如果销售额继续下降，再稳健的房企都很难扛下去的。
这是目前摆在地产行业面前的现实。
重庆的迪马股份，这段时间连续经历了年报亏损、股票st、股价击穿1元/股等困境之后，在昨天正式宣布债务违约暴雷！
曾经的辉煌
提到上市公司迪马股份，可能大多数地产圈的人对其还比较陌生，但要提到东原地产，地产界人士一定不陌生。
迪马股份，正是东原地产的母公司。
迪马股份创立于1997年，是做专用车起家的，当年瞄准了防弹运钞车这片蓝海赛道，实现了第一桶金的积累。
公司成立第5年，2002年公司就在上海证券交易所上市，是重庆市第一家民营上市企业、中国特种车行业第一家上市公司。
上市之后，迪马股份的大股东重庆东银控股集团有限公司（以下简称“东银控股”），又收购了江苏江动集团，并间接控股江淮动力，也就是智慧农业的前身，至此拥有了两家上市公司。
2009年，东银控股董事长罗韶宇又以个人名义收购香港饮食集团（股票代码HK0668）64.98%股份，后更名为东银国际控股，并启动能源战略，在新疆、云南、贵州等地大量收购煤矿。
2022年4月，迪马股份旗下的物业板块平台东原仁知服务，成功在香港联交所主板上市。
至此，手握4家上市公司，资本市场上形成了“东银系”。
“东银系”涉足地产行业是在2004年，成立东原集团，总部位于重庆，2007年进军成都首次实现了异地扩张，2012年进军武汉开启了全国扩张。
值得注意的是，虽然说东原地产在2004年就已经成立，但直至2014年才通过重组并入了上市主体迪马股份，地产板块正式进驻上市公司体系。
插上资本的翅膀之后，东原地产的扩张开始提速。2015年东原地产销售额首次跻身中国TOP100（位列第79位，128亿元），2018年即以625亿元的销售额跻身中国房企TOP50，位列第49位。
在这个过程中，像众多房企一样，东原地产2017年也将总部从重庆迁至上海。并且在2018年的时候还制定了到2020年实现千亿的销售目标。
但很明显，2020年的千亿目标并未实现。2020年，东原地产的销售额为602亿元，排在中国房企销售额第64位。
虽然说销售额没有实现千亿目标，但东原地产并入迪马股份之后，给迪马股份则带来了实实在在的营收、利润提升。
迪马股份的营收从2013年的30亿元增长到了2020年的212亿元，净利润也从2013年的3398.06万元增长到2020年的18.02亿元。
翻了多少倍，大家可以计算。
虽然说目前的迪马股份包含专用车业务、不动产业务和产业发展业务三大板块，但以东原地产为主体的地产业务则是其最主要的营收构成部分。
2023年，迪马股份183.01亿元的营收中，城市运营部分的营收为158.88亿元，占到总营收的86.81%。
连续遭遇困局
在2020年未能实现千亿销售目标之后，再加上楼市调控政策大环境，东原地产便开始降速。
这一点，从东原地产的拿地金额就可以看出。2020年东原地产斥资114亿元在全国拿地，拿地金额位居中国房企第79位。2021年的拿地金额则下降至72亿元，未能进入中国房企百强。
销售额方面，2023年东原地产全口径销售额97.6亿元，排在中国房企第127位，销售额只有前几年高光时刻的1/5。
销售额大幅缩水的同时，地产板块前几年的高速扩张，则使得公司的负债高速攀升。其母公司迪马股份的总负债，从2016年的231.8亿元增长到了2021年的684.7亿元，5年时间总负债翻倍！
2021年之后连续踩刹车之下，迪马股份的总负债有所下降，2023年底总负债为484.2亿元。
这种较早的降速，使得在民营房企纷纷暴雷的2022年、2023年，迪马股份安全渡过，扛了下来。
但是，地产行业销售额的持续下降之下，迪马股份也没能躲过债务违约。
昨天（5月6日），迪马股份发布了一则公告，声称旗下一笔标准债务到期未能支付，已经构成了违约。
此次违约的债券，是东原在2021年发行的境内债“21迪马01”，原本应于2024年4月30日支付本金和利息，但是到目前为止公司也无力兑付，所以构成了违约。“21迪马01”债券，2021年发行金额4.5亿元，票面利息7%。
至此，迪马股份第一次公开债务违约。
除了债务暴雷之外，迪马股份正在经历连续亏损。2021年亏损20.54亿元、2022年亏损34.97亿元、2023年亏损36.51亿元，今年一季度亏损了1.43亿元。
由于连续3个会计年度扣非前后净利润孰低者均为负值，且会计师事务所对公司2023年度财报、经营成果进行审计，出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见的《审计报告》，自5月6日起公司股票简称由“迪马股份”变更为“ST迪马”。
公司股票带上ST之后，2024年5月6日、5月7日ST迪马已经连续2个交易日一字板跌停，并且连续2日收盘价低于1元/股。
如果继续这样跌下去，ST迪马将面临退市的风险。
还有一个数据值得注意，那就是截止2024年一季度末，迪马股份一年内到期的短债合计有97.05亿元（一年内到期的非流动负债81.83亿元、短期借款15.21亿元），但是其账上货币资金仅剩12.47亿元。
很明显，不足以覆盖短债，现金短债比为0.13，且其经营性现金流为净流出，公司面临较大短期偿债压力。
虽然说截止2024年一季度末，迪马股份拥有79.25亿元的净资产，但这个数据是要打折扣的。
一方面，是否存在明股实债，需要打上一个问号；另一方面，如果地产行业继续下行、房价继续下跌，公司的资产也会随之降低，而公司的债务则是实打实的在那放着的。
西安5年，仅2个项目
东原地产进入西安是在2019年，首个项目是位于地铁1号线皂河站地铁口的华宇东原阅境，与同为重庆的房企华宇进行合作开发。
从进入西安的时间节点来讲，这个节点还是比较好的，当时的西安楼市正处于火爆的行情之中，并且即使在过去几年全国楼市调整之中，西安楼市依然坚挺。
但是进入西安5年时间，东原地产并没有抓住机会，仅开发了2个项目。一个是华宇东原未央，一个是通过法拍方式拿地在未央湖板块开发东原印未央。
东原印未央当年在大家并不看好的未央湖板块，通过产品优势，树立了其在西安高端市场的标杆。
在2019年的时候，东原地产在西安还参与了一些土地的公开竞拍，当时也传出与国润合作开发相关项目。但由于进入西安之后，恰逢2020年之后东原地产开始降速，因此在西安再也没有新项目开发。
5年前的西安楼市，曾经聚集了龙湖、金科、蓝光、东原、华宇、合能、朗基等成渝派房企，如今只剩下龙湖还活跃在市场上扛起大旗，华宇目前也仅有高新CID的华宇御璟天宸在开发。
对于东原地产来讲，保交付的同时促销售，加快资金回笼，确保在建项目的开发，将是接下来的重点。
对于迪马股份来讲，过去10年时间地产开发为其带来了规模的增长，但同时也成为其陷入今天困局的重要因素。
每一个行业都有周期性，地产行业也是如此。
当然，站在更长远发展来看，地产行业依然会存在的，依然会前行的。但过去的开发模式，可能已经不适用于现在和未来。
转型，几乎成为所有房企的选择。
对于迪马股份的大股东东银国际而言，2017年的时候就因为煤炭和有色金属业务板块遭遇市场行情下挫，加上债务集中到期，公司的债务危机在当年10月全面爆发。
随后在重庆市政府多渠道的支持之下，2019年1月，东银控股债务重组方案及重组框架协议获得债权人委员会投票通过；当年年末，债委会审议并表决通过了《关于2019年留债利息支付安排的议案》，并于2019年底完成债务重组第一年付息。
目前，东银控股仍处于债务重组过程中。
作为东银控股旗下的优质资产之一，其地产板块的东原地产也站在了命运的十字路口。
