3月22日，龙湖集团（00960.HK）召开2023年年度业绩发布会，董事会主席兼CEO陈序平、首席财务官赵轶、地产航道总裁张旭忠出席。会上，龙湖集团就市场关注的经营性物业贷等融资问题、表外负债、提前偿还债务等问题进行回应。
2023年，龙湖集团实现经营性收入为1807.4亿元。其中，运营及服务业务收入248.8亿元，同比增长5.7%。
具体而言，运营收入约129.4亿元（含税金额约138.8亿元），同比增长8.9%，毛利率为75.9%；服务收入约119.亿元（含税金额约126.5亿元），同比增长2.4%，毛利率为31.0%。
房地产开发业务：市场回暖值得期待
期内，龙湖集团合同销售额为1734.9亿元，销售总建筑面积为1079.6万平方米，销售单价为16070元/平方米，销售回款率超100%。
长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为500.7亿元、377.7亿元、492.5亿元、205.4亿元及158.6亿元，分别占集团合同销售额的28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。
期内，龙湖集团开发业务营业额为1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，结算毛利率为11.0%，营业额单方价格为14555元/平方米。
张旭忠表示，相信随着利好政策的不断释放和落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场回暖值得期待。不论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，应对周期性的不确定性。
张旭忠介绍，今年公司的供货量约2400亿元，其中今年新增供货约1000亿元。公司也会根据资金盘面去新增土地储备。在销售去化方面，公司会根据市场情况灵活应对，积极地去化。
对于行业，陈序平表示，短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复。
提前规划2025年到期的部分债务
期末，龙湖集团的综合借贷为1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%；平均贷款年限为7.85年；净负债率（负债净额除以权益总额）为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%；在手现金为604.2亿元。
龙湖集团称，公司总借贷约82.3%以人民币计值，另外17.7%以外币计值。为规避汇兑风险，外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。综合借贷中，约人民币611.5亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%计息，其余借贷则按浮动利率计息。
截至2023年12月31日，龙湖集团一年内到期债务为268.4亿元，占总债务比例为13.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.36倍。
赵轶介绍，公司的有息负债一直在降，2023年比2022年降低了150多亿元，今年到期债务约100多亿元，占总的有息负债的比例不足8%。
赵轶介绍，年内国内的信用债券到期的大概还有60亿元，主要分布在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的还款安排。其中5月的15亿元债务，公司已经把钱存好。同时，公司今年会提前去规划2025年到期的部分债务。
对于表外债务，赵轶介绍，“我们表外的部分项目只做开发贷。截至2023年末，我们表外项目的整体现金余额大概130亿元，整体的负债余额大概是100亿元。所以表外项目是一个净现金状态。”
赵轶称，如果把表外项目也模拟计算纳入表内，测算净负债率，我们的净负债率将由56%降至46%。在融资品种上，龙湖集团是非常坚定的，国内是项目贷款，包括开发贷、经营物业贷、国内信用债，海外是银团贷款和海外美元债。
陈序平表示，公司始终把债务安全放在第一位，遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，所有债务安全兑付，换来战略合作银行的持续信任与支持，成为穿越周期的强大底气。其实这也是用自己的行动来给行业注入一些信心。
还有40座商业物业可用于后续融资
对于市场关注较大的财务问题，赵轶介绍，公司有几方面的考虑。对于经营性物业贷，赵轶介绍，下一步将继续深耕，现在公司大概有110座商业物业，已经用于融资的70座左右，还有40座左右可用于后续的融资。截至2023年底，公司经营性物业融资约474亿元，平均融资成本不到4%，全年净增经营性物业贷款174亿元。
在公开市场，赵轶介绍，在中债增的支持下，2023年公司发行23亿元债券；截至目前，公司在中债增的余额有58亿元，未来公司会继续积极沟通，按需有序的进行发行。
赵轶同时表示，在海外融资端，这几年一直是降压的状态，海外的美元债最早到期的也在2027年；海外的银团贷款每年会提前归还，但也会保持一部分的银团的续做，公司海外的债务会进一步下降，未来也会稳步的降低利率，同时辅以100%的掉期，完全杜绝汇率的敞口。
对于REITs，赵轶表示，现在还是积极地关注，积极地研究，积极地准备这么一个状态。
