城投公司, 要坑坏更多材料商、总包了

猫哥地产2024-03-28 08:06:19  147

看了一眼中指研究院公布的,今年1-2月房企拿地排行榜,不禁感叹地产行业变化,真的是蛮大的。现在拿地榜单里面,名次排布有了非常大的变化,那就是地方国企+城投公司,已经占了绝大部分的份额。

如下图:

拿地榜单十强里面,城投公司占了两家。而30强榜单里面,已经有差不多一半的份额了,大家看这些公司的名字,可以发现建投、建设、城投这类字眼频繁出现。这些都是默默无闻,还在拼命托底拿地的城投公司。

看到这个榜单,其实有点五味杂陈。2021年以前拿地榜单里面,闽系房企和粤系房企最多,2021-2022拿地地方国企和央企最多。但是城投拿了的地,并没有给这个行业带来多少产品,也没有创造多少的岗位就业。我们认为,城投拿地再多,跟现在这个市场行情,已经是完全脱离了。

与大规模拿地相反的是,城投公司这三年大规模地拿地,开发的地块却很少。根据克尔瑞统计的数据显示,这三年综合开工率:

只有25.23%,还不足26%。

这是非常直观的数据,也就只有四分之一多一点的地块,有了开工的迹象,确实很少。同期之下,地方国资房企拿地后的综合开工率,有76%还多。说明很多城投拿地,纯粹是在进行市场托底,左手转右手的操作。不过,这种托底的的玩法,会逐步退出历史舞台了,遮羞布迟早一天会撕掉的。

因此,在地方化债力度越来越大,城投公司发债空间被逐步压缩的背景之下,越来越多的城投拿地以后,选择了找代建或者合作开发。合作商里面主要有两类公司:一类是地方民企,一类是国央企。地方民企是因为当地的政商资源,有得天独厚的优势,所以近水楼台先得月。但是现在民营房企陷入困境的增多以后,国央企占比越来越大。

城投公司2023年开工的项目里面,合作开发或者代建的比例,已经超过了50%,其中国央企占了大半。但是剩下的项目,本身因为城投公司开发意愿较弱,或者是项目本身位置差导致开发难度太大,至今还是没有能开工。

现在地方债务已经如此高企,还有不少地方城投在拼命拿地,维护当地土地财政最后的遮羞布,这样会带来一系列的副作用。现在就已经表现出来了:

比如,很多城投拿地并不是自有资金,有的想办法搞了前融,有的则通过供应商垫资或者借款拿的地。现在供应商也是卷,为了能够搞到业务,不惜自己前期先借钱出来,这种业务还得排队。现在的地产行情这么差,很多城市的隐性库存高得吓人,新房市场基本上已经废了,这种地拿了开发出来也不见得卖得动。

目测,又会有一大帮总包单位,供应商被带进沟里面了。

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