近期，南京的REITs项目颇受关注，自2023年首个产业园申报后，作为全国首个绕城高速领域REITs项目，华夏南京高速公路REIT项目以“南京绕越高速东南段”作为底层资产的也递交了申报材料，交易所正式受理。建邺产业园REIT项目近日回复了交易所的问询，从回复函以及项目的招募说明书来看，变动还是挺大的。
1、入池资产
首次申报时原入池资产为134872.96㎡；反馈回复对入池资产进行了调整，剥离了部分资产。具体剥离范围包括：国际研发总部园1幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514室及4幢一单元1601-1901室房屋（以下简称“非入池资产”）。拟入池面积减少至119,207.60㎡。
调整后的入池资产为江苏省南京市建邺区奥体大街68号「国际研发总部园」4栋科研设计用房中的部分建筑（房屋所有权及其相应的土地使用权），具体为2幢101-601室、801-2001室（简称“2幢”），3幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514至1201-1214、1601-1614至2001-2014、2101-2112、2201-2214至2401-2414室（简称“3幢”），4幢二单元101-701、901、1201-1401室、三单元、四单元201-501室（简称“4幢”），5幢二单元101-901、1301-1501、三单元301-501室、四单元（简称“5幢”）。
2、估值
首次申报时的估值为16.5亿元，估值单价为12233.73元/㎡。调整后的总估值规模为10.17亿；估值单价为8531元/㎡。受面积调整影响，仅考虑估值单价方面，下调比例达到了30.27%。
3、资产属性
目前，首批发行上市的REITs项目中，博时蛇口产园REIT项目与本项目类似，属于办公性质的产业园类项目；从博时蛇口产园REIT上市后的业绩表现以及项目的出租率情况可以洞见，办公楼类产业园项目成长性与真正的产业园还是有所区分。
受制于区域环境以及创业氛围和产业扶持等因素，出租率同样是本项目不可回避的话题。自2016年以来，项目最高出租率不超过90%；近5年平均维持在82%左右。按照项目给出的相关介绍，已出售部分尚有一些空置，未出售部分受制于出售的不确定性还将维持空置。
可以思考下，仅以办公性质作为入池资产的写字楼类产业园如何突破发展的瓶颈？
当然，虽然是办公类的租赁形式，但因为土地性质为“科研用地（科技研发）/科研”，所以发行REITs有了基础。未来，以科技研发、成果转化为发展方向的国际研发总部园5栋科研设计用房能否突破原有的发展瓶颈，为投资者创造更多价值，需要继续观察。
4、费用
在反馈回复中调整了运营管理费用、行政费用，新增了1%的招商费用。运营管理费用调整较多，从首次申报的4%调增到反馈回复后的6.5%。当然，这些调整如果有助于上市后提高资产的运营效率也是可以接受的。
但有一些疑惑的是，在调整的一些历史指标中。收入与支出较首次申报时有所提升的基础是什么？
小结：从项目的筹备周期以及调整数据来看，其积极探索REITs试点的努力是有目共睹的；但有信心和实际指标是两个概念；项目两次调整的数据来看，出租率、各项支出数值、未来成长空间在可预期范围内增长乏力，如何利用好REITs这一创新金融产品，在盘活存量资产同时赋予资产更多价值创造能力也是值得深入思考的。
