原计划五一入住新房的，现在看来，这计划要搁浅了。
十多天就要住了2楼的新房遭遇水淹
穆女士是西安市城北草滩六路上合悦华府二期业主，她是2023年6月收的房，10月装修完毕，家具进场，经过晾晒后，打算今年五一入住。
就在入住前，意外发生了。
穆女士家是2楼的西户，4月14日，东户家里顶部漏水，去3楼查看，没有问题，就怀疑是西户有状况，就打电话问她家的情况，下午6时许，她赶到后，看到家里客厅、厨房顶部往下漏水，两个卫生间在滴水，北侧两个卧室门框被浸泡得发霉了。
穆女士家楼上业主还未收房，联系物业后，物业打开3楼西户的门查看，水是从客卫下水主管道返上来的，主管道已堵塞，整个地面上都有很深的积水，水还在往外冒。
经物业工程部图纸核实判断，这栋楼卫生间下水道为一层商铺独立管道，二层住宅独立管道，三层及以上层住宅共用下水主管道，锯开后发现下水管道内为沙子，严重堵塞。
原因找到了下水主管道里掏出24.8公斤沙子
经工作人员疏通，从下水管道内掏出的沙子约24.8公斤。
“就这些沙子，导致了管道堵塞返水，我家被淹，”穆女士说，沙发、电视柜、浴室柜等家具有水渍，还有卧室门，墙壁等，初步估算，她家的损失有10多万元。
这栋楼共11层，西户里，7户装修完毕，1户正装修，3楼没有收房，装修完毕的7户中，有两户刚入住不久，“肯定不能按照计划搬进来住了，我家的损失这么大，但我现在还不知道找谁为我的损失买单”。
4月17日上午，华商报大风新闻记者在穆女士家里看到，卫生间的吊顶揭开了，多处墙壁有水渍，卧室门框有裂缝，电路也受到了影响，“我们都不敢开灯。”
合悦华府物业服务中心于4月16日出具的一份关于合悦华府二期南区1-4-2**室漏水的情况说明里提到，经开区合悦华府小区二期南区系2023年4月25日取得竣工备案手续，进行集中交房工作。4月14日下午4时物业接到业主向物业致电户内顶部出现渗水情况后，安排工程人员上门进行排查渗水原因，系3楼客卫下水主管道堵塞严重反水，客卫、北侧卧室、北侧餐厅、入户门内出现不同程度积水，后物业保洁人员对该户积水进行清理并通知楼下业主查看户内渗水情况，室门打开后，发现屋内厨房、客卫、客厅等顶部及墙面大面积出现渗水、滴水情况，部分厨房电器、户内门、门套、家具出现泡水现象，门套已出现因潮湿造成的霉菌。物业工程部图纸核实判断，本次堵塞管道为三层及以上层主管道。
4月15日上午8时许，物业工程人员携带疏通机前往3楼疏通，经2小时疏通，因管道堵塞严重无法自该户自上而下进行疏通。下午，物业联系专业处理下水堵塞人员到场，锯开1楼顶部三层及以上层住宅共用下水主管道，锯开后发现下水管道内为沙子严重堵塞。经工作人员疏通，自下水管道内掏出沙子约24.8kg。
业主家里这么大的损失谁来赔？这是个问题
4月17日，该小区物业负责人李先生证实说，穆女士家的损失的确很大，但下水管道的堵塞已过质保期，物业也无法划分事件的责任，建议穆女士通过诉讼的方式解决争议，划分到物业的责任，他们绝不推诿。另外，穆女士对面的业主家损失不大，物业会沟通处置。
穆女士提到，2023年6月，该楼业主也反馈3、4、5、6楼出现过下水被沙子堵塞的情况。李先生说，当时下水堵塞问题在质保期内，由地产责任施工单位现场进行清掏处理。
律师说法
北京市盈科（西安）律师事务所高级合伙人金鑫
可能未履行维护义务可要求物业公司对其家被淹造成的损失承担赔偿责任
金鑫说，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条和第九百四十二条规定，物业服务企业或其他管理人有义务妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，并采取合理措施保护业主的人身、财产安全。此外，根据第九百三十九条，物业服务合同对业主具有法律约束力，业主有权依法更换不履行或不当履行职责的物业服务企业。
考虑到案情中提及的下水主管道堵塞导致穆女士家被淹，并从管道内掏出24.8公斤沙子，这表明物业公司可能未能履行其应有的管理和维护义务，导致了此次损失。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。因此，物业公司应对其管理范围内的下水管道维护不力负责。
金鑫说，律师团队曾承办的一个湖北案例与本案情形类似。那个案件中，经物业公司排查，发现是靠近地面的下水主管道被大量生活垃圾堵塞，导致本单元生活用水因无法排出而反水，原因为业主使用不当，但物业公司因未能及时发现并处理下水管道堵塞问题，导致业主财产损失，最终法院判决物业公司承担相应的赔偿责任。此案例表明，物业公司对于小区内公共设施的维护有明确的责任，一旦因管理不善导致业主损失，物业公司需承担赔偿责任。
综上所述，穆女士可以依据《民法典》相关规定，要求物业公司对其家被淹造成的损失承担赔偿责任。同时，考虑到物业负责人建议通过诉讼方式解决争议，穆女士可以通过法律途径，提起诉讼要求赔偿。
北京市京师（西安）律师事务所律师黄竞之
经调查难以确定具体侵权人的由可能加害的建筑物使用人给予补偿
本案中，下水管道中有沙子约24.8公斤堵塞管道，导致穆女士家中返水被淹，遭受损失。这一情形在法律上属于侵权责任纠纷，侵权人应当承担赔偿责任，而本案中首先应当确认的是责任主体的问题。物业公司在维护公共设施方面承担一定责任，如果物业公司未能妥善管理和维护下水管道，导致堵塞发生，物业公司应当承担相应责任。业主对自家使用的下水管道有维护之责，如果业主存在使用不当等行为导致管道堵塞，相应业主应当承担责任。
如果确实无法明确具体责任人，可根据公平原则，可按照《民法典》第一千二百五十四条高空抛物规则和第一千一百六十五条过错责任原则类推适用，经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善
如无法确定具体乱扔杂物的业主则由楼上业主（未收房的业主除外）承担赔偿责任
赵良善说，穆女士家中因管道返水遭受损失，责任谁来承担？取决于返水的具体原因。如果是因开发商对管道设计不合理，管道质量问题导致返水，而且管道在质保期内，则由开发商承担赔偿责任。开发商承担责任后，可以向施工方追偿。若因楼上业主乱扔杂物造成反水的，与管道的设计、质量毫不相干，那么乱扔杂物的业主构成侵权，需要承担过错赔偿责任。如无法确定具体乱扔杂物的业主，则由楼上的业主（未收房的业主除外）承担赔偿责任。
赵良善表示，不论管道是否存在质量问题或者返水是否因楼上业主乱扔杂物造成的，作为具有日常疏通、维护管道义务的物业公司，如果物业公司未尽到日常疏通、维护管道的义务，物业公司都具有不可推卸的责任，应当承担相应的过错赔偿责任。
赵良善提醒，物业公司收取了物业费，就要尽到日常维护、疏通管道的义务，早发现问题早制止，不至于事后处置时追悔莫及。管道的安全事关每一位业主的利益，与每一位业主息息相关，所以业主要恪守道德，不随意乱扔杂物，以防管道被堵，损害其他业主的利益。就本事件而言，建议各方本着和睦相处原则，理性处理，可共同委托第三方鉴定机构鉴定返水的原因，妥善划分各方责任，进而协商解决。
华商报大风新闻记者卿荣波/文邓小卫/图
