物管公司IPO实现证券化。
例如“另类混改”外拓市场。陕西上市后备企业荣鑫股份则是通过混改的方式“链接”国企资源，作为荣华集团旗下物业公司，荣鑫股份曾经房地产物业特点鲜明，但近年来先后携手安康城投、汉中城投两大地方平台公司混改成立了安康荣投物业与汉中市城投荣鑫物业打开当地市场，近期还计划收购此前荣华集团与市属国企华衡资本集团成立的西安荣华城市物业管理公司股权，意图进军城市服务业务。
回到高科物业模式，由于公司背靠高新区这片发展动力十足的“大树”，以及陕西唯一上市房企天地源，不仅资产端存量资源庞大，且随着高新三期的开发未来增量亦不容小觑。在高科集团整合浪潮下，物业板块系统性“归纳”手中资源显然是当下做大做强本土物企龙头的最佳途径。
