央国企存量资产盘活模式及路径浅析
以北京某央企划拨土地为例分享
前言：中国土地体制改革30年来，许多相对落后产能的央国企子公司濒临破产或资不抵债现象，厂房退出生产，办公空置，出现了大量闲置土地、物业，许多土地存在权属、证件等问题，除每年的资产折旧、土地使用税费等，还有土地面临被政府收回、收储，国有资产流失的风险，针对这些权属、证件不清晰的资产，我们应该如何盘活，实现资产价值提升呢？
本次分享以某央企三级公司划拨科研用地为例，位于北京西部某城区，地上有厂房、研发楼、宿舍等附着物，90年代建筑，目前仍在生产研发，宿舍成为退休员工长期宿舍。因历史原因，地块证载建筑面积极低，容积率不足0.7，地块空间低效难以承载企业扩产发展；同时区域整体以居住意向为主，周边大量现存多层、低层住宅，一来项目提升容积率难免造成光照影响，二来非园区/商务区不利于商务、生产工作开展。客户诉求，优先获得资产盘活经济收益，兼具企业扩产、产业升级需求，同时解决退休员工宿舍安置问题。
基于此背景，经过咨询团队市场调研、政策研究及专业人士访谈，初步判断三个方向：“1.政府收储，直接获得收储补偿；2.产业办公方向（存量盘活、城市更新路径）；3.长租公寓及保障性住房”总结分享。
图片来源于世联存量盘活运营项目北京2049创联社
一
盘活方向一、政府土地收储
基于房企对本地块土地购置与投资意愿，和房地产开发企业共同与政府就本地块进行沟通，土地由政府收储后招拍挂市场化开发，土地方获得征收收储补偿，同时政府提供企业入园的必要支持。
政策支持：《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见－国办发〔2022〕19号》提出：“推进国有企业存量土地再开发。在符合国土空间规划的前提下，可以由政府依法收回国有建设用地使用权重新供应，并给予原国有建设用地使用权人合理补偿。”
模式优缺点：优点可一次性获得征收收储补偿；缺点，由于划拨土地，补偿金较出让土地少。在实操层面，政府收储取决于开发商开发意愿，适用于开发价值较高土地。
二
盘活方向二、产办方向，央国企存量资产盘活路径，北京城市更新路径
01
存量盘活路径：改扩建与产业升级并行，
整体提升容积率，开发高品质园区
依据央企产业资源，契合区域产业的发展趋势，拟定针对未来的创新产业发展思路与实施方案，争取地块规划调整，提高容积率，改建扩建获取增量，打造高品质的产业园区。
在整个项目推进的过程中，核心是与政府有关部门之间的沟通，通过优质的产业园区方案打动政府，调整规划。
政策依据：北京市人民政府办公厅印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）2022年》在符合分区规划确定的规模总量、布局结构、管控边界的基础上，各区在统筹盘活利用时，结合控制性详细规划，鼓励在本区范围内或企业权属范围内对建筑规模指标进行转移和集中使用。
案例借鉴：北京亦庄天空之境产业广场
案例亮点：没有采用传统的厂房改建翻新模式，而是沿用珠三角大湾区“工业上楼”成功落地的更新模式，通过规划指标的精准投放，以拆除重建的方式建设摩天工厂，推动产业生产上楼和原地提升，满足了高端智能制造企业的研发生产一体化需求。使2.1万平方米用地上的建筑面积增加到了9.8万平方米，打造北京经开区核心区产业空间新地标。
天空之境·产业广场更新前后对比，图片来源于亦庄控股公众号《园区革命进行时》
模式优缺点：优点，满足企业产业升级扩产诉求，新增指标，带来资产价值提升，可出租获得长期现金流。缺点，增量指标不可控，需要产业足够强势打动政府。适用于项目位于核心产业区、商务区，企业产业升级意愿强。
02
城市更新路径：城市更新路径下的
低效厂房提升和高效利用。
采取老旧厂房城市更新模式，考虑企业及兄弟单位自身科研办公需求或者产业链相关合作企业的办公需求，可采取此方式对厂房进行提升并适当增加办公面积和配套空间。
改造为“产业+配套”模式，增加建设指标，涉及城市更新中的老旧厂房改造更新方式，可参考北京城市更新操作流程，向区城市更新主管部门进行项目申报，编制实施方案并报城市更新主管部门审核。
政策依据：住建部2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》划定了城市更新的底线：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；拆建比不大于 2（新建/拆除） ；就近安置率不低于 50% ；城市住房租金年涨幅不超过5%。《北京关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》为解决安全、环保、便利等问题，或根据产业升级以及完善区域配套需求，可配建不超过地上总建筑规模15%的配套服务设施。
优缺点：优点，政策清晰、流程清晰，增加配套面积；缺点，增量面积有限，拆除面积上限20%，拆建比不高于2（新建/拆除），若改造后不局限于自用，需补土地出让金，划拨转出让。适用于立面、内部及业态功能改造项目。
三
盘活方向三、居住方向
01
保障性租赁住房
北京鼓励发展保障性租赁住房，保障性租赁住房项目享受审批流程简化、土地支持政策、税费支持政策和金融支持政策，用作保障性租赁住房期间无需补缴土地款，但需要进行保障性租赁住房项目认定，方可享受国家及本市对保障性租赁住房相关支持政策，《保障性租赁住房项目认定书》有效期3年。
政策支持：《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》
简化审批流程，建立保障性租赁住房绿色审批通道，精简审批事项与环节，提高审批效率，项目审批手续原则上均在区行政主管部门办理。
土地支持政策，将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目，在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房项目，应按规定变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。
税费支持政策，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施建设费，用水、用电、用气价格及采暖费按照居民标准执行。
金融支持政策，保障性租赁住房持有运营单位，可以项目运营权质押和建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权抵押等方式，向金融机构申请获得金融资本支持。
符合条件的改建租赁住房项目可以申请专项资金：首期租金不高于周边同类房屋的租金，投入使用后3年内租金不得上涨，3年后租金涨幅原则上不得超过周边同类房屋租金的平均涨幅。专项资金按间补助。补助标准为使用面积15平方米以下的1万元/间，使用面积15平方米及以上的2万元/间。专项资金应当用于改建发生的装修费用，和项目后期运营支出，包括配套家电、物业服务等。
模式优缺点：优点，保障性租赁住房为政府大力发展方向，流程及路径清晰，保障性租赁住房可获得长期运营收益；缺点，投资额高，非住用地存在消防改造、验收的不确定性；适用于居住属性高，改造条件相对乐观的资产。
02
棚改定向安置房及限价商品房
政策支持：《关于市属国有企业利用自有用地建设棚改定向安置房及社会单位利用自有用地建设限价商品房的会议纪要》，《关于企业利用自有用地建设自住型商品房有关问题的请示》（市规划国土文[2017]469号）以及《关于完善企业利用自用地建设共有产权房项目土地收回及供应政策有关问题的请示》（京规自文[2020]175号），具体政策及操作流程详见北京“世联咨询公众号”文章《浅析国有企业盘活自有用地路径与难点》。
案例：怀柔区富密路289号HR-0014-0022地块R2二类居住用地
地块占地面积约5.8公顷，总建筑规模约10.9万平方米。该宗地居住建筑规模将全部用于建设共有产权住房，销售价格为20000元/平方米（含全装修费用）。
该宗地原为工业用地，以“三通一平”的形式出让，规划经济技术指标如下表：
注：信息来源于北京住房城乡委员会
本地块是北京首次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权房建设项目的尝试，对于竞标者要求利用自有用地向社会建设提供共有产权住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得市国资委出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。除国家控股公司以外，法定代表人相同或者控股股东相同的公司不能同时参加同一项目的投标。
2018年1月18日，最终北京京粮置业有限公司以9.945亿元中标，其中土地补偿费约5.1亿元，成交楼面地价为9137元/平方米，共有产权房售价20000元/㎡。北京京粮置业有限公司是北京粮食集团有限责任公司的全资子公司，而后者是北京首农食品集团有限公司的全资子公司，经营范围包括粮食收购、物业管理等。
项目规划总套数1065套，2019年10月10日开启第一次网申，2020年5月16日至5月22日完成选房工作，最终选房476套；2020年9月14日开启第二次网申，房源589套，9月28日结束，最终有1650户家庭确认申购。
模式优缺点：优点，销售实现现金流；缺点：流程及开发周期长，投资规模大；适用于市属国有企业，且体系内企业具备开发资质，地块具备居住开发价值。
结语
本次文章分享内容主要围绕在京存量资产土地，以划拨科研用地为例进行模式展开总结，旨在为企业拓展同类项目提供一定的参考与借鉴。落到企业自身实操情况，还需结合企业自身战略、产业资源、体制体系、资产条件、市场环境等因素具体分析。
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