最近，笔者的朋友打算在老家县城为父母购房，特地回乡走访了县城的几个售楼处。他回来后描述，售楼处冷清得几乎可以用门可罗雀来形容，但房价却从过去的三四千均价攀升至如今的六七千水平，并且这种涨幅主要发生在近两年。这种有价无市的局面让他最终决定放弃购房，并引发了疑问：县城的房子是否值得入手？
在笔者看来，房价的涨跌并非偶然，它总是受到多种因素的影响。过去两三年，由于一二线城市受到较为严格的调控政策影响，楼市热点逐渐转向，使得三四线城市，甚至五六线城市房价经历了一轮显著上涨。然而，随着楼市调控政策的不断深化，全国房地产市场整体开始呈现降温趋势。业内对于不同城市的楼市变化持不同观点：普遍看好一二线城市的发展，而对三四线城市，尤其是五六线县城的未来则持较为悲观的看法。
这并不难理解，每个城市的经济基础和房地产市场的发展环境都有所不同。因此，在判断未来具体房价走向时，最明智的做法是针对具体城市进行具体分析。那么，对于五六线县城而言，未来10年的房价会否趋于便宜呢？这需要我们结合当地的经济、人口、政策等多方面因素进行综合考量。
针对这个问题，网友@青春无悔表示，未来10年，县城的房子可能就等同于农村的房子。现如今越来越多的年轻人开始追求更好的生活环境，为了下一代而追求更好的教育配套，不少年轻人开始向更高级的城市流动，而且不少年轻人宁愿在大城市租房，也不愿意回到小县城买房，所以绝大多数县城可能面临人口流出问题，所以将来县城的房子可能只剩下了居住功能，无论是转卖还是拆迁，意义都不太大。网友@叮咚则表示，虽然五六线县城面临调整的可能性较大，但是考虑到通胀、货币涨幅、物价水平等因素，未来10年房价也跌不到哪里去。对于这个问题，你是如何看待的呢？我们不妨从以下4个方面分析一下。
未来影响县城房价走向的4个因素
1，从基本因素来看，县城处于城镇化末端，不具备房价大涨的基本面。目前，业内普遍认为，城镇化或是未来房地产市场发展的最大红利，毕竟要从不到60%的城镇化水平到达发达国家普遍70%以上的城镇化水平，还有较长一段时间要走。但是，与一二线城市，甚至一些热点三四线城市不同，五六线县城一般处于城镇化进程的最末端，如果没有强政策托底，那么无论是从经济基础的角度还是从人口流动的角度来看，未来都缺少支撑房价再次大涨的条件，所以未来10年，绝大多数的县城房地产市场很难再次获得如同最近这两年一般的快速增幅。
2，从楼市现状来看，县城房价透支明显，继续调整的可能性较大。在过去两三年时间里，三四线城市一度成为了房价上涨的“领头羊”，三四线周边的五六线城市也从中“受益”，这不仅吸引了高周转模式的房企入驻，也吸引了不少投机炒房客涌入，由此导致未来的房价上涨潜力和需求都被过度透支，不少原本均价三四千的普通县城也一度飙升到了六七千甚至过万的水平。笔者认为，对于薪资水平普遍三千左右的县城而言，未来购房能力必然无力支撑起过高的房价，所以随着楼市进入调整期，如果房价持续有价无市，随后回调的可能性较大。
3，从需求角度来看，县城的住房需求来源单一并且相对有限。供需一直都是影响房价走向的重要因素，那么，都是哪些人考虑在县城买房呢？笔者认为，在房住不炒的定位下，五六线县城的炒房投资空间只会越来越少，所以未来10年，住房需求的来源或许主要局限于本地居民。那么，未来10年，县城本地的住房需求究竟会有多大呢？或许，很多人会说，未来10年，农村进县城买房是趋势，但笔者认为也不要抱太高期望，毕竟如今新农村建设取得了快速发展，农村环境也会越来越好，所以五六线县城完全依靠农民进城买房也不现实。此外，五六线县城往往也是人口流出区，所以总体来看，县城的住房需求来源单一并且相对有限，对房价的支撑力度有待进一步观察。
4，从发展趋势来看，县城的房价走向存在长期分化的可能。分化，一直都是房地产市场的显著特征之一，由于受到外部诸多环境因素的影响，县城之间也存在着分化态势。在笔者看来，未来10年，落户门槛的限制会逐步松绑，都市圈和城市群的发展也会进一步成熟，会有越来越多的年轻人涌入三四线城市和一二线城市，而人口的流动趋势也预示着一个城市的发展变迁。一般来看，核心城市圈内的县城或许有机会承接来自周边大城市的产业和人口转移，从而使得经济基本面获得较快发展，这自然会对房价走向形成支撑。反之，普通三四线城市、五六线城市的房价或面临长期调整，然后实现软着陆。
5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告认为，短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市的房价可能由涨转跌。其实，早在5月23日，中国社会科学院已经发布了一份《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》，报告认为，失去了强政策托底，再叠加前期需求透支，缺乏人口和产业支撑的三四线以及五六线等中小城市面临的风险或有所提升，销售可能会进一步回落，不排除进入负增长的区间。
笔者认为，随着房地产市场进入调整期，整体告别过去高歌猛进的阶段，无论是房企还是购房者都开始趋于谨慎，回归一二线城市拿地正成为房企的普遍选择，观望依然是当前购房者的稳妥选择。总而言之，针对绝大多数普通县城而言，未来10年房价再次抬头的动力或将持续走弱。对于考虑买房的朋友来说，如果是本地刚需或者改善，什么时候买房都不会太晚，但地段和教育等稀缺配套设施，无疑是考虑的重中之重。但是，如果在县城市买房纯粹是为了投资，那还是歇歇吧。
