消费回暖引发资产配置洗牌 商办迎投资新窗口期

一季度商办物业明显复苏：解码资产投资新风向

在经历市场的深度调整后，商办不动产投资市场在今年开始明显复苏，投资型买家占比明显上升。尤其是“港人北上”消费的热潮一直不断升温，也为商办市场贡献了源源不断的消费“活水”。

近日，世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行等机构纷纷发布了一季度各主要城市商办市场的研究报告。其中都指出随着本地消费需求的稳步回升，北京、上海、深圳等地的成熟商圈项目资产表现持续向好。世邦魏理仕4月8日发布的数据显示，2024年第一季度，北京物业投资市场交易一共录得九笔交易，共计交易总额64.5亿元，环比上涨24%

资金聚焦高能级城市

过去一年到今年一季度，机构积极购买成熟商办物业、互联网大厂大手笔入手土地资源的案例屡见不鲜，资金持续聚焦高量级城市核心区位的不动产。

世邦魏理仕报告指出，本季度办公板块一共录得五笔交易且金额占比超过70%，成为最活跃的交易板块，其中金额最大的两笔交易均为险资机构投资者从地产基金手中购得位于核心地段的写字楼。其中，友邦保险以24亿元购入位于CBD的凯德星贸项目95%股权，长城人寿则以10.2亿元购入同样经过地产基金改造增值的新街高和。

此外，今年1月，北京市海淀区学院路北端综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地完成出让，最终由腾讯科技（北京）有限公司底价摘得，成交金额64.2亿元，主要用于满足公司对办公用地的需求，为公司员工提供稳定集中的办公场所。

世邦魏理仕华北区研究部负责人指出，长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。

而对于上海来说，在港资加持下，从去年二季度开始，商办不动产投资就已经开始不断升温。上海一位市场人士认为，2023年以来，不少港资房企都明确表示，看好上海商办市场的投资价值，并正在积极寻找机会投资上海市场。

去年9月底，港资房企太古地产宣布以总价97.0997亿元收购陆家嘴(600663)集团在上海浦东新区持有洋泾地块及前滩21号地块的两家公司的股权。这两个地块将被发展为兼具零售、办公及高端住宅等多元功能的大型综合项目。

再之前，上海黄浦区“四大重磅项目”之一的金陵东路豫园站上盖地块在去年6月完成出让，港资嘉里建设以87.83亿总价拿下地块余下土地，该批地块主要包括办公楼和零售用途，将产生建筑面积约30.8万平方米。

此外，据第一太平戴维斯统计，2024年第一季度，深圳全市共有四个商办写字楼项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。在二季度深圳预计还有7个新项目交付入市。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文表示，深圳目前的写字楼市场处于通过多维变革进入高质量发展的关键阶段，供给侧进一步因应市场变化作出积极调整，同时政府也在出台产业集群政策促进企业发展。对于各相关方来说，都是一个布局长期发展策略的窗口期。

资产配置的关键

实际上，商办物业的底层逻辑是投资品，需求更依赖市场的流动性。而随着消费复苏的强烈预期，国内资金对于不动产投资的需求逐渐增强，而较为宽松的货币环境也起到了推波助澜的作用。

当下，单纯以租金回报率计，商办物业已经明显优于住宅物业，商办物业回报率普遍达到4%-5%，一些核心城市的优质商圈回报率更远在均值之上。

不过，当前市场环境下，商办物业的资产价值仍然存在分化。即便在一二线高能级城市，缺乏人口及产业支撑的弱势板块，与人流潮涌的核心商圈亦是天差地别。

以北京为例，需求端的复苏迹象逐渐展现在方方面面，随着消费者信心的逐步提升，多个项目通过引入首店、店铺升级、场景打造、主题消费等方式成功提升客流量与自身品牌号召力。租金增长的项目主要为位于CBD、王府井(600859)及三里屯等核心商圈的优质项目。房山区、大兴区、顺义区等外围区域的商办物业则仍未见实质性的好转。

对于资产运营商与投资者而言，判断资产潜力、寻找最具投资确定性的区域板块，则成为投资的关键一环。

以国内商业TOP5的房企龙湖为例，截至2023年末，龙湖商场在营88座，出租率96.2%，租金收入超过百亿元，长租公寓累计开业超12万间，期末出租率95.5%，均位于行业前列。

以龙湖在成都的项目为例，在西宸原著、紫宸、九里晴川、听蓝湾、听蓝时光、三千庭等项目的商业街业态出租率均超过70%，投资回报率在6%以上，其中，如紫宸、三千庭项目的投资回报率均达到7.4%，这个数字意味着只需要10余年，投资者即可全部收回投资投入。

在这背后，龙湖集团依托在营项目及数字化底座，构建了一套庞大的自有定制化数据库数据，以源源不断回传的数据作为判断的依据，据悉，这套数据库在过去5年时间，便动态收集61个城市内7198个板块的关键信息，形成3000个月度项目级监测数据，以及可作为投资依据的736万字段。

2024重估资产价值

可以看到，无论是政策优化的预期，还是资产配置的趋势，助力商办市场信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商务部就指出，将围绕“改善消费条件，创新消费场景，营造消费氛围，提振消费信心”及早谋划，并把全年定位为“消费提振年”。

消费复苏的强烈预期，在2024年开年便开始兑现。

2月29日，国家统计局发布2023年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，2023年全国居民人均消费支出26796元，比上年增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%。其中，人均服务性消费支出12114元，比上年增长14.4%，占居民人均消费支出比重为45.2%。

作为“消费提振”的重要载体，商办物业的价值亦被看好，而开发商则给予最大力度的运营支持。毕竟，商办物业所属板块的成熟需要产业、商业、人气等维度衡量，而资产价值也需要通过一个整体来实现。

多年来，利用复合业态组合，归集空间功能打造商圈核心，是龙湖的一个常见打法。通过长租公寓、产业办公、住宅等留住人流，确保板块流量的下限；再依托成熟的TOD购物中心引流，延伸商圈影响力与辐射范围，提升板块体量上限。

在龙湖内部，这种多层次生态，被称为“一个龙湖”生态体系，开发、运营、服务三大业务板块协同发展，大型商业、街区商业、住宅、长租公寓、写字楼、可售型商办资产或者大型写字楼空间，均是龙湖运营巨大综合体的整体思路中的一环。在促进城市板块繁荣之余，让板块内的不同业态得以共享流量红利，进而强化资产整体实现保值增值的期望。

例如，诸多以天街为轴的销售型商业铂金岛，在过去几年普遍保持着高出租率。2023年，成都上城天街、西宸天街、滨江天街、时代天街等天街项目等项目资产回报率维持在4.8%-7.4%之间，出租率在70%以上。

作为中国商业地产的佼佼者，龙湖商业的综合实力雄厚，合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家，销商型物业合作商家超1000。

资料显示，龙湖为全行业唯一成建制的招售团队的房地产企业，对销售型商业，推出了专门协助商家优质运营的?商荟。它是针对?湖街区战略联盟商家推出的全套权益?案，通过VIP优先权、运营服务、宣传推?、定制物料等4?专属升级权益，为每?位投资者、经营者提供全航道实?护航、全周期资产管理和全渠道联动推?。在2023年，依靠招售协同，龙湖累计助力42万平在售商办完成招商，为业主服务业态招商10万方。