万科: 上半年全力销售、积极融资、聚焦提升三大主业能力

7月9日，万科发布公告，公司骨干管理人员计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，表达对公司前景的坚定信心。万科表示，上半年全力销售、积极融资、聚焦提升三大主业能力，取得了重要进展，实现销售金额1273.3亿元；高质量交付7.4万套住宅和商办，全面完成预定计划；大宗交易实现回款93.4亿，印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。今年以来，万科合计新增融资、再融资超600亿元。业内人士分析，能看出万科已在全力行动，在自身持续努力下，伴随市场逐步恢复，相信万科也将重新回到健康可持续发展轨道。此次万科骨干团队集体大力增持公司股票，也向外界传递了对行业和对公司未来发展的坚定信心。

根据增持公告显示，万科此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。增持主体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等。万科表示，为增强市场信心，此次公司管理团队及骨干人员共同参与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对公司前景的充分信心及同舟共济的坚定决心。本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得阶段性成果，相信公司未来将重新走到健康发展的轨道上。

今年上半年，万科集团共交付7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。对于下半年的交付，万科表示，已做好充分准备，按期保质交付，让客户放心和满意。

全力销售方面，上半年，万科销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营，高品质交付7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。开发经营业务能力持续提升。

一方面，通过盘活存量，修复资源结构，今年上半年，万科开发业务实现销售回款1186亿元，保持在行业头部。值得一提的是，在上半年销售中，全口径现房签约超过240亿元，车（位）商（铺）办（公）签约超过150亿元，有效改善了存量资源结构。另一方面，在盘活存量的同时，尽可能创造新的增量机会，并持续优化业务能力。2022年以来新增投资项目的表现回归预期水平。2022年至今累计投资项目71个，产能金额超过2800亿元，目前累计去化60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。通过争取一切可能的支持，把握新的增量机会，为未来业绩改善积蓄力量。

融资方面，万科获得金融机构大力支持，融资渠道保持通畅，守住安全底线。

今年以来，万科合计新增融资、再融资超600亿元。主要金融机构都给予了大力支持。一方面，项目白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，目前，万科大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。通过利用经营性物业贷的机会，万科积极开展专项行动，上半年新增融资149.8亿元。另一方面，银团贷款有序推进。今年5月万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款，6月落地交行固融资产包融资。未来还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。

此外，5月16日，万科在深交所发行一笔规模14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），进一步降低整体融资成本。融资渠道丰富的万科还积极推进CMBS转物业经营贷。今年3月份，印力集团深圳总部核心资产印力中心获取了35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。

上半年，万科持续提升三大主业的经营情况，建设面向行业新发展阶段的竞争优势。开发业务方面，公司加大了存量资源的去化和盘活力度，上半年全口径现房签约超240亿元。同时2022年后新增投资项目表现优秀，累计销售去化率60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。同时，开发业务产品线建设也走向成熟，以拾系、映象系、光年系等为代表的新产品，受到客户广泛认可。

租赁住宅方面，上半年继续保持了行业领先优势。上半年万科泊寓GOP利润率达到90.1%，同比提升1.3pts，新项目拓展达1.5万间，比去年同期增长85.3%。此外，泊寓在大型租赁社区类项目上也建立了突出的产品优势和社群口碑。

物业服务方面，万物云处在成熟发展期，上半年在服务客户方面表现出色，经营良好。其中，蝶城运营提效成果显著，已完成287个蝶城变阵，上半年提效近2亿元。同时，万物梁行继续蝉联“中国IFM综合设施管理企业TOP1”，实现多项创新服务产品落地试点。

对于行业未来走势，万科表示坚定看好行业前景，认为本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。数据显示，6月百强房企全口径销售金额环比增长32.5%，同比降幅收窄，多个核心城市成交有企稳迹象，4月以来万科自身销售额也在逐月上升。未来万科相信政策会给予市场持续支撑，目前市场的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并能够提供优质住宅的企业就会有机会。