九龙仓：从英资到港资商业巨头

??九龙仓本属于怡和旗下。1980年被传奇船王包玉刚、二女婿吴光正通过一系列资本操作而收购，从英资公司转为港资。 ?后续九龙仓被拆分成两个公司并先后上市：持有海港城、时代广场等众多香港核心物业和苏州IFS的九龙仓置业。以及开发成都、长沙、重庆等IFS和香港住宅业务的九龙仓集团。 ??根据国内商场发展情况，我估计2023年成都IFS商场收入应在13-15亿，长沙IFS在8-10亿。 ?九龙仓以往主要从事仓储和港口业务，后将所有旧业务剥离，转而发展成为商业。比如把旧电车厂，改建成香港时代广场、将旗下的海运大厦和港威商场等沿街建筑合并，建成了超大型的购物广场“海港城”。随后进军内地，比如早期的一些美美百货与时代广场，到成都、长沙、重庆IFS，可以说吴光正带领的九龙仓是“天才式“的经营，因为很少出现大型亏损。比如早早抛售美美百货，售出各个时代广场的非零售与酒店部分，到后续出售长沙、苏州、重庆三个IFS的办公与公寓部分，都能体现出九龙仓的经营理念是非常果断，持有收益有风险或收益低，那就直接抛售。例如武汉时代广场，早年就已经抛售居住部分，疫情前一度想把马哥酒店与底商抛售，遇到疫情无人问津，但疫情解除之后看到酒店业的复苏态势，马上把空置的底商招商出租并强化酒店经营，无论最后是否出售，都能窥见九龙仓的“狡猾”。 有人说九龙仓在内地很多项目位置不错但最终沦为时代的过客，比如大连与重庆两个时代广场奢侈品阵容越撤越多，节节败退，或者成都IFS面对太古里的强势调整“力不从心”。但我认为这些都要具体分析。 从整体来看，九龙仓两个上市公司经历了亏损并在23年重新盈利，面对经济与市场环境，九龙仓的整体战略是相对保守而收缩的，甚至九龙仓已经在内地多年没有拿地，被一度认为放弃内地市场（但其实不是），内地一些商业项目的“窘境”也是基于这个情况出现的。但九龙仓仍持有相当多的王牌商业项目。 比如大连时代广场只有1.75万方的袖珍体量，面对22万方以上的大连恒隆和这个市场环境，确实没什么太好办法。后续仍需要观察，起码目前CHANEL、HERMES、LV仍然还在。从长期发展来看我确实更看好大连恒隆，时代广场已经坚挺很久了毕竟，而且从经营来看，早已回收投资成本。重庆时代广场大致也是这种情况，但作为2004年开业的重庆美美百货改造而来，九龙仓的努力不可忽视。