年报观察 | 招商商管归去来

在招商商管近期召开的一季度经营分析会上，袁嘉骅是以首席顾问的身份出席，不再担任商管董事长一职。

袁嘉骅于2021年4月1日起担任招商商管总经理，后担任招商商管董事长；在加入招商之前，曾任凯德中国总部商用管理董事总经理。

作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管致力于涵盖商业综合体、甲级写字楼等业态在内的项目投资、运营和资产管理。

在业务层面，袁嘉骅深谙资产管理、业务拓展和投融资到项目管理、设计、购物中心卖场租赁及推广，涵盖集中商业管理的全链条。

从来路，到归途，挖来凯德名将，招商蛇口在商业上的野心可见一斑。

也是在2021年，招商蛇口首次提出持有物业“双百”战略，招商商管将持续拓展全新商业项目，主动布局优质区位，重点聚焦一线、新一线，目标至2025年实现购物中心100座，持有物业营收100亿元。

招商商管也开始整合、统筹全国商业和商办业务管理并梳理发布商业产品线，遵循“X商业”的差异化战略。

商业积淀

首先看看母公司招商蛇口商业的情况。

在招商蛇口业务中，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

从招商蛇口披露的年报看，2023年管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA33亿元。期内，成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比上年提升0.45个百分点。

商业客获悉，在商业业态方面，截至2023年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米。

2023年，招商蛇口集中商业运营收入为14.48亿元，实现EBITDA5.33亿元。而在2022年，商业运营收入为12.89亿元，实现EBITDA4.69亿元，均有所提升。

商业客获悉，招商蛇口商业主要聚焦“海上世界”及“招商花园城”产品线，投资拓展坚持聚焦核心城市布局。2023年，新增杭州城北招商花园城、上海潘广路项目2个项目，轻资产获取了佛山鼎旺中心、深圳沙湖商业、上海传媒港、昆山同丰路商业等4个项目。

2023年，招商蛇口新开业上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城（二期）、苏州金融小镇（西区）、深圳会展湾花园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城国际花园集中商业等9个商业项目。

根据统计，招商蛇口在营的38个商业项目主要分布在深圳、上海、厦门、杭州、宁波、南京、成都、苏州等城市。

其中深圳有海上世界、海上世界汇港购物中心、蛇口招商花园城、壹海城onemall、会展湾展贸中心和会展湾花园里项目；上海则包括宝山招商花园城、森兰招商花园城、东虹桥中心和曹路招商花园城四个项目。

一些项目的运营收入差距较大。深圳海上世界、昆山招商花园城等几个项目录得不错收入。2023年运营收入上，深圳海上世界录得1.38亿元、昆山招商花园城录得1.55亿元、深圳蛇口招商花园城9216万元、厦门海上世界9172万元、深圳壹海城onemall为7247万元、九江招商花园城7200万元、上海森兰招商花园城7146万元。

平均出租率靠前的项目分别是上海宝山招商花园城100%、南昌·赣电九方荟（轻资产）100%、苏州琴湖溪里花园城100%、深圳壹海城onemall99%、昆山招商花园城99%、毕节招商花园城99%、宁波鄞州花园里（轻资产）99%、厦门海上世界98%、南京燕子矶招商花园城98%、上海森兰招商花园城97%、上海东虹桥中心97%、南京马群招商花园城97%。

另外，2023年，招商主动推进核心资产升级改造，盘活存量资产，期内完成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。

值得一提的是，商业资产运营方面，招商蛇口及下属控股企业拥有的商业，除已委托给无关联第三方经营或由招商局置地有限公司直接、间接拥有权益的以外，招商蛇口已签订协议将其委托给招商积余下属企业招商商管运营。

商管发展

背靠招商蛇口，招商商管的商业运营业务规模正在扩大。

招商积余旗下招商商管，主要是为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

2023年，招商积余资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。

其中，商业运营收入2.45亿元，占资管业务收入比重为35.04%，毛利率为44.13%；持有物业出租及经营收入为4.54亿元，占资管业务收入比重为64.96%，54.32%。

商业客获悉，招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。

截至2023年12月末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目包括蛇口花园城、大连花园城、珠海招商花园城、杭州花园城、上海森兰花园城、招商局广场、成都大魔方、厦门海上世界等在内的58个项目（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个。

即便有“双百”目标，招商商管对于规模竞争的看法更多强调内在追求，袁嘉骅曾在年初接受观点新媒体专访时表示：“其实双百更多是要做质量、做品牌、做标杆。”

招商蛇口在商业的“破题之道”是“X商业”，即立足招商跨BU整合能力，结合地域文化和项目禀赋来综合开发特色商业，“X＋商业”目前已延伸发展出产业会展商业、艺术文化商业、生态科技商业、体育商业、文保商业等不同的产品形态。

据悉，“X商业”的操盘思路，能够综合多产业优势，融合在地文脉，适配不同商圈环境、客群因地制宜塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业。

根据国家企业信用信息公示系统，接替袁嘉骅职位的可能是招商蛇口副总经理、招商积余董事长聂黎明。

聂黎明在2023业绩会中也回应了对于商业差异化发展及IP打造。

他表示，一是发力商业资产经营要能够做适应市场，做适应客户需求的产品；二是发力差异化定位，利用客户需求目前没有被满足的部分空白点以及自身优势，做差异化定位；三是发力精细化运营，和品牌、商家、客户一同精细化运营好项目，提升客流量、销售额，一起控制成本；第四则是创新。

据悉，今年招商商管会有一些重量级标杆项目开出来，都会在差异化、创新上有一些体现。

商写挑战

在商业中，写字楼项目面临较大挑战。截至2023年末，招商蛇口管理写字楼在营项目32个，总经营建筑面积128万平方米，在建及筹开项目10个，总经营建筑面积约81万平方米。

2023年度，写字楼实现运营收入12.6亿元，EBITDA8.55亿元。2022年，写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为11.59亿元，实现EBITDA8.28亿元。

从运营收入来看，深圳招商局广场、深圳新时代广场和北京招商局大厦三个项目2023年的运营收入超过1亿，分别为1.54亿、1.25亿和1.24亿元。

整体来看，2023年，写字楼则面临着出租率和租金下降的挑战。因招商蛇口的写字楼项目绝大多数布局在深圳、北京、上海等和新一二线城市，其中大本营深圳项目就多达16个，出租率整体还是保持稳定。

其中，深圳、北京、上海、苏州等城市绝大多数项目较为稳定，而海南、漳州、赣州的项目则面临较大挑战。

写字楼面临的挑战是共同的，招商蛇口此前分拆招商局商业房托基金年报中就提及了市场所带来的挑战。

招商房托在年报中提及外部市场的变化，包括北京、深圳全市及各子市场写字楼租赁疲软，租金下降同时空置率上涨；其次，深圳市优质零售物业租金表现平稳，空置率有所下降，南山区却由于新项目入市导致整体表现跑输全市。

截至2023年末，招商房托物业组合包括新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心5个写字楼项目和零售项目花园城。期末，物业组合出租率为86.8%，其中写字楼平均出租率为90%，零售出租率为73.7%。

招商房托指，期内写字楼部分的平均出租率上升了4.1个百分点至90%，甲级写字楼出租率有显著提升，其中招商局航华科贸中心的出租率大幅增长了11.9个百分点，新时代广场的出租率增长了5.6个百分点。为此，这两栋物业的租金水平下降约6%。

也就是说，企业为力保出租率稳定而做出了价格上的让步。2023年，北京航华、深圳新时代广场的租金水平下降了大约6%。招商局商业房托在公告中也提及了深圳、北京市场写字楼需求疲软等情况，外部环境构成了严峻挑战。

聂黎明也坦言，写字楼面临的严峻形势，包括出租率以及租金承压。今年写字楼经营首要任务是稳中求进提升出租率。除了提供好产品之外，要做好客户服务、改善配套、生态圈打造。