节前,万科发了一季度的财报,里面的很多数据,看得出来万科这几个月过得很不轻松。
挑一些重点讲:
表面上看一季度整体负债减少了375亿元,整体债务在降低,但是负债结构变了。主要是短期债务和一年内到期的流动负债增加了不少,也正是因为如此,万科的净现金额为负的12亿元。
整体来看,万科一季度现金减少了160亿元,现金呈现在加速消耗的态势,主要是用于偿债。万科目前手上还有830亿元的现金,但是这些现金里面,很多都动不了,比如有约40%的是监管资金,闭环管理的。
从融资的情况来看,继续令人担忧,万科一季度筹资现金流为负的89亿元,继续是大额负值。不过,比去年四季度负的三百多亿,还是收窄了不少,主要原因应该是债务展期了。从融资性现金流来看,万科已经实质上被金融机构抽贷断贷了,这个问题急需要协调解决。
合同负债降低了约100亿元,这是体现了万科已售未交付的货值,直接体现了万科目前的销售,还在进一步下滑,没有得到扭转。这也跟万科一季度的销售数据对得上,万科一季度销售环比和同比数据,都有下滑。
最为直观的数据,万科的货币资金和金融负债的缺口,还在进一步拉大。
上面的黄线部分是负债,下面蓝色线是现金。整体上来看,万科的现金在急剧消耗和减少,但是负债下降却很缓慢,经营的挑战在加大。
万科现在面临一个两难的选项,销售额持续下滑的情况下,偿债的话要靠出售更多的经营性物业,以及其他资产变现。但是现在卖资产,基本上很难找到一个理想的价格,都是打折再打折。如果有不卖资产,然后也能融资的方案,或者能够快速拿到钱的方案,那才是最好的。万科现在手里的很多经营性物业,说实话还是很优质的,卖了着实可惜了。如果不是地产行情这样,这些资产的价格,平均可以多出30%。
节前的发布会上,郁亮提出了一个说法:要用两年的时间,再造一个新万科。这个思路很不错,但是接下来就看怎么执行了,挑战不可谓不大。
不过也有好消息,最近的政策风向,越来越有点那啥味道了。从重要会议定调去库存,以及自然资源部限制新增土拍,还有各地限购政策加快解除来看,今年地产行业有望触底。
万科再熬一熬,说不定就真的翻身了。
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