日前，自然资源部办公厅印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（以下简称《通知》），围绕破解在老旧小区改造当中存在的困难、堵点问题，从规划和土地政策角度深入研究，积极回应地方有关诉求。
“在老旧小区改造中仍存在着堵点难点，规划管理、标准规范、政策工具、商业模式等还没有形成系统的匹配，亟待打通，以调动政府、市场、社会积极性。”6月13日，自然资源部国土空间规划局局长张兵就《通知》内容进行解读时说。
《通知》从深化调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程等四个方面提出举措要求，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，并提出加强专业服务的有关要求，提高老旧小区改造支持力度，将对促进各地老旧小区改造工作发挥积极作用。
2024年5月8日，江苏南通，如皋市如城街道城南社区的总工会小区，施工人员正在对老旧小区进行改造。视觉中国 资料图
要在国土空间总体规划中提出老旧小区改造目标和工作重点
张兵介绍说，自然资源部此次重点围绕怎样落实中央要求，怎样让更多群众受惠，怎样让市场主体有动力，在健全规划编制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具体工作部署，指导各地自然资源部门支持老旧小区改造工作。
城市规划作为调控城市空间资源、指导优化功能布局的重要公共政策，在老旧小区改造工作中起到重要作用。老旧小区改造需要加强规划统筹，改进规划方法，提高规划编制的适应性和对市场的响应性，使规划好用、能用、管用。
《通知》要求在国土空间总体规划中提出老旧小区改造目标和工作重点，明确近期重点推进的老旧小区改造项目，拟定近期改造任务清单，并纳入总体规划的近期实施规划和行动计划。面向规划管理需求，将总体规划确定的强制性管控要求、引导措施和老旧小区规划目标落实到单元详细规划中。在详细规划中保障利益相关方诉求，通过规划来实现老旧小区及周边片区居民整体利益的最大化。
要建立健全针对社区层面的资源资产调查与城市体检评估体系
“一方面建立健全针对社区层面的资源资产调查与城市体检评估体系，另一方面是通过规划统筹促进规划指标区域平衡、动态平衡。”张兵介绍说，老旧小区改造不是简单的翻新屋子、修补立面、增加绿化等工程，更重要的是对基础设施、公共服务设施等配套的系统改善和实施推进。不仅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，让居民住得舒心，让社区、让城市更具活力。这个过程中往往面对着复杂的权益资产关系，需要通过调查评估摸清底子，才能准确把握改造方向。
《通知》提出要梳理老旧小区内及周边的存量空间资源资产，了解居民需求期盼和现实困难，按照我部印发的《社区生活圈规划技术指南》中的有关要求，明确改造中应当补足的养老托育、社区助餐、公共停车、充电装置等公共服务设施的要求，真正增强人民群众的获得感幸福感安全感。
在推进老旧小区改造时，要树立系统思维，从老破小“换新颜”到完善基础设施，再到丰富配套服务等多方面，实施一体规划、统筹考虑。我们在调研中也发现，传统老旧小区改造中运用城市盘活存量空间的规划、用地和资产政策不够，一些地方的改造受到规划容积率、建筑高度等的限制，很难通过提高小区容积率方式来完善相关配套设施，实现改造的财务平衡。《通知》强调要加强规划统筹，允许在单元中统筹空间功能和建筑量，在不突破上位规划底线要求和强制性内容的前提下，可明确建筑量跨单元统筹的规则，处理好局部利益和整体利益，从而解决改造资金平衡难的问题。同时，要按照我部去年印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》的要求，突出保障民生和激励公益贡献的政策导向，核定优化容积率，执行差异化的规划设计标准，促进城市空间结构优化、资源资产增值、民生事业改善以及历史文化传承，确保我们的支持措施是普惠的，是有利于最广大人民群众的，践行“人民城市为人民”理念。
张兵表示，支持老旧小区改造，关键在于地方自然资源部门如何在规划土地政策方面融合创新，通过普惠透明加适度激励的“政策红利”，有效调动居民积极性，实现群众满意、多方共赢。后续，自然资源部也将继续做好政策宣传，指导各地按照国务院办公厅23号文以及本次《通知》有关要求，细化落实措施，确保文件落地生效，更好支持老旧小区改造。
