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撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1501篇原创
万科又又又一次遭国际评级机构穆迪下调信用评级。
4月27日,万科回应媒体称,对于穆迪下调信用评级的决定,公司“坚决反对”,并希望穆迪能够准确评估和反应公司情况,维护市场稳定。
对此,投资者和网友们争论不休。有两种对立观点颇具代表性:一是认为万科应该“大而不倒”;一是认为其债务压力难解,问题不容小觑。
而4月28日,成都楼市放大招了,从4月29日起,全市范围内住房交易不再审核购房资格,全面取消限购、摇号!
近期,深圳加入到商品住房“以旧换新”行列。从去年以来,已有超40个城市公开支持商品房“以旧换新”。
万科们能否坚持到市场转暖?
01
今年万科似乎流年不利。
3月以来,市场上关于万科的传闻多了起来,其中不少就与评级下调有关。
3月12日,穆迪将万科的发行人评级下调为垃圾级(Ba1企业家族评级)。经理人杂志报道,基于该评级,多家险企高管赶赴深圳找万科“追债”。经济观察报的报道称是“险企逼宫”。
直到4月初,万科才姗姗来迟给出了一个颇为委婉的回应:“是常规性业务沟通”。万科的说法是,每次面临赎回选择权时,双方均会提前沟通,关于存续方案利率、期限等进行沟通。
期间,也有市场消息称,12家商业银行正筹集约800亿元贷款驰援万科。但直到现在,这个传闻也没有等来下文,其中涉及的机构均未出面回应。
此后,万科面临更加严峻的舆情,烟台项目被实名举报,高管谣传跑路闹得沸沸扬扬。
万科终于坐不住了。4月14日,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜及董秘朱旭接待了8家机构投资者,公开回应了债务、市场传闻及自救问题。(详见:万科报案、起诉)
4月26日,穆迪将万科的信用评级从“Ba1”下调至“Ba3”。尽管近期穆迪还下调了越秀地产、绿地香港、绿城等房企的评级,但万科对于影响“市场稳定”的担心还是很迫切。
2021年以来,万科的股价总体是一路向下,尤其是最近两年。2023年其股价全年跌幅超40%。截至4月26日收盘,年内其股价跌幅超34%,仅4月其跌幅超23%。
不过,在万科“坚决反对”之后,4月29日收盘,当天其股价涨了10.04%。
02
万科被市场视为房地产的一面旗帜,尤其是在市场行情相对较弱的情况下,其一举一动更是备受关注。
作为稳健房企的代表之一,万科的业绩相比同行来说,相当优秀了。毕竟这两年动不动就亏损百亿的大房企并非个例。但相比以往数据,万科的业绩下滑幅度也值得警惕。
2020年万科的净利润达到巅峰,归母净利润高达415.2亿元,同期营收约为4191亿元;2022年其营收创新高,达5038亿元,但归母净利润缩水至226.9亿元,
2020—2023年,万科的扣非净利润下滑更为明显,分别为:402.4亿元、223.8亿元、198.3亿元和97.94亿元,其中2021、2023分别同比下滑44.4%和50.6%。
图片来源|东方财富网(特此感谢)
营收上万科下滑并不明显,近三年仅2023年同比减少7.6%。
但2024年的情况似乎更加严峻。明天(4月30日),万科将披露2024年第一季度季报。
此前发布的未经审核销售数据显示,今年一季度,其合同销售金额579.8亿元,同比减少42.8%。
03
今年一季度,合同销售金额相比去年同期减少四五成的房企并非特例,与大行情也基本一致。
国家统计局数据显示,1-3月,全国新建商品房销售面积同比减少约19.4%,其中住宅销售面积下降23.4%;新建商品房销售额21355亿元,同比下降27.6%,其中住宅销售额减少30.7%。
近期,经济学家任泽平及其团队发表文章《当前房地产市场调整过度了吗?》,并提出了三招救地产:“全面取消限购、持续大幅降息、组建住房保障银行。”
前面两招从去年到今天其实都在持续落实。
4月28日,成都官宣全市范围内住房交易不再审核购房资格,商品住房项目不再实施公证摇号选房由企业自主销售。赶在五一节前,今天(4月29日)起正式施行,也看得出来对于救市的急切和执行力。
据不完全统计,目前郑州、厦门、长沙、成都、武汉、合肥、太远、东莞、佛山、福州等33个大中城市已经全面取消住房限购政策。
此外,超40个城市,加入了支持商品住房“以旧换新”的队伍,其中包括一线城市深圳。
现在房地产的问题不能简单归结于调整过度。就算全国范围内都取消限购,购房者也不会短期内大量涌现.……
而是市场回暖之前,“活下去”才是要紧事。
万科近期披露的信息,计划今明两年债务规模要下降1000亿元,让“债务风险获得实质性化解”。这才是重中之重。
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