日本人的900万套空屋, 指望靠外国人接盘?

买不起房的年轻人，在日本，找到了新的去处。

法国女孩柯琳在奈良县以3.3万美元（约合人民币24万元）的价格购入了一件空屋。

柯琳对这个价格很满意。“要是在法国，光是一个小车库可能就要10万美元（约合人民币72万元）以上。但在这里，即使包括房屋改造和装修的费用，价格仍然比在法国买房便宜。”柯琳透露，她的房子修整总共花了6.6万美元（约合人民币48万元）。

像柯琳买的这种空置屋，在日本被称作“AKIYA”。日本总务省的最新调查显示，由于老龄化与少子化问题严重，全国上下目前有高达900万间空屋，占总住宅数的13.8%，创下历史新高。

换言之，日本几乎每100套房子就有14个空屋。同时，在这900万套空屋里，一半属于“无主屋”，即屋主死后无人接手的房子。

常居大阪的钟磊告诉时代周报记者，除了东京那些大热的区域，日本空屋比例挺高的。“我在大阪住的公寓就有不少空屋，有些房子主人都没有了，就这么空着，一直放在哪里。”

为了处理这些库存，日本政府操碎了心。现在，他们把目标瞄准了对日本感兴趣的外国人。日本政府希望以低价吸引更多的外国人来购买和处理这些空屋。还有一些在日本的外国人，选择化身“空屋猎人”，专门对接外国买家。

但并不是所有的空屋都会有一个美好的结局，部分房屋因为长时间无人打理，蚊虫和老鼠肆虐，还有安全隐患问题。

随着日本上世纪70和80年代的“黄金一代”逐渐老去，这些空屋很可能会呈几何倍数增长。

对于想要体验日本美好生活的外国人来说，买下这些空屋真的是一个好主意吗？

让外国人清库存

外国人青睐空屋的原因很简单——便宜。

特别是近年来日元大幅度贬值，空屋的价格对于外国人来说更低了。

据空屋出售网站CheapHouseJapan的信息，在滑雪胜地北海道，有的空屋售价仅为2.2万美元（约合人民币16万元），甚至还有房屋的标价是0日元，等于白送，仅需支付维修和翻新费用。

麦克斯在加拿大温哥华长大，他直言，按照自己的收入根本买不起当地的房子。根本加拿大房地产协会的资料，温哥华大都会区的房子均价在2023年已达到87万美元（约合人民币630万元）。

去年9月，麦克斯花了2.4万美元（约合人民币17万元），就在日本长野拿下了一套五居室的空屋。他随后只花了7400美元（约合人民币5万多）进行了装修，就可以拎包入住。

来自英国的瑟斯顿夫妇2019年移居日本，在位于东京都市圈内的茨城县，他们以3万美元（约合人民币22万元）的价格买下了一套空屋。不过这套房子非常老旧，夫妇俩后续仅装修费用就花了15万美元（约合人民币110万元），是房子价格的5倍。但算起来，夫妇俩还是觉得比在伦敦买房便宜多了。

除了这些在日本定居的外国人，IQIJapan的房产专家根布和明指出，许多接盘空屋的外国人并不会常居日本，他们通常把空屋当做一种投资项目。他们会重新按照自己的品味和预算翻修，将这些空屋改造成适合在爱彼迎（Airbnb）上出租的民宿。这样投资者不仅可以在日本度假时入住，还可以从游客那里赚取额外收入。

“他们梦想在乡村度假，享受日本文化，再从游客那里赚取外快。”根布和明说。

比如美国的斯托克夫妇就以4.2万美元（约合人民币30万元）的价格在九州购入了一间空屋，他们将这间空屋改造成民宿，投放到网上，用作短租房源。

日本人也发现了这是一笔生意。为了吸引欧美投资者，这些空屋已有专门的英语网站介绍，还有会说英语的中介负责，对接买卖事宜。

日本人不买账

虽然有越来越多外国人购买闲置空屋，但日本民众依然对此不感冒。

牛津大学的日本专家杜里表示，外国人的投资并没有改变日本民众对闲置空屋的看法。他在调查中发现，日本年轻人都喜欢往大城市跑，不喜欢留在乡村，偏偏大部分空屋都是在一些人烟稀少的偏远地区。

“我遇见过许多日本年轻人，他们清楚自己的家乡有许多空屋，但他们完全不能理解为什么这些老旧的空房子会受外国人欢迎。”杜里表示。

事实上，空屋问题从20世纪90年代中期就已经浮现，日本人口数十年来稳定地向都市迁移，导致乡村地区日益空荡。造成的后果是，年轻人都往大城市里跑，他们即便从上一辈那里继承了家乡的空屋，也不愿意居住和整修。

而且在日本，没有建筑物的土地会征收更高的税费，这意味着空屋拆除还不划算。更有甚者，干脆逃离家乡，放弃继承空屋。

日益严重的老龄化和不断下滑的生育率，则使空屋现象更加严重。

日本人中川透说：“很多日本人继承父母遗产之际，最难处理的就是破旧的老房子。以我的情况为例，我已经有自己的房子，母亲去世后，父亲要住进养老院。对于还有十多年就退休的我而言，最大的难题是为这个老房子花钱整修，不然老房子就很难卖出。最烦恼的是，卖不出去时，还得承担土地和房产税。”

另一名40岁日本男子还表示，自继承父亲留在东京郊区的一套房后，不断接到邻舍的投诉电话。“他们投诉院子里的树触到电线，投诉院子里的常春藤招来蜜蜂，一番折腾后，只能花钱来解决问题。”

经济学者道格拉斯认为，空屋的结构安全也是一个主要问题。许多闲置空屋是在1981年前《建筑标准法修正案》修订之前所兴建，对于位处地震带的日本，这意味着老房子的抗震性比新房子要弱。

钟磊也不建议不熟悉情况的外国游客来接盘这些空屋。

“在日本买房有个问题，虽然利率低，但是杂费很多，后续的维护很麻烦。”钟磊告诉时代周报记者，“除非你有稳定的工作，且常居日本，否则别想着买下就能躺平了。”

钟磊表示，虽然按照日本低利率和日元汇率低的情况，外国人买房便宜，但是按日本相关税法，不动产从买入、持有、到最终出售，不同阶段都有不同税负要承担。即便在日本终生持有房产不出售，传承给下一代时也会面临10%-55%不等的遗产税率。

“这样子还不如投资日本股票。”他说。

日本政府难清库存

空屋问题已成为令日本全社会头疼的议题之一。

首当其冲的是安全隐患。目前全日本屋龄40年以上的公寓有125万户，未来20年还将增加2.5倍。这些老旧公寓的装修问题日益紧迫。

日本政府也多次警告，空屋若无人管理，会有腐烂或有倒塌危机，而木造空屋导致火灾蔓延的事件也经常在各地发生。

一些地方政府已经采取行动。例如，名古屋市2022年开始要求公寓管委会要向监管机关定期报告小区建筑物的现况；横滨市自2018年起，便派遣建筑师和其他相关专家去查看管理欠佳的公寓小区，协助他们设立管委会，并更新该有的建筑物维护合约。

然而实际操作起来却是麻烦不断，一些空屋的屋主宁愿放弃所有权，也不愿支付维修和其他费用。

“有些空屋是泡沫经济时代留下来的，非常老旧，卖不出去也租不出去，早就成了超级负资产。”钟磊说。

为了应对这些情况，日本政府也在不断修改相关法律。

最新修订的《空置房屋法》中就有规定，外观腐朽、材质剥落、倒塌、卫生疑虑等状况的特定空屋，经当地政府劝导仍不修缮者，将依法处罚50万日元。此外，对于一些特定管理不善的空屋，日本政府会将屋主固定资产税增加6倍，城市规划税将加2倍。

当然了，如果业主能够出售掉空屋，则有额外的税收优惠。

让外国人接盘，强制本国人管理，日本政府的种种措施，却并没有改善空屋不断增长的趋势。

新加坡国立大学日本研究系副教授克里斯?麦克莫兰直言，空屋现象只会更加严重，因为问题的核心在于日本人口越来越少。

日本野村综合研究所还指出，政府若不正视这个问题，到了2038年，废弃空屋的数量将激增至2303万套，占所有房屋的31.5%。