2023年，面对复杂严峻的内外部环境，金科股份核心管理层及业务骨干团队保持稳定，始终坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，坚持开展“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”重点工作，保障公司经营稳定。
报告期内，金科股份实现结算面积约864万平方米，同比增长约31%；营业收入632.38亿元，同比增长约15.27%；毛利润约为81亿元，同比增长128%；毛利率为12.82%，同比增加6.33个百分点；净利润为-84.30亿元，归属于上市公司股东的净利润为-87.32亿元，较上年同期大幅减亏。公司重整正式裁定受理后，将停止计息和停止计算滞纳金，预期2024年2季度及年度财务报表利润将有较大幅度改善。
尤其需要指出的是，4月22日，重庆五中院正式裁定受理金科股份及重庆金科的重整申请。至此，金科股份也成为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。在行业仍筑底徘徊的当下，金科无疑为其他房企风险化解提供了可供参考的范例。
····多方支持重整率先破局可期
2023年在保持公司生产经营稳定的同时，金科股份积极谋求涅槃重生。
2023年8月，金科公告拟主动申请重整及预重整，后续根据具有管辖权的人民法院相关要求推进预重整前期准备工作及制订重整方案，今年2月公司正式向法院申请重整。两个月后，金科重整被法院正式受理，至此，公司也成为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。
而作为重庆龙头民营房企，金科股份的重整受到重庆市政府的关注与支持，并成立帮扶工作组，帮扶指导公司解决一系列重大问题。就在4月27日，重庆市政府相关部门就金科司法重整事项召开了专项推进会。市委、市政府高度肯定金科持续自救取得的良好成效；高度肯定金科具有良好的重整投资价值和充分的前期准备工作。要求长城与金科加速推进正式投资协议的签订；要求工作专班要应作尽作、能作必作，进一步加大对金科的帮扶工作力度，全力支持金科重整成功，把金科重整打造为行业风险化解范例。
与此同时，公司在主动申请破产重整前就与长城国富签订《战略投资框架协议》，其有意向作为重整投资人参与金科股份的预重整程序，并按约定成立工作小组，建立协调联系机制，开展了现场尽调工作。
值得一提的是，长城国富置业并不是上市平台，目前四大AMC公司中，只有信达资管拥有信达地产上市公司平台。如果长城国富战投金科成功，未来金科股份将成为长城资管旗下的地产上市平台。
与此同时，金科管理层在公司业绩说明会上表示，除长城资产外，还有多家实力雄厚、资源丰富的产业投资人向公司表达了参与重整意向，相关各方正在积极的接触过程中。
···负债率大幅下降经营质效正稳步回归
过去一年，在政策的有力支持下，房企陆续传出化债积极信号，但市场销售上仍然持续承压。
据国家统计局数据，去年全国商品房销售额11.6万亿元，同比下降6.5%；今年开年降幅进一步扩大，1-3月全国新建商品房销售额约2.14万亿元，同比下降27.6%。
“本轮房地产市场调整已两年有余，市场下行的深度、烈度都是超预期的”。有市场分析人士指出，房企普遍此前对市场恢复过于乐观，如今随着市场的持续下行，仍要进行计提减值的操作。
据了解，在2021年、2022年财报两次计提减值后，出于对后市的审慎性考虑，2023年财报金科股份依然继续计提减值，期末计提存货跌价准备余额超171亿元，占存货余额高达11.8%，计提规模为规模最大的全国房企之一，尽管如此公司仍有2242亿元总资产、35.08亿元归母净资产，体现资产基础扎实。上述分析人士指出，这些资产虽短期减值，但并不是真亏损，等市场好转时存货减值还能视条件转回，助力业绩提升。
值得一提的是，报告期内，金科在化债上取得重大进展，成为A股首家进入重整的大型房企，在为行业树立标杆的同时，也为2023年公司年报表现打下重要基础。
此外，金科也一直在坚持开源、节流，保证公司现金流的良性循环。过去一年，公司持续开展缩衣节食行动，有效控制费用支出，销售、管理两费为27亿元，较去年同期下降高达53%，预计今年仍将较大幅度下降。公司公告显示，结合房地产行业和公司实际情况，公司董事长周达、总裁杨程钧主动提出自愿降低薪酬请求，自公司2023年年度报告披露之日起未来十二个月，自愿领取月薪(包含基本工资+绩效工资+岗位工资+加班工资)税前3万元。
而扎实的资产储备也给金科度过难关提供充足的“底气”。截至2023年底，公司拥有全口径储备货值约3050亿元。全口径储备货值中住宅占比约75%，可售商业占比12%，车位占比11%。项目分布城市结构布局合理、具有较好变现能力，其中一二线城市占比约53%，三线占比约19%，四五线占比约28%。
2023年保交楼超14万套，未来所有项目全面交付
过去一年，化债、交付、销售是压在房企身上的三座大山，多数仍在使劲浑身解数逐个突破。
其中，金科在2023年的表现可圈可点，尤其是在作为公司经营的第一要务的“保交付”方面，在全国96个城市实现229个项目交付，合计交付套数14.5万套、交付面积2145万平方米，交付套数、交付面积均均大踏步提升至第7位。其中有58个项目、约394万平方米实现提前交付。
进入2024年，公司依然加大保交楼工作力度。今年一季度，金科累计交付总面积171万平方米、累计交付总套数9681套。
何以支撑一家出险房企，在“保交楼”行动中保持高质量的交付？既离不开政策的大力支持，也离不开企业的努力。
据了解，金科一直把“保交楼”作为核心任务，上下一心推动经营恢复、复工复产，同时还积极承接政策，不但得到了地方政府的大力支持，还凭借优质资产、过硬产品力获得资金支持，截至去年底共获纾困基金和配套融资批复资金超38.15亿元，其中超37.08亿元可用资金已拨付至项目公司。
与此同时，公司目前进入融资协调机制“白名单”的项目已有83个，其中6个项目已取得放款2.52亿元。在多方合力下，有效保障全国项目保质、保量的顺利交付。
在今年，金科将继续积极承接保交楼支持政策，多措并举，全力以赴，预计至2024年末竣工面积达成1200万平方米、交付套数不少于7.5万套，交付达成率92%以上，其中重庆范围保交楼将全面完成。
···转变发展模式提升穿越周期能力
在房地产行业的持续深入调整的当下，众多房企也开始谋求发展模式的转变。
于金科而言，早在2019年就提出“四位一体、生态协同”发展战略，在精耕地产主业的同时，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈，提升公司穿越行业周期的能力。
报告期内，金科股份轻资产业务发展模式稳中向好，全年新签约项目6个。如截至目前，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平米；商业方面，完成“城市更新历史文化街区运营服务商”新定位，获取长沙潮宗街历史文化街区、绵阳朝阳厂城市有机更新等项目，全年实现经营收入约4.09亿元。
尤其是在代建方面，报告期内，公司提前谋划重整后新的业务增长点，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长，2024年3月金科代建集团正式成立。
截至目前金科代建板块已累计获取并开发项目22个，合同管理面积近400万平米，同时超60个、体量近800万平米的在途拟获取项目正在推进中，预计2024年新拓项目40个，新增合同管理规模400万平米。
尽管公司股价在重整受理后受到了一些波动，但金科表示，公司已及时向市委市政府及金科专班报告当前风险，并与公司实际控制人及控股股东沟通，将会想尽办法筹措资金，竭尽全力推进控股股东的增持计划，全力确保上市公司主体地位。
事实上，本轮房地产行业调整的周期之长、影响之深，都超出了市场预期，目前房企在销售、化债、恢复经营上的压力仍在持续增加。但随着政策显效、信心恢复，行业复苏的大方向已比较确定。
在这种背景下，金科通过努力、率先破局，在保交楼、资产盘活、经营恢复上取得显著进展，也极大提振行业信心。相信在未来行业筑底真正完成后，金科将率先走出困境。
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